论家庭共同财产理论在宅基地登记中的应用——以江苏省徐州市铜山区为例

■ 刘钦祥

（江苏省徐州市铜山区国土资源局，徐州 221116）

论家庭共同财产理论在宅基地登记中的应用
——以江苏省徐州市铜山区为例

■ 刘钦祥

（江苏省徐州市铜山区国土资源局，徐州 221116）

首次办理宅基地登记时一般都是登记在户主名下。当户主去世后，是按照名称变更登记还是权利转移登记办理，实务中争议较大。将家庭共同财产理论引入宅基地登记后，最便捷的方式是首次登记时，在证书权利人栏填写户主姓名，同时在附记栏备注家庭全体成员共同共有并列明全体成员姓名。户主去世后，直接通过名称变更登记为其他家庭成员。

共同财产；宅基地；登记；权利人；更名

近年来，江苏省徐州市铜山区在完成城镇地籍调查和村庄地籍调查的基础上，逐步开展了对1992年登记的宅基地进行换发证书工作，由于时间间隔达20余年之久，当时登记的父或母的名字，有的已作古，有的年事已高，有的已经发生了转让等，出现了大量需要对原登记的名字进行更改的情形。为统一政策的尺度，铜山区国土资源部门将家庭共同财产理论应用于宅基地证书的换发工作中，对符合“户”的构成要件的，该户中的任何一个成员都可以成为登记的主体，较好地解决了此次换发证书中的改名问题。笔者结合铜山区的实践，就家庭共同财产理论在宅基地登记中应用的相关问题进行探讨，以期对相关管理和研究工作有所助益。

1“家庭共同财产理论”的内涵

学理上，将“家庭共同财产理论”形象地比喻为“共同钱袋理论”，即对符合在共同关系存续期间“共同劳动、共同积累、共同投资、共同经营”条件的财产，认定为共同财产，当其权利主体全部为家庭成员时，该财产即属于该家庭的共同财产。

从有利于稳定家庭关系和促进家庭和睦团结的角度，所有共同生活的家庭成员都应视为家庭共有财产的共有人，包括共同生活的未成年子女。当某一成员已迁出该户时，其家庭成员身份已改变，即其共有人的资格随之灭失。当因婚姻关系而使某人归入该户时，要区别婚前和婚后，只有婚后取得的宅基地才能因入户而取得共有人的资格。即当存在血缘关系时，取得该户户口的同时也取得了共有人资格；当存在婚姻关系时，在法定财产制状态下，应区分婚前和婚后的财产关系，在协议财产制的状态下，按协议执行。

2 宅基地属于家庭共同财产

2.1 宅基地属于财产

由于1986年的《民法通则》仅将国家土地所有权、集体土地所有权和全民所有制及集体所有制单位的国有土地使用权和土地承包经营权列入财产权利的范畴，而没有将宅基地使用权列入。一直以来，一般都不将宅基地使用权作为财产对待。直到2007年《物权法》的颁布，明确宅基地使用权为用益物权，赋予其财产的属性。

2.2 宅基地是按户取得的财产

《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。即国家按照一定的程序和条件，将宅基地批准给某一户村民使用，而不是批准给某一个人使用，即宅基地使用权是由户享有的。

2.2.1 宅基地登记中户的概念

实务中，对户的概念认识并不一致，是实然状态的户，还是未然状态的户？一般来讲，户的存在具有延续性和传承性，大多因分户而需要申请宅基地，所以，从审批的角度而言，该“户”是未然状态的“户”，即将要出现的户。但从登记的角度而言，因登记行为属于行政确认，是对客观存在的一种认可，所以，登记时的“户”应该是客观存在的户。

从民事权利的角度来看，既然宅基地属于财产，对“户”的理解应适用民法上的概念；但从行政管理的角度来看，登记属于行政确认，对“户”的理解应适用行政法的概念。由于宅基地在原始取得时是适用行政法上的概念，且民法上对户的内部成员构成较为宽泛，因此，在办理登记时，以行政法上的“户”为依据，既与分户审批时相对应，又与普通民众的认识相一致。即：具有血缘关系(包括法律拟制的血缘关系)或婚姻关系，以共同生活为目的而共同居住在同一住所的常住人口的集合体，为一户。登记实务中，具有一个户口簿的集合体称为一户，户口簿中登记的成员为该户的成员。

2.2.2 户主的概念

家庭户户主一般由户内常住人口中房屋产权所有人或者公房承租人担任。无民事行为能力或者限制民事行为能力的人，一般不能担任户主。当户内成年人及房屋产权人协商一致时，可以申请变更户主。申请家庭户变更户主时，需提交以下材料：居民户口簿、新户主居民身份证和户内成年人及房屋产权人协商一致的书面意见。 即户主是经户内成年人协商一致，能够承担相应民事责任的任一成年成员。按照我国农村的传统，一般由成年男子担任户主。

2.2.3 户主的性质

从户主产生的过程来看，户主是该户内成年成员共同推举的代表，当其以户主的身份从事相关民事活动时，其行为是该户成员集体意志的反应，其能够代表该户对外承担普通家事代理的民事责任。当其非为家庭日常共同生活之需处理家庭事务时，应取得全体成员的一致同意。

2.3 宅基地是共同共有的财产

法律上将共同财产区分为按份共有和共同共有，《物权法》规定，具有家庭关系的共有财产是共同共有财产。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，即家庭成员共同拥有。由于宅基地是按户取得的，且在建设和使用过程中系用家庭共同积累投资所形成，更是维系共同生活关系的重要资产，所以，该宅基地使用权当属该户全体成员共同拥有，各共有人都可以合理地行使权利，未成年人的权利由其监护人代为监管。这种共有是不分份额的拥有，只有当共同共有关系不存在，对包括宅基地使用权在内的家庭共同财产进行分割时，才能显化每一个成员应该拥有的财产份额。

3 宅基地权利人名称之辨

当为单位拥有的土地使用权进行地籍调查和注册登记时，权利人的名称直接引用单位的规范名称即可；当对宅基地使用权进行地籍调查和注册登记时，一般都直接引用户口簿上的户主姓名填写地籍调查表和土地证书。但由于户口簿和土地登记簿的功能定位不相一致，简单地直接引用户主姓名必然带来实务中的一些麻烦，诸如户主因死亡、年事已高或户内成年人及房屋产权人协商一致须更改户主时，是直接办理名称变更还是按转让办理？名称变更相对较为便捷，但按转让办理时，就涉及宅基地能否转让和是否有效的问题。实务中，争议较大，也易引起申请人乃至社会舆论的不满和负面评价。

在对共有财产进行登记时，由于登记的姓名和真实权利主体之间不具有一致性，简单地以登记的姓名来判断权利人失之偏颇，这里就涉及了显名权利人和隐名权利人的辨别问题。具体对宅基地而言，登记在土地证书和登记簿上的户主姓名，就是该宅基地的显名权利人，而隐含在原始取得文书中或户口簿中的其他成员则属于隐名权利人，对该宗宅基地的使用权概念上，无论是显名权利人还是隐名权利人都赋有同等的权利。此时，土地证书上记载的姓名应与原始取得文书中或户口簿中记载的户主姓名，在实质内涵上具有一致性，即记载在证书上的权利人其身份仅仅是户主，而不是个人，该户主是该户全体成员的代表，在行使物权上与其他成员无实质差异。

4 姓名代替名称导致公信力下降

为区分和管理之需要，对独立的人或人的集合体都要赋予一个代号。姓名是人类专有的呼叫代号，每个人都具有唯一姓名，为区别重名个体，还应辅以地域、性别等相关信息加以佐证。当表述为某一姓名时，普通民众都会认为仅指其一人，因此，在书面表达时，如果表述了某个人的姓名，公众都会认为所有的信息都只指向该人。而名称是对除个体人以外的事物的呼叫代号，当对人的集合体需要加以区分时，就需要给该集合体予以命名，谓之团体名称。由于宅基地是按户享有的，对该户的名称不宜用户主姓名代替。

鉴于宅基地的共有性，对其登记时，应以该户的名称为权利人名称。但现实中，户的名称不存在，为引用之便利，往往以户口登记簿上的户主姓名代替该户的名称，遂产生了个人姓名与户主姓名在内涵上理解偏差的问题，也致使现实中要求改名的情形大量出现。因此，在宅基地登记证书上登记的户主姓名，其实质是指该户的名称，而非仅指户主个人，同理，该宗宅基地的权利应属该户，而非仅指该户主个人。

鉴于土地登记具有公示公信的功能，使任何不特定的人在看到土地登记内容时，因信赖国家公权力的权威性，对公示的内容产生合理的信赖，相信其登记的内容为真，遂敢于与之进行交易。公示是基础，公信是目的，公信的范围只能囿于公示的范围，如果公示不充分，势必造成公众信赖范围的狭窄，不利于经济活动。一般而言，土地使用权的权利人、面积、坐落、性质、年限等都属于应当公开的信息，当只公开某一个人为权利人时，公众只能相信公开的个人为真权利人，苛求第三人去探寻其是否还有其他共有人，是不妥当的，也不经济。为维护国家公权力的登记行为的权威性，对共有宗地的权利人状态，应充分公开，这样才符合公示公信的原则，也符合法治社会经济秩序的要求。

5 宅基地登记中需要改名的相关情形

江苏省徐州市铜山区宅基地证书换发工作中，遇到了形形色色的名称变更问题，由于普通民众对专业上的名称变更和转让在认识上存在偏差，甚至业内人士也存在不同认识，申请人往往都以改名之名义提出申请。为统一政策尺度、公正对待每一个申请人，我们将实际发生的问题进行梳理，剔除明显属于转让类型后，大致归纳如下：

(1)原登记的户主已经去世，或因年事已高，不适合登记为权利人的，此次换发证书应如何处理？

(2)夫妻已离婚，持财产分割协议申请登记的，应如何处理？

(3)其他共有人一致同意放弃共有财产，实质已成为另一共有人独立财产时，如何处理？

(4)原登记的户主已去世，其配偶再婚的，如何处理？

(5)原登记的户主已去世，其他人要求继承的，如何处理？

(6)全体成年共有人一致同意变更登记未成年共有人的名字时，如何处理？

6 运用共同财产理论将各类更名的申请予以类型化

针对民众改名的要求，我们从维护家庭关系稳定和依法便民的角度，厘清家庭共有关系的成员范围，将普通民众的更名需求明确区分为实质上的更名、继承和转让，按照现行法律和政策分类予以区分。

6.1 实质上的更名

在共有关系存在的前提下，一般情况下不得分割共有财产，此时，在共有人范围内，经其他成年共有人同意，要求将原登记的名称更改为任一成年共有人的名称，都属于实质上的名称变更，按更名登记办理。当经其他成年共有人同意，要求将原登记的名称更改为未成年共有人的名称时，虽然仍属于实质上的名称变更，但与设立户主的立法目的不符，应要求其更换其他成年人，否则，不能按更名登记办理。

6.2 实质上的继承

继承只能对被继承人的独立财产的继承，当共有关系仍然继续存在，共有财产没有被分割时，因其财产份额无法确定，故无继承的条件。且由于宅基地的身份属性，继承人和共有人的身份互为交织或互为重叠，是否发生继承无实质区别。此时，共有人以继承的理由提出更名时，按实质更名办理。但当不具有共有人身份的继承人主张继承时，如果共有关系仍然处于继续状态，也不得主张继承。只有在共有关系不存在时，分家析产后，才能按照遗嘱继承或法定继承的规定办理继承。由于继承取得财产时，物权的生效与继承的生效同时发生，即继承成立时物权也同时为继承人设立，因此，不需要经过行政许可，就可以直接为继承人办理土地登记。

6.3 实质上的转让

当要求更改的名称不属于任一共有人时，属于实质上的转让。对于实质上的转让，由于对《土地管理法》第六十二条和第六十三条的理解见仁见智，实务中，行政管理部门一般都认为宅基地是不能转让的。而《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”；2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第13条规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”从上述规定来看，仅是不得向购买宅基地的城镇居民发放土地使用证。司法实务中，从盘活存量建设用地、发挥土地利用效率的角度，持有条件认可的态度，即对符合主体身份且也符合“一户一宅”条件的转让持认可的态度，其依据是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“没有禁止转让，只是转让后再申请的不获批准”，且《江苏省土地管理条例》第三十五条也是允许购买宅基地的，只是对购买人的身份和申请条件进行了限制。因此，对既符合身份条件又符合“一户一宅”条件的转让，也可以直接办理变更登记；但对于既不符合身份条件又不符合“一户一宅”条件的转让，应先办理宅基地审批手续后，再办理登记手续。

7 更名必备要件的材料支撑

由于《土地登记办法》对提交材料的要求较为粗略，难以适应现实中纷繁的各类申请，且明确要求登记机构对材料的审查采取形式主义兼实质主义，为避免失职或渎职，根据相关法律法规和国家政策，并结合农村现实，对上述三大类更名申请提交的材料需要予以丰富和完善，以补强相关证明的证明力。

7.1 关于实质上的更名

(1)如果严格遵循户口登记簿记载的户主姓名，根据江苏省公安厅《关于印发〈江苏省户口办理指南〉的通知》（苏公规〔2010〕1号）文件的规定，户内成年人及房屋产权人协商一致的，可以申请变更户主姓名。此时，申请人先向公安机关申请变更户主姓名，然后再持变更后的户口簿、原土地证书等相关证明材料，申请名称变更登记。

(2)当将宅基地作为该户共有财产对待时，无论土地证书上记载为哪一位共有人的姓名，其仅为显名权利人，其他共有人为隐名权利人，该显名权利人是全体共有人的代表，既然是代表的身份，就得通过全体共有人共同推举产生。因此，当全体共有人共同推举产生了一名代表并同意更改户名，且经当地基层组织证明属实的情况下，申请人持该证明、原土地证书等相关证明材料即可申请更改土地证书上记载的权利人姓名。

7.2 关于实质上的继承

实务中，争议较多的是“是否必须公证”的问题。认为应当办理公证手续的，其依据是1991年建设部和司法部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证联合通知》中要求继承房屋的必须办理公证手续。但《公证法》规定，只有国家法律和行政法规规定必须办理公证手续的，才应当办理公证手续。因此，对于公证的类型可以分为强制公证和依申请公证。国家法律和行政法规没有规定房屋继承必须办理公证，只能是当事人申请时才办理公证。所以，《土地登记办法》第四十五条也没有要求申请人应当提供公证材料。最高人民法院也认为，国家对不动产实行统一登记制度。前述司法部和建设部的通知不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》等有关法律法规相抵触，不能成为登记主管部门不履行登记法定职责的依据。

鉴于目前普通民众的法律意识现状，很少有遗嘱继承的情形发生，大多是法定继承的情形。此时，我们要关注的是继承人的资格问题。当没有第一顺序继承人时，才由第二顺序继承人继承。由于第一顺序继承人与共有人大多身份重叠，实务中，真正属于第一顺序继承人主张对宅基地予以继承的情况也很少发生，除非共有关系消灭。在发生第一顺序继承人主张继承宅基地时，从其户口簿上可以看出其是否具备资格；当第二顺序继承人主张继承时，由于当地基层组织对其家庭结构的情况比较熟悉，应当由基层组织对其是否具有继承资格予以证明。

当多人具有法定继承资格时，由于房屋和宅基地的整体性，一般不会进行实物分割，大多会以协议方式处置遗产，将该宅基地归入一人拥有。因此，该协议也需要经过当地基层组织予以证实。申请人再持被继承人死亡证明、原土地证书、基层组织的相关证明等申请办理登记手续。

7.3 关于实质上的转让

鉴于《中华人民共和国土地管理法》允许宅基地有条件地转让，《江苏省土地管理条例》也允许购买宅基地，从便民的角度，应对既符合身份条件又符合申请宅基地条件的购买户予以直接办理登记手续。如果机械地要求其先办理宅基地审批手续再办理登记，现实中农户很难办理，因为规划、建管等手续难以补办。对此类型的审查重点是其身份条件和申请条件，审查的标准应执行新建申请的标准。因此，其申请时，应提交经当地基层组织证明的身份条件和申请条件的书面材料、原土地证书、转让协议、履行协议主要内容的证据等材料，并由转让双方共同申请变更登记。

实务中，争议最激烈的是是否必须双方共同申请的问题。现实中有些登记机关从便民的角度出发，对买方坚称无法找到卖方的，也适用了单方申请的有关规定。但这明显与《物权法》和《土地登记办法》的规定不符，且极易引发行政诉讼和行政赔偿。当民间借贷以让与担保作掩护或主要义务未完全履行到位的情况下，一旦卖方提起诉讼和行政赔偿，登记机关很难免除责任。由于卖方的协助义务是法定的，其不履行该协助义务时，最稳妥的路径是，买方通过民事诉讼获得司法支持，强制卖方履行协助过户登记义务或以司法裁判设定物权，再单方办理登记手续。

8 结语

在宅基地换发证书的工作中，群众更名的要求非常强烈也非常复杂，当我们引入家庭共同财产理论后，厘清家庭财产共有人的范围，就能明确区分民众诉求中真正的更名、继承和转让类型，就能有针对性地对各类情形施以准确的审查形式，既便民高效又依法行政。鉴于宅基地属于家庭共同财产的特殊性，在办理土地登记时，适用按单位模式设计的证书会出现诸多不便，因为将户主姓名作为单位(集合体)的名称对待，容易让民众误解为登记是谁的名字，权利就是属于谁的，其实这个名字仅仅是代表而已。因此，需要对宅基地证书(包括地籍调查、土地登记簿等表格)的样式加以修改和完善，要么将权利人栏改为户主姓名并同时列明其他共有人，要么在权利人栏填写时统一要求为“某某(户主姓名)户”并列明其他共有人。这样，就会省却了好多改名的麻烦，也利于第三人对权利人状况的审查和判断。

[1]陈梦娇,陈美球,刘志鹏.基于土地收储的农村宅基地有偿退出机制思考[J].中国国土资源经济,2015(1):20-24.

[2]谢国伟,李力,夏正芳,等.参阅案例研究民事卷(第二辑)[M].北京:中国法制出版社,2011.

[3]沈德咏.陈爱华诉南京市江宁区住房与城乡建设局不履行房屋登记法定职责案[R].南京:江苏省最高人民法院公报,2014.

[4]刘子平,梁朔梅.农村土地纠纷新型典型案例与专题指导[M].北京:中国法制出版社,2009.

[5]许前飞.马金芳诉赵年霞等在未取得权属证书情况下签订的房屋买卖合同被认定为有效案[R].南京:江苏省高级人民法院公报,2014.

The Theory of Family Joint Property in the Registration of Homestead—A Case Study of Tongshan District, Xuzhou, Jiangsu Province

LIU Qinxiang
(Tongshan District Branch of Xuzhou Land and Resources Bureau of Jiangsu Province, Xuzhou 221116, China)

Generally, the household name is used in the frst housing land registration. However, after the death of the householder, great controversy remains on whether the change of registration should be according to the name or transfer of power. Given this, this paper offers that the theory of family joint property should be introduced into the registration of homestead. Specifcally, in the frst registration, name of householder should be flled in the holder of the certifcate column, and at the same time, in the note column, remarking commonly owned by all members of the family, and listing their names. Based on this, after the death of the householder, the right holder can be directly changed into the other family members.

common property; the homestead; registration; the right holder; being renamed

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）07-0010-05

2016-03-05；

2016-04-12

刘钦祥（1966-），男，江苏省徐州市人，江苏省徐州市铜山区国土资源局高级工程师，大学本科，主要从事土地法律实务研究。