不动产登记中是否要审查婚姻证明

周社平　朱红卫

一、案例分析

1997年某市李某在大陆与香港人王某结婚， 1998年购买商品房一套登记在李某一人名下。2000年李某与王某经香港地区法院裁定离婚，但法院裁定书并未涉及该套商品房所有权归属。2007年李某到当地房屋登记机构申请办理上述商品房买卖过户登记手续，房屋登记部门经审核发现该房屋系其婚姻关系存续期间取得的，按当地规定，被告知还需其原配偶共同到场申请或提交经公证的委托书，因夫妻离婚多年，双方合不来，也联系不上，最终无法申请登记。在现实生活中，共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。尤其突出的是夫妻关系存续期间，夫妻共有房屋常常登记在一方名下，此时，可能造成登记簿记载的物理状况与实际情况不一致，由此引发各种纠纷。登记机构是否要审查婚姻关系证明或潜在的（隐形）共有人，一直存在较大的争议。归纳共有两种观点：

第一种观点是要审核婚姻证明。对于不动产产权归属一般以产权登记为准，夫妻共有不动产由共有人中的夫或妻名义登记并领取不动产权利证书，其他共有人有证据足以证明产权未转移的，应将该权利视为登记人代表夫妻共同申请。根据《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益……

第二种观点是无须审核婚姻证明。《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有，财产约定对夫妻双方具有约束力。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容依据。《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记一般因申请启动登记，法律另有规定除外。

笔者赞成第二种观点，即在不动产登记中一般无须审核婚姻关系证明。

二、不审查婚姻证明的理由

1.审查婚姻证明无法律依据

关于不动产物权登记的效力，我国立法上一般采取登记要件主义，对于不动产的产权归属一般以产权登记为准，共有不动产由共有人申请，并领取不动产权属证书。《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容依据，不动产登记簿由不动产登记机构管理。不动产登记簿具有以下两个方面的效力：一是不动产登记簿具有推定力。即不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利内容也以不动产登记簿上的记载为准。实践中，虽然登记簿记载的权利状况与实际情况可能不符，但是在没有经过异议登记、更正登记等法定程序前，法律依然推定登记簿记载的权利人为真正的权利人。不动产权利的登记需要经过登记机关的审查， 一般情况下记载状况与真实状况基本一致，因而具有较高的可信度。另一方面，赋予不动产登记簿推定力，也有利于降低交易信息审查成本，提高交易效率。同时，不动产登记簿推定力还体现在，当登记权利人的权利受到侵害时，权利人可以以不动产登记簿作为要求法律求助的依据。当不动产登记的权利人与他人发生财产争执时，不动产登记簿可以作为权利人权利的证明。二是不动产登记簿具有公信力。所谓公信力是指即便不动产登记簿上记载的物权归属和内容与真实的物权归属和内容不一致，信赖该登记簿记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样依法律行为而取得相应的不动产物权。根据《物权法》第一百零六条规定，善意取得也适用不动产。即该不动产登记簿上的权利人推定为真正的权利人，对于信赖该登记而与之从事交易的人而言，即使此后表明该项登记错误，在法律上仍然认其具有与真实物权相同的法律效果。因为不动产登记簿具有公示效力，所以相关当事人无须注意登记名义人的婚姻关系证明，仅依据登记情况即可认定权利人，并进而作出相应审核决定。

2.审核婚姻证明无现实意义

公民婚姻状况并不是其是否拥有不动产权利的前提条件，即公民不管是否已婚还是离婚或者未婚都有权利和资格拥有不动产财产权；房屋登记机构通常在办理房屋所有权转移等处分登记业务时，除了要审查夫妻婚姻证明外，还需提交民政部门出具的婚姻登记记录证明。众所周知，公民户籍所在地民政局出具的无婚姻证明只能证明该公民在户籍所在地没有办理结婚登记，即使户籍所在地民政局能出具的无婚姻登记证明也不能真正反映公民的婚姻真实状况，那么登记机构要求申请人出示户籍所在地民政局的婚姻关系证明就毫无意义。

近期，国家民政部下发《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，自文件下发之日起，除办理涉台和9个国家公证事项需开具证明外，不再出具（无）婚姻登记记录证明。各地房屋登记机构也对房屋登记收件材料进行梳理，与登记机构职责无关材料一般要取消。比如，不再提交婚姻证明。如果申请人实际占有房屋却没有办理登记，不便于与之有债权纠纷的人进行查询，也不利于公检法等部门协助执行和个人住房信息核查工作的开展，如果使申请人的不动产公示化、明朗化更有利于公众或利害关系人、司法协助和政府有关部门监督和管理，如查询、查封、强制过户、户籍管理、流动人员管理、出租房屋、税源管理等，也能最大化地维护申请人利益，有效维护其他公民和单位利益。申请人在没有相关婚姻证明的情况下办理不动产登记，在理论上，也不会影响其配偶的财产权，反而是保护了配偶的财产权，如申请人不将隐藏的财产以不动产登记公示的方式公开化，那配偶反而没有证据证明该房屋为婚后共同财产。如果申请人在没有相关婚姻证明的情况下，房屋登记机构为其办理了房产证，即备案登记为单独所有，但其配偶有结婚证明证明是婚后购买的房屋，根据《婚姻法》第十七条规定，该房屋财产仍为夫妻共有财产，并不会因为房屋登记部门的单独所有登记就认定申请人的房屋为个人单独财产。因此，房屋登记机构在办理房屋登记时，审查婚姻关系证明，既没有法律意义，也缺少法律依据，同时，给当事人带来了不必要的麻烦，浪费财力、物力，还降低了登记效率，加大了登记部门的法律责任。只要申请人提交材料齐全、符合法定形式、程序合法，房屋登记机构就应当依职权及时办理。

3.取消审查婚姻证明可行性

对于夫妻隐性共有人问题，北京、上海、深圳、广州等城市在《物权法》实施前就已明确了登记机构登记的房屋所有权人为实际所有权人，这些城市实际觖决了无需审核婚姻证明问题。《房屋登记办法》实施后，广西柳州、桂林等地积极出台“共有房屋共同申请登记”实施办法。登记机构通过在当地发布公告等形式进行宣传，对于夫妻共有财产却登记在一方名下的，可申请增加共有人，从而解决夫妻隐性共有人；同时，还设立一定的过渡期间，在过渡期间，仍然审查夫妻婚姻关系证明，过渡期间过后，在办理房屋所有权转移登记等处分登记业务时，增加询问事项，不再审查其婚姻证明。当然，在办理夫妻离婚析产和增加配偶为房屋共有人等业务时，还需提交婚姻证明，可享有契税减免政策待遇。《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼。因此，《房屋登记办法》实施后，经过几年实践，如房屋事实存在共有人，但因当事人没有如实申请登记，从而导致登记名义人与实际权利人有差异，登记机构不应对此承担责任。目前，绝大多数司法部门的同志也认为，对于依赖不动产登记簿的第三人来说，登记簿未记载权利的一方是不能以其享有共有权为由主张登记簿上记载的权利人所做出的处分行为无效的。而对于实际共有人因此受到损失，只能通过其他法律途径要求处分人承担相应赔偿责任。随着《婚姻法》《物权法》《不动产登记暂行条例》《房屋登记办法》等法律法规及规章的陆续出台和贯彻落实，广大群众维权意识日益增强，进一步加深了全面和准确理解物权登记的重要性及深远意义。取消对婚姻关系审查，不但能减少房屋登记纠纷，降低登记机构承担的法律风险，提升房屋登记工作效率和服务质量，还能够提高群众满意度，方便办事群众。

陈品禄/责任编辑