新一轮房改，比1998年意义更深远



新一轮房改，比1998年意义更深远

我国上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。而此次改革，比1998年意义更深远，即把居住制度改革延伸到“农民工”身上，惠及这些“新市民”。

不久前闭幕的中央经济工作会议提出一系列化解房地产库存的举措。长期以来，我国一些地方的房地产市场畸形发展：一边是房价节节攀升，一边是群众望房兴叹。在百姓的怨声中，国内房地产市场库存高企，住房空置率居高不下。

进入商品房时代

1998年，注定是写入中国房地产发展史册的一年。

是年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。

事实上，早在1997年，变革已经开始酝酿。当年夏天，十五大召开前夕，“住宅建设成为国民经济新增长点的研究”课题组在北戴河召开研讨会，正式提出将居民住宅业列为国民经济新增长点，房地产业开始成为支柱产业。

万科董事长王石在其个人博客里也曾披露过一段“给总理当房地产顾问”的故事。

1997年11月，在深圳麒麟山庄，时任国务院总理的朱镕基在听取六家深圳企业的工作汇报，担任深圳万科股份有限公司董事局主席的王石也在应邀之列。

轮到王石发言时，他认为，在当时的2到3年内，住宅行业还成不了支柱产业，因为住宅行业的发展还存在着太多的掣肘因素——住宅中商品房比重仅占30%，而60%以上都是各级政府的福利房；房地产业属资金密集型行业，但企业受额度限制融资困难；信贷按揭的额度管理限制依然太死……后来，王石又应邀参加了建设部、国务院住房办等国务院有关部门的内部小范围研讨会。

1998年，东南亚的楼价一落千丈，亚洲金融危机影响继续延宕。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌介绍，当时以住宅产业拉动内需的目标非常清楚。“住宅建设的产业链很长，涉及到几十个行业，建材、化工、钢铁等，都能拉动经济增长。”

而受1993年海南地产泡沫破灭的波及，国内商品房大多处于空置状态。而福利分房更是使得房地产市场如一潭死水，没有生命力。在这样的背景下，启动住房体制改革，取消福利分房制度已经是大势所趋。

同时，基于让多数人都买得起房的考虑，1999年，中国人民银行下发了一条《关于开展个人消费信贷的指导意见》。“积极开展个人消费信贷”的概念首次提出了，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。

从此，中国真正进入了商品房时代，中国人也开始了幸福与挣扎并存、感恩与无奈共生的“房改十年”。

过度市场化的偏颇

在房地产市场形成的背景下，我国居民住房条件也发生了天翻地覆的变化。数据显示，1998年至2003年，我国城镇新增人口3.15亿人，城镇人均住房面积也大幅提高，涨幅还在3%- 4%，全国城镇人均住房面积从1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米。

从2006年开始，北京、广州、深圳等地房价一飞冲天；到2007年，同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是；中西部房价狂飙突进，东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高，全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。

中国社会科学院金融研究所研究员尹中立指出，正是因为住房制度改革的出发点更多地在经济增长上，在后来的政策措施中，有的就片面强调房地产对于经济增长的拉动功能。所以房地产市场的发展就越来越偏离“23号文件”。

而据了解，“23号文件”提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

但是，纲领性的文件并没有得到地方政府的有效执行。十年间，大约只有5%的城镇居民享受到了经济适用房的恩惠。

“重市场，轻保障”的弊端也终于引起了中央政府的注意。2007年8月13日，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（即“24号文”）。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

2008年的两会上，温家宝总理在《政府工作报告》中，破天荒将住房问题放在大民生的范畴表达。此后，建设部改为住房和城乡建设部，也意味着中国住房制度，在回归到住房保障的思路上来。

虽经多次调控，房地产市场、房价却急速走高。据统计数据测算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳等热点城市新建商品住房销售均价分别上涨276%、278%、267%，同期城镇居民可支配收入仅增长158%、170%、72%。

新一轮房改何处发力

进入2015年，当年房屋新开工面积、房屋竣工面积、房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款这四个指标历史上首次同时负增长。房地产市场颓势难改，地方财政首当其冲。

数据显示，2015年前11个月，地方政府的土地使用权出让收入同比减少逾1万亿元，降幅接近30%。

西南某省一位地级市的“老财政”表示，房地产市场不好的时候，工业用地更不值钱，这可能导致工业用地出让收入甚至低于征地拆迁的成本。

中央对房地产的库存压力及可能引发的经济金融隐患是有清醒认识的。根据国家统计局数据，2015年11月末全国商品房待售面积6.9637亿平方米，如果按照1- 11月全国商品房销售均价6821 元/平方米来计算，潜在市场价值为4.7万亿元。即使按照20%毛利润率扣除开发商销售利润之后，也有4万亿元级别的资本投入被积压无法有效周转并处于高度危险之中，并且还让开发商每天都新增10亿元以上的财务费用负担。

这4万亿元的资本积压，开发商自身的自有资本金大概只占据三分之一，三分之二来自银行贷款或“影子银行”的融资。如果积压在待售商品房的近3万亿元信贷资金不能有效及时回收，形成哪怕15%- 20%的坏账，将在短期内就对全国金融体系安全构成严重冲击。

一项报告称，城镇户籍人口的人均住房面积超过36平方米。果真如此，中国就已经超过中等发达国家平均水平。而且，城市户籍家庭多套房比例很高，并有大量房屋空置。

在此背景下，2016年中国楼市的政策布局正在逐步明朗。根据新华社公开的中央经济工作会议公告全文（下称公告），2016年楼市政策的重要方向即是消化房地产库存。

在中国房地产开发集团理事长孟晓苏看来，这是比1998年城镇房改更加意义深远的重大改革，即把居住制度改革延伸到“农民工”身上，惠及这些“新市民”。

在孟晓苏看来，“加快农民工市民化”是新型城镇化的核心，也就是说不只是允许其进城务工，更支持其购房转化为市民。1998年以来，城镇大部分的居住需求已经满足，未来将解决3亿人进城问题，这3亿人也将成为解决楼市库存的重要支柱。

（澎湃新闻网2015.12.21、《经济参考报》2015.12.24等）