国有房地产开发企业面临的风险及防范

李国垒

在当前市场竞争日趋激烈的时代，房地产开发企业往往面临着诸多的风险。从风险来源上，可以分为企业外部风险和企业内部风险；从风险范围上，可以分为宏观行业环境风险、中观区域环境风险和微观的企业内部战略决策及管理风险。而国有房地产开发企业既有房地产开发企业一般性风险，又有其特殊性风险。客观分析和认识房地产企业的风险，有助于有效防控风险举措的制定与实施。

一、房地产开发企业的外部风险

房地产开发企业面临的外部风险既包括宏观行业环境风险，也包括部分中观区域环境风险。

（一）宏观行业环境风险

政策风险是宏观行业环境风险的主要方面。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政方式调控。

房地产行业作为国民经济的支柱产业，受国家宏观调控政策影响非常明显。特别是2008年以来，国家对房地产发展进行了多轮调控，包括出台了一系列针对房地产行业的财政政策、货币政策以及税收政策等，配套有公积金贷款政策、土地政策等相关调控办法。概要归纳国家层面的宏观调控政策有：2008年12月“国十三条”、2009年12月“国四条”、2010年1月“国十一条”、2010年3月两次房改方案被写入两会正式议案、2010年4月新“国十一条”、2010年9月 “九月新政”、2011年新“国八条”、2013年 “国五条”、2014年 “双向调控”和2015年“3·30政策”等。每一轮宏观调控政策，都对房地产开发企业所面临的市场环境、融资环境产生了重大影响。如限购政策和蓝印政策的出台与取消，对房地产开发企业的经营风险构成直接影响。因此，政策风险是房地产开发企业面临的客观风险，也是左右房地产开发企业发展较为突出的风险。

（二）区域环境风险

国家对省、市某一区域的战略定位，各省、市对所辖区域的规划调整，都直接影响着这一区域房地产行业的发展和市场走势。比如：国家对天津滨海新区发展战略的批复，天津启动了市区与滨海新区之间区域的房地产开发市场。但由于这一区域医疗、教育、商业、公共交通等配套设施建设的滞后，导致该区域房市走势低迷，房产销售不畅，在一定时期内房地产开发企业资金回笼将大幅减缓，投资收益下降，甚至出现亏损。可见，区域环境风险是房地产开发企业面临的又一重要风险。

（三）国有房地产开发企业承担的社会责任与其处于市场主体地位的经营风险

目前保障性住房建设中，国有房地产开发企业承担着主要投资和建设任务。保障房中限价商品房的投资建设方式是：土地必须在土地交易市场公开竞买，建设成本全部由投资建设单位承担。售价由政府部门确定，政府部门的定价普遍低于建设成本，客观上造成该类保障房项目亏损。保障房项目所在区域离中心城区较远、配套不完善，房屋难以实现快速销售。因此，国有企业在承担社会责任的同时，在保障性住房建设中沉淀了大量资金，也承受着相应的投资风险。国企处于完全竞争的市场中的主体地位，与现行的保障房项目特别是限价商品房项目的开发建设模式相矛盾，给国企的经济发展质量带来较难调和的经营风险。

（四）天津市房地产业发展环境所带来的风险

天津市房地产市场相对于北、上、广、深一线城市，具有总体价格偏低，土地和房产泡沫较少的特点。基于这一特点，近年来，天津区域内的房地产开发企业基本没有碰上暴利型机遇，尽管这样，开发商仍然普遍面临销售不畅的风险。实际上，目前天津区域房地产市场供远大于求，特别是外环线以外，商品房的库存量较大、限价商品房的持证人数远少于供应房屋套数。此外，近年来土地出让条件规定土地摘牌后，要求在天津市区域内地块所在区县成立独立法人的项目公司，这种地域性政策导致房地产开发企业被动地实行成立一批项目公司的方案，从而导致人力资源配置成本提高、企业资质要求增多及项目管理难度增加，开发建设成本增加等新的困难。根据天津市房地产市场所呈现的特征，如果天津市房地产开发企业不做出经营战略的必要调整，就会难以规避行业风险。

二、国有房地产开发企业的内部风险

房地产开发企业面临的内部风险包括微观的企业内部战略决策及管理风险。

（一）投资结构风险

投资结构风险主要存在于选择投资区域和投资类型方面的决策风险。

1.投资区域选择风险

这类风险主要指地域的差异化对投资选择不确定性的影响。由于不同地区在投资环境、市场环境、周边区域配套环境等方面存在较大差异，对项目投资后的效益影响较大。目前天津已开发建设实现销售项目显示：市内六区项目的销售与效益好于其他区域，而外环线以外区域项目明显滞销，从趋势上看，库存压力短期内难以缓解。因此，投资项目所在区域的不同会直接影响房地产开发企业的投资收益。

2.投资类型风险

这类风险主要由于房地产开发经营产品的差异化导致投资效益的差异。不同的投资类型，如工业地产、商品房、商业地产、酒店、公寓、旅游地产、保障房、公建等产品类型，不同的产品类型，面对的市场群体不一样，开发以及销售模式都存在差异，最终导致产品的投资效益差异性较大。投资产品类型的差异化以及投资产品的组合开发模式，直接影响项目的投资效益。从目前天津地区房地产开发产品效益上分析，除市内六区商品房产品效益较好外，其他投资类型在五年内很难收回投资。

（二）项目粗放管理带来的风险

房地产开发行业在中国快速发展，虽已由成长期过渡至成熟期，但就其以整合资源、投资为主的属性，使得大部分房地产开发企业的管理仍处于建设经营发包方的角色，项目管理粗放的情况比较普遍，忽视了对项目全过程的精细化管理。如对项目前期工作中的可行性论证、设计过程的精准定位、建设过程中成本管控、营销策划、从项目开工到实现销售，从销售到结算、决算等项目建设关键节点管理仍处于较低水平，这些环节的精细化程度直接影响到项目的投资收益。当然，也有部分大型房地产开企业对项目的精细化管理已提升到一定水平，并真正达到了企业成熟期。

（三）国有企业经营机制、分配机制、用人机制风险

国有房地产开发企业大多数处于独资、绝对控股或在同一投资主体内国有全资企业交叉持股的产权结构。因此，企业市场主体地位没有真正确立，现代企业制度不健全，经营机制、分配机制和用人机制活力不足，经济运营效率不高的状况具有一定普遍性。分配机制、用人机制的不健全、不完善会给企业带来人力资源有效性的风险。

在经营机制上，房地产开发经营的项目或项目公司仍存在不能按照模拟法人方式组织实施，对项目经理经营业绩考核还不健全，融资的运营管理、投资效率管理等经营机制还不完善等问题，给资本运行效率带来风险。

在分配机制上，项目经理的经营业绩考核方案中绩效与薪酬没有挂钩，特殊、重要岗位人员激励与约束机制不足，“干好干坏差别不大”的分配机制，既没有起到激励作用，也没有起到约束和惩罚作用，没有充分体现出责、权、利相互统一。

在用人机制上，未能完全按照市场化竞争的原则选择和使用人才，分级分类的企业员工市场化公开招聘机制未健全，企业各类管理人员公开招聘、竞争上岗还不完善，没有真正形成企业各类管理人员能上能下、员工能进能出的用人、用工机制。

三、风险防范的几点建议

综上所述，国有房地产开发企业面临着宏观、中观以及微观上的多种风险。因此，要从多个维度防范风险。

在防范宏观风险时，一是要密切留意国家政策，顺势而行。二是要紧跟国家政策，及时调整企业发展战略与经营战术。

在防范中观风险时，一是要多与政府沟通交流协商，反映并解决好保障房定价问题。二是要尽快完善区域医疗、教育、商业、公共交通等配套设施建设，在履行企业责任过程中达成与政府、买方三方共赢的目标。

在防范微观风险时，一是要对自身投资结构有清晰的认知，并提高自身识别和筛选投资项目的能力；二是要花时间和精力系统学习精益化管理经验；三是设计行之有效的分配机制、用人机制，盘活人力资源，奖罚分明，以合理的方式使企业员工适应市场化竞争。

李求军/责任编辑