论房地产宏观调控长效机制的构建

张军　徐艳

【摘 要】在中国十几年的房地产宏观调控中，政策手段不断出台与实施，对中国房地产市场的健康稳定发展起到了一定程度的促进作用。但是，从具体的实践过程来看，构建房地产市场宏观调控的长效机制任重道远，而相应的制度体系也呼之欲出。

【关键词】房地产；宏观调控；长效机制；构建

我国政府关于房地产调控的政策文件多如牛毛，但是能够起到实际作用的完善的理念和措施却没有真正建立起来。我们调控的思路局限于一个“限”字，比如说：限贷、限购或者限价。这些政策手段，都是在强化政府的权力，而减弱了市场经济配置资源的天然作用。在这种情况下，“看得见的手”的作用被过分强化，“看不见的手”的作用则被大幅度弱化。政策只是短期的、即时的决策，解决不了长远的问题；长效机制是制度建设，是保证行业长期健康稳定发展的关键。长效机制是应该能够管上几十年甚至上百年的。由此可见，房地产宏观调控长效机制的构建迫在眉睫。

1 目前我国房地产宏观调控的成效与存在问题

在市场经济条件下，政府与市场，是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题，需要政府正确把握与市场的关系，根据房地产业和房地产市场的规律和特点，正确行使社会经济管理的职能，运用宏观调控手段，适时对房地产市场进行宏观调控。

1.1 房地产十年调控取得的成效

十多年来，房地产宏观调控取得的积极成效十分明显。反应宏观调控效果的一个重要表现就是房地产的投资性需求得到了明显遏制，居民们不再热衷于通过购买多套房产来进行投资，而是通过股票、期货及黄金等多元化渠道进行投资，这样既分散了个人投资的风险，又有利于从整体上缓解房价的上涨。还有一个比较重要的效果就是部分城市房价飞涨的状况已经有所改观。2014年12月，全国房价前100名的城市中有29个城市的房价是上涨的，另外71个城市的房价是下降的，其中降幅最大的温州达到4.48%。

1.2 房地产宏观调控需要改进的方面

房地产十年调控控在我国取得了初步的成效，但仍然存在许多需要改进的方面。首先，在每一轮宏观调控后，房地产市场先是按政策预期的方向变化，但一段时间后，新的问题又随之而来。因为采取的是相机抉择的政策手段，这样的措施一般都具有时滞性，尤其是非行政手段的市场性调控，它的效果是不能立竿见影的。在运行了一定的时间之后，当效果刚刚显现，国家又出台了新的政策措施。这就导致了居民心理预期随着国家政策的变动而不断变动，缺乏稳定性，进而市场动荡也是不可避免的。

其次，我国房地产市场调控中占据主导地位的是行政手段，反观其效果却差强人意。如何从根本上采取措施，让房价回归理性，回归到绝大多数居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏观调控手段显然很难达到这一目的，尤其是在北、上、广、深这样的一线大城市。2015年5月，这四大城市房价再次上涨，楼市呈现回暖迹象。

最后，影响房地产调控成效高低的一个重要问题就是中央与地方的利益博弈，这个问题解决起来十分困难。中央政府为了突出其执政的效果，坚持把稳定房价作为第一要务，希望大部分老百姓能买得起房；而地方政府则把房地产当作经济问题，因为房地产行业在其财政收入中占有非常重要的地位，所以房地产价格大幅度下跌对地方政府是非常不利的。这种中央与地方利益的矛盾，导致中央政府许多调控政策得不到地方政府的支持，房地产调控经常变成“空调”，效果不是很理想。

2 构建房地产宏观调控长效机制的重要意义

2.1 构建房地产宏观调控长效机制是经济稳定发展的必然要求

房地产业是国民经济的支柱产业，在经济发展中占有重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，该产业的腾飞在一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长。但房价过高，甚至形成过度的资产泡沫，就不利于社会资源的合理配置，如果泡沫破裂，必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。

2.2 房地产市场的失灵现象迫切需要宏观调控长效机制的构建

目前，我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，市场失灵现象和国外相比更为突出。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的高发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。

3 构建房地产宏观调控长效机制的政策建议

3.1 重视房地产市场法律机制构建

房地产宏观调控的基础在于立法，国家应该把涉及房地产改革的方方面面都通过法律的形式固定下来。因此，必须将房产税试点与全面实行、不动产登记制度、土地制度改革以及保障性住房建设等与房地产市场发展密切相关的事项纳入国家的规划与法律体系当中，从根本上保障房地产市场的发展能够有法可依，这也符合我国当前依法治国的策略和思想。

3.2 促进房地产市场税收机制构建

在构建房地产税收机制方面，应该从中国的实际国情出发，因地制宜、因人而异。具体来说，可以根据社会中的不同群体，分层次来进行征税。有些人拥有多套住房、占据了大量资源，更有甚者利用这些多占的资源谋取了巨额暴利，对于这些人国家就应该多征税。而对于那些辛辛苦苦积攒多年却仅仅购买供居住的第一套房子的普通老百姓，就应该少征税，在税收上给予政策的优惠支持。有了完善的税收体系，还要在征收阶段采取有力措施，堵塞税收漏洞，达到税负公平。

3.3 确保房地产市场保障机制构建

在房地产市场调控的过程中，两条腿走路是十分必要的。所谓两条腿指的就是商品房体系和保障房体系。商品房体系是以市场为主体，政府根据房地产市场的热度审时度势，做出适当的调控即可，可以说是“看不见的手”在发挥主导作用。而保障房体系是以政府为核心，同时有机构和企业的参与，可以说是“看得见的手”在起主导作用。

3.4 加强房地产市场金融机制构建

金融机制对于房地产市场的调节相当有效，我国已充分认识到这一点。目前中国的住房金融制度既实行了住房抵押贷款制度，还主要学习了新加坡的住房公积金制度。下一步，我国还要以中央政府的名义建立住房储蓄制度。这样就可以三条腿走路构，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，我们还要进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策。

在房地产市场发展的过程中，政府宏观调控必不可少，而未来我国更应该注重房地产宏观调控长效机制的建立和运行，以便促进房地产市场的长期有序健康发展。

【参考文献】

[1]张泓铭.房地产“十年调控”如何评价[J].上海房地产，2014（01）：20-21.

[2]2014中国房地产行业政策趋向分析[EB/OL].中国产业经济信息网，2014.01.16.

[3]张泓铭.未来中国房地产市场调控的思路和策略[J].社会科学，2014（04）：48-49.

[责任编辑：王楠]