房产测量精度控制研究

2016-02-16张逸威浙江华东建设工程有限公司浙江杭州310030

中国房地产业 2016年17期

文/张逸威　浙江华东建设工程有限公司　浙江杭州　310030

房产测量精度控制研究

文/张逸威浙江华东建设工程有限公司浙江杭州310030

房屋是人们日常生活与生产中不可或缺的重要物质要素，住房问题是关乎着人民大众的关键问题。伴随着房地产商品化及房价突飞猛进的提高，房产测量精度越来越成为大家在购买房屋及销售房屋时关注的焦点。本文针对房产测量精度控制进行研究，提出相关的技术要点，望能够为日后房产测量工作的开展提供一定的参考价值。

房产；测量；精度；控制

房产测量是遵循目前国家相关部门制定的房地产测绘技术标准与相关信息资料，对房屋自然情况与产权归属进行的专业性测量。房产测量的最终结果在房产管理单位确定发证后便具备了一定的法律效力，可作为今后处理产权纠纷的主要依据，是产权产籍管理单位为广大产权人供应法律保护的主要根据。与此同时能够很好的处理房屋所有权与土地使用权之间存在的法律纠纷，对违章占地的系统性审核提供真实可靠的信息依据。对于城市建设、规划及管理而言，房产测量成果是必不可少的重要依据。房地产测量的精度对于买卖双方的利益都有着直接性的影响，受到了大家的重视。为更好的维护市场经济秩序，促使商品房地产测量的精准度得到显著程度的提升，减少房地产买卖双方的纠纷，维护双方尤其是广大消费者的合法权益，国家专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。然而，在具体的施行过程当中依然潜存着各种各样的问题，其中涉及到相同类别的问题时还有可能产生各种分歧，所以需要针对这些问题进行相关研究。

一、房产测量工作中的常见技术问题

1.检定设备与棱镜常数问题

通常情况下，房产测量精度有着非常高的要求，房产测量工作的开展一般运用的是内外业一体化数字房产测量的方式。房产测量的过程当中一定要运用相关资质单位检定通过的设备来开展系统性的测量。从全站仪的层面进行分析，其主要是对测距仪的加常数与乘常数进行的测定。房产测量测图当中，因相互间离得非常近，所以，设备乘常数是可以忽略的，但是加常数是一定要进行着重考虑的因素。

2.房产测量中的偏心测量问题

通常状况下，数据采集工作当中，棱镜后背是贴合放置在房屋角点上，棱镜是面向设备的方向的，可现实条件中的很多情况并非是规定的那样。

3.对称边长度实地丈量不一致问题

房屋实地勘测的过程当中，若实测房屋的每一条边，就有可能存在一定的测量误差。同时，房屋建设作业过程当中的问题也可能会引起房屋的前后墙、左右山墙及施工图中原本对称相等边在实地不相等的情况的出现。

4.共有面积分摊问题

一般性的住宅楼，需将每户的建筑面积进行详细的计算，这种状况下，首先要对房屋的总建筑面积进行计算，后将房屋的套内建筑总面积进行计算，求出共有的面积，随后将分摊系数进行计算，根据各户的套内建筑面积按照一定的比例进行分摊计算。较为特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊及多级分摊的，则需要遵循“谁受益，谁分摊”原则进行分摊。

二、解决存在问题的办法

1.最大限度上提升房产测绘部门及相关测量工作人员的专业技术水准，创建完善的质量控制系统，以促使房产测绘行业从业工作人员综合素质得到显著程度的提升。房产测量实施行业市场准入机制，遵循资质掌控，最短时间内创建房产测量师制度，从根本上促使房产测量工作得到有效的改善。

2.房产管理单位、房产测量单位需进一步强化宣传及普及房产测绘专业知识。现阶段，有大量的房产业主、甚至是一些房产开发企业，对房产测绘专业知识并不是很了解，从而造成业主产生很多的误会，一些开发企业走了很多的弯路，造成巨大的损失及很大的浪费。

3.目前产权登记与房产测绘工作方式，造成了开发方在其中扮演的角色过重，业主的参与度非常低，业主的利益并不能得到有效的保障。

4.进一步强化相关部门间的联系与沟通，土地、规划、设计、施工需严格的按照规定来办事，以避免建筑物中客观状况的出现，及土地、规划、设计、施工互不协调及开发方随意变更等状况的发生。

5.提高房产测量精度，最为关键的是测绘技术的有效运用。

三、房产测量方法及精度控制

房产测量以中误差作为评定精度的基本标准，以两倍的中误差作为限差。

1.房产测量的方法

房产测量的方式大致上有：①方位与方位交会法：方向交会法（前方交会、单三角形侧方交会、后方交会）、两直线相交、方向与直线交会法、已知点已知直线的垂足等。一定要注意点、线、方向的有效综合。②距离与距离交会法：这种方法广泛应用于测定二类界址点，是以一定的距离相交得到交叉点的一种测量方法。这种方法会得到待定点的两个结果，需要再从第三个已知点进行距离交会以得到待定点的确定结果，同时也可以用第三个已知点的距离交会数据进行粗差检测。③方位与距离交会法：极坐标法是这种方法的典型。④直角坐标法等。

2.正确区分房产测量面积“精度”与商品房销售合同中“面积误差”的不同含义

国家标准《房产测量规范》中明确规定：房产面积测量的精度是以中误差为评定标准。房产测量人员在对房屋建筑面积测量的过程当中，因设备、天气。地质环境、技术水准等多方面因素的影响，针对某一测量面积数据通过不同人员或多次的测量，最终的结果并不相同，必定会形成一定的误差。然而，《商品房销售合同》当中面积误差的概念是产权登记面积与合同约定面积的误差，其中，误差比绝对值要求不超出3%。挑选3%作为基本标准，主要目的是为了解决目前商品房销售中存在的面积纠纷。在目前商品房买卖中，很多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面做出规定，为充分的确保处于弱势地位的买受人的利益，遇到这种合同中并没有做出明确规定的情况时，误差比绝对值不超出3%的基本标准为处理面积纠纷问题提供了具体的参照和依据，以免房地产开发企业在面积上进行恶意欺诈。

产权登记面积是由具有房产测量资格的企业按照《房产测量规范》的具体规定对房屋进行测量计算，并由房地产行政主管部门确定的面积。然而，合同约定面积是开发商在房屋竣工验收前通过设计图计算出的大概面积。《商品房销售合同》中的面积误差比绝对值不可高出3%，仅能以房产主管单位登记的产权面积与合同约定面积之差来加以认定。