农村土地改革背景下关于宅基地使用权流转法制研究

程洁丽　李晓雨

河南师范大学法学院，河南　新乡　453000



农村土地改革背景下关于宅基地使用权流转法制研究

程洁丽李晓雨

河南师范大学法学院，河南新乡453000

摘要：目前我国现代化建设正在飞速发展，城市和农村的联系更加密切，为了推进我国的现代化建设，推动城乡一体化的发展，我国着重关注农村土地改革，而宅基地使用权流转更成为了农村改革的重点问题。在现实改革过程中，出现了许多现实问题，且有多关键点亟待发现解决。本文中，笔者针对改革试点过程中出现的典型问题，尝试对宅基地使用权流转进行法律制度设计。

关键词：宅基地使用权；流转；制度

一、我国农村宅基地使用权流转现状

(一)宅基地资源浪费

在农村中经常会存在一些旧时候的传统习俗，祖传的宅子留给下一代不肯出售，亦或是存有传统思想的农户喜欢占地，拥有多户住宅，有些甚至超过了法律规定的占地限制。无论是哪种情况，都会造成一定的宅基地资源浪费。因为我国宅基地的使用期限较长，所以有很多农户都拥有新旧两个宅子，而旧宅由于受传统观念的束缚，不愿意拆迁，从而导致宅基地的闲置，就会造成宅基地资源浪费。宅基地资源的浪费使我国有限的土地资源无法得到充分的开发，造成资本损失。

(二)相应的救济法律程序缺失

宅基地使用权主体在进行交易的过程中，往往会遇到很多问题，而现实情况中，交易主体的利益往往会遭受不同程度的损失，主要是由于我国法律中对农村宅基地流转存在有限制，而宅基地的隐性流传现象较为普遍，因此法律对于此方面的救济有所缺失，造成宅基地交易市场的紊乱，这不利于我国建设和谐的交易环境，以及宅基地使用权流转的未来发展。

(三)宅基地私下交易存在很多安全隐患

我国宅基地的隐形流传已成为普遍现象，这虽然一方面促进了我国经济的循环，但是在另一方面却也带来了一些隐患。我国的宅基地的使用权一般为私人所有，不能公开交易，而很多农民们并不能好好的预估自己宅基地的价值，从而导致自己的宅基地使用权被贱卖现象比较严重，这不利于市场的良性循环。对于农户和集体来说都是损失。由于私下交易缺少明面的法律关系保障，而多数农民自身的法律意识不强，交易往往会造成许多问题，不公正的交易甚至会造成社会矛盾。而交易主体之间的法律纠纷的增多也是妨碍社会安全的一大隐患。不利于我国和谐社会的健康发展。

二、宅基地使用权流转试行时的问题

(一)宅基地利益分配不均

宅基地流转时最重要的问题就是利益问题，因为利益才会产生流转，而因为流转又会出现利益纠纷。所以利益分配的不均衡是出现矛盾的根源，也是宅基地使用权流转过程中的重点问题。在宅基地使用权流转过程中最容易受到侵害的利益主体是农民。大部分农民本身法律思想不强，面对购买者相对处于劣势，面对集体以及政府的权力时又处于弱势群体，所以在利益分配时经常会受到不公正的待遇。

(二)农民住房保障力度欠缺

住房问题一直是农民关注的重点问题，力度不够的住房保障，农民仍需要耗费许多精力物力财力才可以居住。而流转时的农民住房补偿机制也不够完善，以至于农民在宅基地使用权流转中经常会受到利益的损害。这也致使宅基地使用权流转模式进一步进行有一定的困难。

三、面对新情况下对宅基地使用权流转进行合理设计

(一)建立一些宅基地使用权流转时较为重视的原则

1.遵循个人意愿原则

遵循个人意愿原则主要体现在，宅基地的所有权人应有权决定其所有权流传与否，或者流传给谁。这是其所有权的基本要求，也是宅基地所有权人应当享受的权利，任何人不得剥夺其自主权、处分权。政府和集体组织也需遵循其个人意愿，不得强制其对宅基地的使用权进行流转。同时，个人意愿也不是绝对的个人意愿，所有权人也应当兼顾大局，在保障自己利益的前提下为集体谋福。

2.保护农民权益原则

宅基地使用权流转的主体是农民，而农民在流转过程中最容易受到利益的侵害。因此在流转过程中应该在利益均衡的前提下着重保护农民的利益，严厉抵制非法利用公权力剥夺农民的合法权益的现象。由于农民的法律意识不强，同时在流转过程中应当给予农民相应的法律救济，以确保农民的权益。

(二)完善农村宅基地产权制度

由于关于农村宅基地的制度设置不够完善，经常会造成很多宅基地流转的矛盾。因此对于农村宅基地产权应当进行有序登记，避免重复赘累，制度的不完善势必会造成模式现在现实应用中的缺陷，配套措施与模式相结合和很重要。其次对于部分的违法多占的现象应该在法律上规定，在执行上落实，以起到警示的作用。充分利用互联网进行全国统一管理。

(三)完善配套措施

1.建立宅基地地价管理制度

首先应该把宅基地按照土地类型、处所等标准进行划分，并且登记入册，根据等级来进行评估价值，从而能够促进公平的交易。价格应该以市场调节为主，以免所有权人的利益受损。第二应该设立波动幅度，即最高价格和最低价格，以避免哄抬价格或者压低市价造成土地资源的浪费。第三应该建立相应的而管理方案，有相应的专业人员进行管理和评估，以求得公平公正的交易。

2.建立并充分利用宅基地使用权流转中介机构

如今社会发展迅速，当一个新的模式推出的时候，最需要的就是建立相应的管理机制，让这个模式能够有次序、进行集中的管理。而建立宅基地使用权流转中介机构，一方面可以沟通买家和卖家，促进交易的快速化，加速市场流通，一方面还可以起到中间调停的作用，减少因私下交易而引发的个人矛盾，社会纠纷，法律纠纷。但同时，这个机构需要统一的专业化的管理才能够起到预期的作用。

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中图分类号：D923.2

文献标识码：A

文章编号：1006-0049-(2016)14-0140-01