浅谈房地产项目公司运作制

文/常绪光、丁晓欣 吉林建筑大学 吉林长春 130000



浅谈房地产项目公司运作制

文/常绪光、丁晓欣 吉林建筑大学 吉林长春 130000

【摘要】近年来，房地产业已成为国民经济的一个重要部分，经验表明，房地产市场仍有较大的发展空间。但是，在管理等方面存在诸多问题。房地产市场正步入了一个优胜劣汰阶段，项目公司运作制对企业管理提升意义重大。

【关键词】房地产管理；工程管理；项目公司

1、我国工程项目管理发展历程及应用现状

房地产项目的特征：房地产开发项目一般来讲形式大众化、例子较为典型、极为重要的项目类型，影响着相关投资，有影响设行为，它是工程建设的主流产品，在一定程度上也是项目管理的重要方面。项目管理的对象是有一定的标准要求的，它的前提条件是以形成固定资产为要求，由建筑、工器具、设备购置、安装、技术改造活动等其他工作共同产生的，房地产开发项目在一些方面会是一个独立的单体，但在其他方面来说也会是一个较为系统的群体项目单位。

2、工程管理基本理论

2.1项目管理的基础方案

我们所讲的工程项目包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、项目实施阶段、项目验收和移交阶段对建设工程进行全过程的计划、组织、领导、控制的管理，从而对工程建设质量、进度、产生相应的影响，最终达到预期的效果。

2.2工程项目管理要点

1）成本的管理：首先我们都知道,利润是由收入以及成本所决定的，利润等于总价减去成本所得，这是相关项目成果是否得当的一个极为重要的标准。我们可以看出，如果想要增加利润的收入，就应该增加成本的控制，在保证质量的基础上，减少成本的输出。相关收入一定程度上是由前期设计工作决定的，在制定好设计策划、整理好设计方案后定标，这在前期的工作可以稳步展开，成本在相关项目管理的过程中可以对项目的衡量产生一定的影响。在施工进度实施的过程中，可以使用前期制定好的管理目标来进行合理控制。

2）质量控制：坚决要求施工单位依照相关基本要求展开施工。严格依照合同的标准进行实施。合理有效的相关施工过程管理以及工程的收尾工作。强化其施工过程的质量自我控制，争取取得各个不同工序满足标准要求的目标。与此同时，我们还要做好施工部门的工作安排调整，相关的服务要做到位。发挥自身最大的努力，尽可能去解决施工部门在进行施工时所面临的技术问题。必要时要会同设计、监理等部门商讨工程施工质量的方案以及解决方案。

3、工程管理流程优化改进探索及应用

3.1 L房地产产业进行的项目管理活动

项目公司运作是指在各个城市当中，以不同房地产项目为主题，由项目公司自己进行独立的工程管理活动，在经营方式上是以自主决策的管理形式为基础，成立相关项目管理的活动形式，在项目管理中的过程中独立自主的完成相关活动。工程项目管理设涉及到独立的计划权和经营权，是独立的利润中心。

（1）招投标管理的完善：相关工作是由项目经理决定的，在项目经理进行相关的工作考察之后做出的统筹决定。而我们所知道的设计部门不得直接进行招标图纸的管理，不能自主决定招投标图纸的去向，最后都是由项目经理在对项目考察后，制定的统一招标文件发给招投标管理部门，用以进行工程量清单与招标图纸之间的协调。项目经理指示造价管理部最后做合同初稿时，进一步考虑足够合理的进度安排。审批权限下放到项目公司，流程更加高效进行。

（2）改善项目管理的控制：在设计展开之前，进行项目管理技术更新的管理，技术管理人员应当提前设置好项目管理的主要关键点，对技术管理进行绝对的控制管理，对项目的各个相关系统进行仔细的研究。在进行设计过程中，工作进行系统的掌握，要经常性的去观察设计的程序，注意关键时间点，假若遇到一些设计技术活动较为棘手的问题，我们可以想些办法，在社会上进行人才的招聘，聘请一些有经验的专业人士来解决设计过程中所面临的问题。

（3）加强设计成果审查

设计部门要求安排设计技术人员对设计成果进行检查，这是一道最后重要的关卡。这次检查的结果，直接影响后面的程序。一定程度上决定设计变更和工程签证的量。相关技术管理部门要求对项目的结果进行实地考察，需要进行勘察以及对施工图纸进行细致的审查，对所出现的错、漏、碰、缺等问题提出整改意见，减少初期设计失误的可能性。

（4）严格控制设计变更发生

尽可能降低设计方案的更换次数,将设计变化的次数尽量减小到最低限度,在相关设计管理工作的前面做好设计管理,在进行工作之前安排好变动的方案,变更的内容要要从设计理论的角度看是否适合有效，能否正常的展开，从成本上预算可能提升的造价，最后做出是否更改的决定。

3.2降低分包的数量

（1）使用有序的项目管理体系：比如说检测的审查、过程中进行调节、维修的保证、风险的承担、最后审查等等。

（2）合理有效分配再分包问题：分包商资源应该由总承包单位进行控制，然后对分项工程进行分包工作，由总承包单位合理选取分包单位，同事明确要求相关分包单位合理按照总包单位的要求进行施工。分包单位应该认真了解分包的工作，并且确定招标工作是否符合总承包单位的要求。在认真了解文件后，分包单位应该与总包单位签订合同，在有法律保障的基础上进行施工的展开。

3.3 L房地产企业工程管理流程优化实践及检验

本文对引进项目公司运作及在现有管理流程体系上做出修正研究，旨在提高效率确保工程项目顺利进行，工程进度、质量、成本及安全目标的实现。但大公司管理是难以一步到位改变的，所谓船头大掉头难，而且每次改革也具有风险，所以L房地产企业的工程管理流程优化推进工作相当谨慎。

总结

工程项目管理的主要步骤有以下几个：方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、项目实施阶段、项目验收和移交阶段对建设工程进行全过程的计划、组织、领导、控制的管理，从而对工程建设质量、进度、投资进行有效控制，达到前期建设目标。我们要尽可能的提高管理的效率，减少成本，只有这样做，才能尽可能的完成预期设下的目标。我们将相关研究的理论与实践结开来，在结合相关实际项目管理活动，制定出自己的方式。

参考文献：

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[3]李鸿杰，周志斌.房地产工程管理中的几个关键问题[J].2007.2.

[4]梁天赐.浅析建筑房地产项目管理优化[J].中国房地产业.2015.9