宅基地闲置程度及退出影响因素分析

◎张桂芳 杨玉珍



宅基地闲置程度及退出影响因素分析

◎张桂芳 杨玉珍

从理论上讲，城镇化进程应是农村人口转移与农村建设用地减少、城市人口与城市建设用地增加的过程。然而，我国城镇化进程中农村人口减少的同时农村建设用地不减反增，农村建设用地粗放利用、浪费严重。2013年末，城镇化率达53.7%，然而5亿亩建设用地中村镇建设用地占3.7亿亩，城市建设用地占1.3亿亩，村镇建设用地是城市建设用地的2.85倍。由此可见，提高土地利用率的巨大空间是农村建设用地的整理，而且应以农村闲置宅基地的整理为突破口。但闲置宅基地的顺利退出问题，始终困扰着农村宅基地管理制度改革进程。

宅基地闲置程度及影响退出的因素分析

笔者拟依托行为经济学的禀赋效应、现状偏见、不确定性厌恶、锚定心理、社会性特征等假说来分析农户宅基地退出认知和决策影响因素。同时，采用条件价值评估法（简称CVM），通过设计问卷、解释问题、直接调研等方式进行分析，进而对真实过程进行模拟。

宅基地闲置程度。根据调查，按年龄阶段划分，30岁～55岁群体的宅基地使用率相对较高，全部使用率达到63.1%；30岁以下和55岁以上群体宅基地全部使用的比率分别为32.4%和55.1%，表明30岁以下和55岁以上被调研者的宅基地闲置率较高。分析其原因， 30岁以下群体的宅基地闲置多由外出打工、求学所致，55岁以上多由儿女欲成家或已成家分户，形成“一户多宅”。

从农户生活状态看，宅基地的闲置分4类：第一类“伪农户”, 其宅基地完全闲置，失去居住价值；第二类“举家城市定居农户”，其宅基地完全闲置，基本失去居住价值；第三类“举家城市暂住农户”，其宅基地交由父母、兄弟管理，基本闲置。第四类“主劳力城市暂住农户”，宅基地阶段性闲置。

宅基地退出影响因素统计学分析。

1.农户个体特征。农户年龄负向影响宅基地退出，年龄越大退出意愿越低。统计结果表明，55岁以上的农户仅有36.7%愿意进行宅基地退出，30岁～55岁的农户有41.6%愿意退出，30岁以下农户中67.3%的农户愿意退出。农户兼业程度正向影响宅基地退出，兼业程度越高退出意愿越强。农户从业状况中，从事纯农业生产的农户中愿意进行宅基地退出的比例仅39.3%，非农业主导型农户愿退出的比例达59.3%。农户受教育程度正向影响宅基地退出，受教育程度越高退出意愿越强。高中及中专愿意退出的比例为58.7%，大专以上愿意退出的比例高达89.1%。

2.宅基地的禀赋效应。禀赋效应表现为两个方面：一是宅基地使用年限越长退出意愿越低；二是农户要求以高于市场价进行宅基地退出补偿。说明农户对宅基地的主观估价及心理预期高于客观标准。

3.农户的现状偏好。现状偏好表现为两个方面：一是农户当前生活、工作、社会地位满意度负向影响宅基地退出。如“很不满意”的农户中愿意退出宅基地的比例高达79.5%。二是对农村生活品质评价越高，宅基地退出意愿越弱。认为“农村生活更有品质”的农户中有50.2%愿意进行宅基地退出，而认为“城市生活更有品质”的农户中愿意进行宅基地退出的高达70.5%。

4.农户的不确定性厌恶。在问卷调查中，不愿意进行宅基地退出的农户，顾虑最多的是就业问题，高达71.1%；其次是养老及社会保障问题，为63.2%；再次是预期生活成本变化，为54.3%；不愿失去对土地的依赖为49.7%；生活不适应的为32.8%。表明就业、养老、生活成本、失去土地、不适应等成为农户宅基地退出中的关键因素，降低农户的退出决策。

5.农户的锚定心理。在对宅基地腾退的整体认识中，37.1%的农户选择“宅基地退出是工业化、城镇化的必然趋势”，有33.7%的农户选择“宅基地退出损害农民利益，影响社会稳定”。在如何评价“宅基地退出中的政府行为”中， 44.1%的农户选择“政府损害农户利益，暴力事件带来恶劣影响”。另外，锚定心理使农户对个别冲突事件有显著印象，得出片面结论，负向影响宅基地退出。调研发现，农户的认知夸大了利益受损、冲突事件频发等现象，得出了片面的结论。产生这一认知偏差的原因在于农户受媒体报道、消息传播的影响，信息不完全条件下农户关注、记忆媒体报道的“暴力拆迁”“上访事件”等显著的、难忘的小概率事件，片面认为宅基地腾退过程损害了农户的根本利益，而忽略城镇化、工业化等大背景。

6.农户的社会性特征。社会性特征表现为农户的从众示范效应和利他互惠行为。从众示范效应双向影响宅基地腾退，如当邻里中绝大部分认为宅基地退出有意义时，有67.9%的农户选择会考虑进行宅基地退出；当退出成功者认为宅基地退出是值得的，有61.9%的农户选择会考虑退出宅基地，表明农户的从众效应以及成功者示范效应等对宅基地退出有着显著影响。

宅基地退出影响因素的Logistic回归分析

首先，对调研问题备选项进行赋值。赋值结束后，进行回归模型的选择，农户宅基地退出决策为因变量，影响因素为自变量，考虑因变量为典型的两分类变量，因此，选择Logistic回归模型分析自变量与因变量的关系。运用SPSS16.0软件，采用全部变量进入法，对数据进行回归处理。

通过回归分析可知，分析模型拟合优度较好，模型回归结果与统计性描述结果基本一致。农户特征中农户年龄负向显著影响宅基地退出，农户兼业程度和受教育程度正向显著影响宅基地退出。禀赋效应分析表明宅基地是具有较高禀赋效应的人格资产，农户主观估价偏高。现状偏见中“当前状态满意度”显著负向影响宅基地退出。不确定性厌恶中，“城市生活适应程度、预期生活成本升高、养老社会保障以及就业问题顾虑”负向影响宅基地退出。锚定心理指标中，农户对“宅基地退出意义”“政府行为做法”的认识与评价负向影响宅基地退出，验证了农户锚定负面信息，负向影响宅基地退出的理论假设。从众、示范效应中“成功者的赞同意见”显著影响宅基地退出。在利他互惠行为上，农户注重宅基地退出的代际影响，关注宅基地退出后子女教育的改善。

宅基地退出的政策引导与政策衔接

宅基地退出政策引导。

1.消除农户“利益受损”锚定心理。应加强宅基地退出中正向典型案例，和谐平稳推进地区的宣传，发挥示范作用。加强城镇化战略、农村剩余劳动力转移、土地利用率提高的政策宣传与解读，将农民对闲置宅基地退出及整理的理解置于实现现代化、城镇化、工业化的大背景下，消除农民对宅基地退出过程中地方政府获益、农民权益受损等固化的、歪曲的认识。

2.消除地方政府“转移农民市民化成本”的锚定心理。农民工市民化是宅基地退出的重要衔接环节，只有较好地实现农民工市民化，才能够更有效地促进闲置宅基地的退出。然而当前，学界、社会各界对农民工市民化成本关注多，对收益关注少。实质上，农民工市民化具有长远利益。国外学者测算，农民工进城以后20年的工资劳动力回报可以持续提高，仅仅是劳动力参与每增加1个百分点，能够使GDP提高0.88个百分点。举家进城，能够站稳脚跟的转移农民，贡献了劳动力价值，缴纳了个税，其转移成本通过劳动已经被冲抵，且前者小于后者。因此，地方政府应破除市民化成本的锚定心理，充分认识农民工市民化在增加城市劳动力供给、拉动内需、促进地区经济增长方面的效应。

宅基地退出政策衔接。

1.宅基地退出与安置措施、土地整理政策的衔接。一是宅基地退出应与土地承包经营权流转相匹配。宅基地退出过程中的安置与补偿应针对4种类型的农户而不同，对于第一类已在城镇购有住房，且有稳定收入来源，不想要更多房产的，可以与集体签订放弃宅基地的协议同时获取货币补偿。对于第二类、第三类在城镇有稳定收入来源，没有自购房的可以置换由城镇统一建造的市镇安居房，具体补偿、置换标准由各地区制定。农户签署放弃宅基地协议，或签署置换协议并搬入新居后，旧房由镇村统一组织拆除，复垦或整理。第二类、第三类农户宅基地退出进入城镇居住必然伴随土地承包经营权的流转，鼓励土地向种田大户流转，实现规模经营，也可以采取土地承包经营权换社会保障的方式，土地承包经营权流转10年以上的，可按照城乡居民社会养老保险中城镇居民的缴费标准和待遇置换社会保障。二是依托“三区一平台”建设，实现土地整理、农户安居、就业的联动。宅基地的退出应依托农业园区、工业园区、安居社区的“三区”，打造“培训平台”，实现工业向发展区集中、农民向城镇社区集中、土地向适度规模经营集中。

2.宅基地退出后的就业政策衔接。依据地方政府财力，实施“农户主要劳动力保护性就业”政策。如城镇化推进中的公共工程、公共设施建设，应积极吸纳农户主劳动力就业，在缺乏公共工程就业吸纳时，就业部门应优先提供主劳动力的就业技能培训、就业扶持，有财政能力的地市在缺乏公共工程的就业吸纳时，要以相应标准逐月向农户主劳动力发放工资。

3.宅基地退出后农户转入地、转出地教育政策的衔接。将随迁子女义务教育纳入各级政府教育发展规划和财政保障范畴，按照安居社区、保障房建设合理规划学校布局，保障随迁子女以公办学校为主接受义务教育。

4.宅基地退出与社会保障政策、落户政策的衔接。建立统一的城乡居民基本养老保险制度，整合城乡居民基本医疗保险制度，逐步统筹城乡社会保障体系建设，把转移农民逐步纳入医疗、养老、失业、最低生活保障等方面的社保机制。

(本文摘自《中国土地》2016年第3期）