浅谈房地产企业招标采购管理

文/杜岩﹑刘欣 中交投资有限公司 北京100029

浅谈房地产企业招标采购管理

文/杜岩﹑刘欣 中交投资有限公司 北京100029

房地产企业的招标采购管理是选择供应商的重要手段，也是成本控制的关键环节。本文从房地产企业总部与项目公司的职责﹑招标采购的准备工作﹑评标及定标过程注意事项﹑合同签订事宜等几个方面说明房地产企业的招标采购管理工作。

招标采购；供应商；评标；定标；合同

引言

招标采购是指按考察﹑入围﹑发标﹑投标﹑开标﹑评标﹑定标的程序确定中标单位的采购形式。其内涵是遵守规范的招标程序，通过充分﹑公平的竞争，获得最优性价比的产品和服务的采购模式。招标采购管理在房地产企业中占据重要地位，招标既是择优选择供应商的重要手段，也是成本控制的重要环节，这是项目有序开展顺利进行的有效保证。下面从几个方面谈一谈如何做好房地产企业的招标采购管理。

1、明确公司总部与项目公司的职责

房地产企业的招标采购管理一般分为公司总部与项目公司两级开展，公司总部和项目公司各有不同职责。

1.1 公司总部的主要职责

编制采购管理实施制度，并依据执行情况进行适应性修订；审核各开发项目合约规划﹑采购计划；负责房地产战略采购的组织工作；审查项目公司审批权限内的招标工作；审批﹑监督超项目公司权限的采购入围和定标工作；协助各项目公司建立修订各自的采购管理相关指引性文件。

1.2 项目公司的主要职责

依据公司总部招标实施制度，拟定本项目公司的采购管理作业指引，并报公司总部备案；组织并负责由项目公司主责的采购工作；编制本项目公司管理的开发项目采购计划；协助公司总部完成各类战略采购工作。

2、做好充足准备工作

项目公司应根据项目合约规划编制招标采购计划，采购计划应包括以下内容：招标项目名称和采购内容；各项招标的发标﹑定标﹑进场等主要时间节点；各项采购的主责人﹑配合人﹑采购方式及合约形式等。在单项采购工作实施前，必须首先明确该项采购对应的合约规划项目及其目标成本。

2.1 考察及入围单位确定

应根据企业招标的积累建立供应商信息库，供应商信息库现有的合格供应商，可不进行考察，直接入围；供应商信息库以外的供应商，应进行考察。考察可通过书面文件审核﹑实地考察或二者结合的方式进行。考察由采购主责人负责组织，参与人可以包括项目公司相关的工程﹑成本与设计人员等。完成考察后，相关人员负责填写形成考察报告。当进行工程或货物类采购时，如设计认为有需要提供样品，应要求被考察供应商提供样品或样板，经设计确认合格后，才可以进入入围名单。

2.2 确定合同形式并编制招标文件

在编制招标文件前，应首先确定合同形式。常规的合同形式采用方式有：施工图纸完备﹑施工工艺成熟﹑市场行情稳定的情况下，应采用固定总价合同形式；当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单方式招标，但应尽量对除模板外的措施费项目进行包干；当采用模拟清单招标时，应依据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作，施工总承包工程应于60日内完成，其它专业工程于30日内完成。

3、做好评标工作

评标工作是做好招标管理的关键环节，应由企业总部牵头组织项目公司成立评标委员会进行，评标包括技术标评标和商务标评标。技术标和商务标的评标应分开进行。

3.1 技术标评标

技术标评标的参与人应包括：项目相关专业负责人﹑项目工程技术部门负责人﹑项目设计人员。技术负责人汇总评标意见并编写技术澄清问卷，视需要可组织技术澄清会，历次的澄清答疑文件均将作为招标过程文件进入合同文本，最后形成技术标评标报告。由于在入围时已对投标单位的资格和能力进行了确认，并统一标准，因此在技术标评标时原则上不做技术排名，仅评定“合格”或“不合格”。如技术标中存在重要内容缺项或严重技术缺陷，不响应招标文件中的关键技术条款，可给予该技术标“不合格”的评定。因招标文件中已规定了工期，因此只要满足招标文件要求，均应视为能够符合工程进度的要求。因此，对主动提出竞争性工期的投标单位，不应在商务标评标中进行特别处理。评标报告最终需形成符合或不符合本次招标技术要求的结论。技术标合格的投标单位不能少于3家，如发生合格投标单位少于3家的情况，须组织重新招标工作。

3.2 商务标评标

商务标评标的参与人员，原则上人数不宜超过3人。商务标评标中，评标人员应对算术错误﹑多项﹑漏项﹑单价内容描述不清﹑价格不合理﹑清单数量不准确以及付款方式等内容进行澄清，并编写商务标澄清问卷。历次的澄清答疑文件均应作为招标过程文件进入合同文本，最后形成商务标评标报告，报告需反映各投标单位的价格变化情况。为避免投标单位在首轮投标中虚报高价，对首次开标后的最高报价，如果经初步评审，次高报价无明显的漏缺项，且最高报价高出次高报价10%以上的，可以不再对最高报价进行评标或澄清。此要求必须在招标文件中明确。其他投标价较高的单位，是否进入评标或澄清环节，由评标委员会根据实际情况自行确定。但进入评标和澄清环节的投标单位，不得少于2家；当较低价的投标单位报价较为接近时（1%以内，且不超过30万），如确有需要，可以对报价较低的最低价和次低价单位进行让利询价。评标人在让利询价前必须向相应授权人详细说明原因，授权人同意后才可以进行让利询价。根据询价后的总价排序，在技术标合格的基础上，推荐确定中标单位；当评标中发现最低价高出该项合约规划的目标成本3%以上时，应分析原因，并视情况决定是否组织重新招标。若决定不进行重新招标，以现有投标单位定标时，必须在定标签报正文中对此情况及目标成本调剂情况作出详细说明。

商务标评标中，由于投标单位的失误或对招投标文件的修改，有时需要对投标单位的总价进行修正才可以排名：

（1）对于本属于暂定数量的项目，投标单位对数量做出修正的，应将修正的数额增加或减去，以恢复招标文件给定的暂定数量。应要求投标单位对此点进行澄清，澄清后对总价进行修正；

（2）对于投标单位自行增加了承包范围以外的项目，应要求投标单位对此部分项目进行澄清，澄清后将这部分金额剔除；

（3）投标单位的算术错误应在澄清中提出，并对其总价进行修正；

（4）投标单位遗漏的和未报价的项目，应在澄清中提出，并对其总价进行修正；

（5）投标单位单价不合理﹑过高或过低的项目，应在澄清中提出，并要求投标单位对此部分单价进行澄清，澄清后对总价进行修正；

（6）在澄清过程中，如招标人 对工作内容﹑承包范围﹑工艺和材料档次，技术要求﹑投标单位责任作出了调整，应允许投标单位进行单价和总价的调整与修正，以修正后的总价参与排名；

（7）如果投标单位在澄清中擅自调整所发的澄清内容之外的项目的报价，自行调整项的金额将不参与总价的修正，以调整前的总价作为排名依据；

（8）在完成澄清﹑总价修正工作后，可以根据修正后的总价排名，在技术标合格的基础上，直接推荐确定中标单位。

4、定标注意事项

最终定标按照招标文件约定的定标原则确定，大多数定标以合理低价中标为原则，这个过程中的注意事项包括：

4.1 对不合理低价的判断应坚持谨慎﹑细致的原则。当一个或多个供应商的价格被判定为不合理低价时，评标人应在评标报告中对不合理原因作出详细说明以及拟推荐的中标单位及中标价。严禁发生对不合理低价不做任何说明或只在附件中做出说明而直接另行确定中标单位的情况。

4.2 原则上以签报形式上报公司总部进行定标事项的流转﹑签批。定标流程的参与人员至少应包括采购主责人﹑采购相关部门负责人﹑项目负责人等。当有不同意见或情况较为复杂时，应以定标会的形式确定，定标后以纪要的形式直接报上一级主管人员审批。

5、根据定标结果进行合同签订

确定中标单位后，由采购主责人填写相关通知，发送至中标单位。采购主责人负责整理招标过程全部的往来函件，形成完整的合同文件，合同审批结束后，要求对方进行签署盖章。中标单位交回合同文件后，经办人员应检查合同文件有无改动，如无改动，采购主责人或相关人员发起用章申请，经项目公司盖章后完成合同签订。

结语：

明确管控职责，做好招标管理全过程的计划准备，入围供应商提前把关，按照招标文件做好技术标与商务标的评标工作，在评标中及时发现问题进行反馈处理，最终形成评标报告，作为定标依据，根据定标结果签订合同，这是整个招标采购工作的全过程管理，按照规范的程序进行，对于房地产企业就会达到招标的目的，选择出合适的供应商，使项目成本可控, 为项目的有序开展提供保证。

[1]中华人民共和国招标投标法实施条例.中华人民共和国国务院令第613号.

[2]中华人民共和国招标投标法.中华人民共和国主席令（九届第21号）.

[3]王瑞芝.建设工程招标投标.中国电力出版社,2012.3.

[4]李枫.浅议建筑工程招标采购的控制措施[J].中国房地产业.2015.11