农村农民住房财产权抵押贷款研究

黄丽君

（江西师范大学城市建设学院，江西　南昌　330022）

农村农民住房财产权抵押贷款研究

黄丽君

（江西师范大学城市建设学院，江西南昌330022）

随着《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》这一政策的出台，并且其后规定的59个试点县（市、区）的逐渐推开，意味着农村土地正式与市场金融工具相结合，极大地激发了农村的“沉睡资本”。基于此，就农民住房财产权抵押贷款这一政策实施过程中所遇障碍提出几点实施建议。

住房财产权；土地政策；土地制度

2016年3月24日，中国人民银行官网发布了“关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知”，并立即执行。毫不夸张地说，这是一项足以影响亿万农民和农业发展模式的重大改革。农民住房财产权抵押贷款试点的铺开不仅是一种简单的农村融资方式，而是一定程度上解除了先前制度对农民财产权的不正当限制，唤醒了农村的沉睡资本，有利于激发农村资产的潜能。

1　推行农民住房财产权抵押贷款的重要意义

1.1开启新型城镇化进程

随着农村农民住宅财产权抵押贷款的全面推开，也就意味着农村宅基地这一块农村沉睡已久的资本，逐渐被激活。在过去的很多年里，农村的发展与城镇的发展存在着巨大的差距，一直以来都是城里人可以将自己名下的住房抵押贷款，而农村农民住房往往没有具有流通抵押贷款的市场。近年来，国家经济发展到一个关键时期。因为大量农民选择进城，很多土地被闲置。一方面城乡建设需要用地，另一方面农村土地大量闲置，推行农房抵押贷款很大程度上推进了城乡土地一体化进程。

1.2有效盘活农村资源，深化农村金融改革创新

农村农民住宅财产权抵押贷款的全面推开，有效地将农村隐形财产与市场金融工具有效结合，有效盘活农村资源，将市场金融工具引入农村，深化农村金融改革创新，能够进一步缓解农村信贷资金供给矛盾，加快完善城乡金融服务体系。

1.3保障农民基本利益，为农民提供更多有利的条件

《农民住房财产权抵押暂行办法》的出台与59个县域试点的推开，对于广大农民来说，无疑是好处多多。中央也算是给广大农民送了一个大红包，在示范经济的条件下，一个群体能否发挥其最大的潜力，由温饱变成富裕，最关键的还是其手中的土地。如果能将农民手中的土地与金融市场相结合，农民成为拥有资产的人。他们可以将自己手中的资产进行抵押、变现从而获取利益，这无疑为农民的生活与生产提供了有利的条件。

2　农村农民住房财产权抵押贷款实施存在的障碍

2.1农村住房抵押流转受让人不明确

《农村农民住房财产权抵押贷款暂行办法》第12条因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。而目前按照《土地管理法》第62、63条的规定，农村农民个人住房仅限于在村集体内流转，严格遵循一户一宅的原则。农村地区一般都会依据人口与需求来分配宅基地，如果流转对象只限于本集体，就不存在需求，也就是说抵押的房屋流转不出去。

2.2尚未建立成熟的评估价值体系

对于城镇居民房屋抵押贷款，目前市场上已有比较成熟的评估体系。但是对于农村房屋，目前已经发放的农民住房财产权抵押贷款业务中，作为抵押物的农房价值是由农村宅基地制度改革试点办公室协调农委、房管局、国土资源局等部门共同评估、认定的。由于国家和地方政府都未出台统一的农房价格评估方法和标准，相关部门大多根据重置成新价和宅基地的区位价格，主观确认农房的抵押价值，评估的公信力显然不足。试点之初，可以对个案特事特办、先行先试，如要全面推广，类似行政机关主导的评估模式显然不具备充足的权威性和公允性，也是不可持续的，而银行机构也认为上述非第三方专业评估机构评估作业模式已构成本系统内试点业务难以落地、推广的重要制约因素之一。

2.3风险保障体系不完善导致银行顾虑较多

在农村文化、农民习惯等因素的影响下，农民住房抵押后，即使还不起贷款而被银行起诉，农民住房也难以有人接手，进而影响了金融机构放贷的积极性。农民住房财产权抵押贷款尚处于试点阶段，虽然有相关保障政策，但可行性依然很低。一是虽然产权交易平台已经建立，但流转机制尚不完善，相关的制度和政策还未跟进，一旦贷款出现违约风险，作为抵押物的农房的处置流转仍缺乏操作依据。二是农房涉及农村居民生活问题，农民对宅基地和住宅的依赖性极强，农房处置的操作难度较大。

3　有效实施农民住房财产权抵押政策的建议

3.1尽快完善现有的法律法规制度

农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款中所涉及的抵押物处理相关政策，应当与商品房进行抵押贷款存在相当大的差别。笔者认为，虽然目前原则上必须遵循以法律规定为准，但也可以同时参展其他类型住房的处理模式，如集体土地的企业性住房，同样可以通过政府部门征收后采取招拍挂的方式进行流转，在此可以把流转对象范围扩大，有本集体范围扩大到本乡镇所有经济组织，或者本县级政府范围内的经济组织，在完善现有法律法规的同时，还应该采取相应灵活的办法来进行流转。

3.2建立完善的产权价值评估机制

当前的农村农民住宅性用房没有形成统一的流转市场，也没有统一的价格标准。作为试点阶段的权宜之计，一方面，可从现有的专业评估公司中挑选部分作业质量和专业水准高的单位开展专项评估试点，结合区域准入“名单制”管理，即定期进行评估公司评级质量考评，动态调整评估公司名录，努力实现农房估值更加科学、高效；另一方面，银行机构要主动深入村民小组等一线，通过邻居证实、现场访谈、村委会证明和专业人士评估等结合的方式，总结、提炼具有地区特色的农村住房价值内部评估体系，并通过建立数据库、参照农户信用评级等工作，不断调整、修正评估方法，力争使内部评级被更多农户所接受［1］。

3.3建立完善的风险补偿机制和良好的信用担保环境

从农村住房抵押贷款风险控制的角度出发，农房抵押贷款风险可控，增强了金融机构开展业务的意愿。有条件的地区，政府可以通过采取一定的财产补助和适当贴息的多种方式，把政府职能的权利和市场商业行为相结合，有效地促进农村住房抵押贷款健康稳定地进行下去。

［1］高圣平.农民住房财产权抵押规则的重构［J］.政治与法律，2016（1）：111-125.

F832.4

A

1674-7909（2016）20-95-2