要在“房子财富”的迷途中知返



要在“房子财富”的迷途中知返

看懂了房价涨跌的背后现象，就不难理解目前楼市表现出的“一边干旱，一边水灾”的现状了。面对这样的现状我们又该如何应对呢？

中国楼市现罕见天文异象

近期，有两类房地产方面的新闻报道比较热，一是房地产政策频出，比如首套房贷首付比例降至二成，再如契税与二手房营业税优惠等。二是少数城市房价加速上涨，深圳自不必说，上海、北京、南京、苏州也无法淡定了。

上海虹口区一新盘近日推出新房，一天内就被抢光，销售额高达36亿元。而有关上海二手房市场，房东跳价、毁约现象层出不穷。如果说一线城市房价强势，人们已经见怪不怪，那么作为二线城市的南京、苏州部分板块房价一年大涨五六成，当地人都看不懂了。

在分析人士看来，中国楼市正在上演罕见天文异象：多地大旱，急需落雨；而少数地区正在遭遇水灾。更奇特的是，政府在旱区采取了人工降雨措施，但雨却落到涝区。

众所周知，去年11月以来中央提出要打一场房地产去库存的歼灭战，而库存压力较大的地区，也正是天气干燥、土地干裂的地区，最严重的是“三北”：东北、华北和西北；其次是西南和中部。

而房屋库存压力较小的地区，主要分布在东部地区的长三角、珠三角，这里气候温润，在这两个板块的核心城市，则大雨不止，初现涝灾，以深圳为核心，包括邻近的东莞、珠海、惠州、中山等市的部分地区；以上海为中心，包括苏州和南京。

值得关注的是，政府对此采取了差异化的调控政策，分类指导，因城施策。从2014年二季度开始，在多数城市取消限购限贷限外的时候，很多政策文本中，明确不包括一线城市。部分房贷和税收优惠新政，也不包括一线城市。

但是，持续两年、频频放松政策之后，“三北”和西南地区、三四线城市的库存压力仍然很大，市场依然供大于求，多数城市房价仍然在下跌，广大中小房企仍在苦苦挣扎，甚至老板跑路现象仍在持续。真可谓：政府积极实施人工降雨，但是“干打雷，不下雨”。

楼市土壤肥沃的上述几个东部城市，却大雨瓢泼。统计局70城房价指数表明：2015年12月同比一年之前，深圳房价大涨近47.5%、上海上涨18.2%，排名前两位；而包头和银川皆下跌3.7%，排名最后。

另外，需要提示一点：房价指数的波幅小于实际市价。从目前的情况来看，相比一年之前，深圳房价平均上涨八成左右，而且是全市普涨；上海主城区上涨四成左右，但郊区，尤其是远郊只上涨一成左右。而包头和银川的很多楼盘仍在继续降价促销，而且成交量并未放大。

西边打雷东边雨，道是无情却有情。从楼市基本面分析，楼市旱灾地区，经济不振（尤其是东北和西北），人口流出，土地不稀缺，住宅库存大，供大于求，房价连续几年不涨。楼市涝灾地区，则正相反，经济稳健、人口流入，土地稀缺，库存较小，供不应求，房价上涨明显。

虽然涝区的利好政策并不多，但存在三种“下雨机制”。

其一，连续降息降准，宽松的货币政策并不分地区，资金逐利，如水流动，在楼市领域，全国资金更愿意流进一线城市，而非三四线地区。

其二，在当前经济与楼市形势下，房价小涨，可以靠自住需求。但若想如深圳那样大涨，主要还得靠投资需求，或者自住与投资兼顾的复合需求，只有非自住需求，才会加大资金杠杆，才会刚刚500万买进，转手就以550万挂牌出售。而三北地区、三四线城市，投资需求很少。

其三，在少数强势城市，在房价加速上涨的过程中，如同不断加热的一锅油。此时货币面和政策面一旦有什么新的宽松政策出来，比如降息、比如减税，如同一滴水掉进锅里，立即油花四溅。即便是新政不包括一线城市，也会激起市场情绪的浪花。这是一种典型的资产价格上涨过程中的“正反馈”与“自我激励”机制。

如何避免房产泡沫破灭

面对上述的楼市现状，我们又有哪些对策呢？

对此，有分析指出，目前中国一二线城市根本不需要去库存，而且也没那么多库存。所以，对一线和部分二线城市房地产政策放得过松是很不合适的，这会加快推高房价，中国房地产行业有出现泡沫破裂的风险。我们的目标是去三四线城市的库存，如今目标不但未达成，反倒促成了一线城市房价的火爆，这对宏观经济来说有害而无利。

所以，我们需要做如下调整：

一、微调房产政策。对一线二线城市和三四线城市要区别对待，要控制一线二线城市房价的过快上涨，避免房产泡沫破灭。同时，要推动三四线城市降价卖房，加快推进购买力与房价的对接。

二、推动城市群建设，构建大城市带动小城市体系。应该推动城市群建设，加快大城市和周边小城市的互联互通，通过这种互联互通形成大城市带动小城市的格局，通过大城市的需求带动小城市的经济增长从而增加中小城市的机会，通过城市集群的建设推动社会分工的细化，如此即可由点带面，推动经济增长，带动房产的去库存化。

三、推动农业改革，引导农民进城。我国农业需要进行改革，需要由包产到户的小农业生产向集中资源的工业化农业生产快速推进，只有这样才能从土地上解放农民，才能将解放出来的农民投入到更高产值的工业化、消费化、服务化的社会大生产之中。如果不能理顺农村的生产力和生产关系，农民长期困在土地上，不但人均产值低，更为重要的是影响城市化进程，会抑制中国经济发展。因此，农业改革与引导农民进城相辅相成，应同时推动。

四、加快推动中小城市的配套服务建设。中小城市为什么机会少？一方面是人口少，另一方面是配套不够，农民到城市就无法生活了，他们怎么可能会选择到城市呢？所以，如何进行微观的配套吸引更多农民进城发展，对三四线城市的经济来说至关重要。在这方面，需要开辟一些新思维，需要政府根据自己的情况进行一些规划和统筹。

五、三四线城市应大力推动人才引进。竞争归根结底是人的竞争，三四线城市相比一二线城市对人才的吸引力是非常有限的，所以高级别人才都向一二线城市流动而去。三四线城市应该在吸引人才方面下些功夫，应该通过一些优惠政策刺激更多人才向三四线城市流动。

这些都理顺了，那么楼市去库存和可持续发展才会形成合力与接力，才能可持续地推动经济发展。

房子的财富象征作用被放大了

其实，面对目前一线城市楼市现状，房价“跌一跌”已是社会各界的共识。但是，仍有一些人希望“房价继续上涨，政策的不要”，特别是拥有房产的人。原因很简单，他们都希望自己的资产性收入蹭蹭地往上蹿，还有人在攒钱买第二套、第三套。甚至有人希望有几套房子出租，自己不用工作了。

2015年，坊间最盛传的一句话是，“去年不买房，白干20年”。确实也是，但凡在2014年到2015年年初（“3·30”新政前）买房的，不到一年时间赚取一两百万是再稀疏平常不过的了，也再没有比这个更具有财富示范效应的了，而且这个财富来的如此轻松。于是，深圳目前中产人群中普遍弥漫着一种“短期暴富”的浓重氛围，而且还是要轻松实现“暴富”。

事实上，对于财富的追求无可厚非，只要没有犯法。再说了，早在10年前，国家就鼓励居民要获得资产性收入。

目前，不仅城市居民把房子作为财富的最佳代表，农村居民也是如此。如今农村成家立业，房子、车子、票子（彩礼）是新“三大件”，其中房子排在了首位。为子女能在城市扎根，一向以保守示人的农民，不惜集祖孙三代之力，甚至借高利贷买房。

但是，作为有着5000年历史的勤劳中国，全民把房子作为财富而去拼命地追求的盛况，怎么看怎么变扭。特别是，作为社会中坚力量的中产群体，将房子作为财富的主要载体，并去疯狂地追求，对于全社会如何认识财富、创造财富，甚至整个国家和社会如何发展和进步，其影响和冲击实在太大了！

买了房的人，看似有了资产性收入，未来或许不用那么起早贪黑、卖力工作赚钱给自己未来更好的生活、养老而积蓄了。但是，为此很多人牺牲了爷爷奶奶的养老金、父母的退休金、自己追求更好生活的现金流，甚至卖掉老家祖屋，存钱买房的人也是如此。

因此，在时下，房子作为最大财富象征的作用被空前强化时，其作为“家”的属性开始淡化了。现在提起某某要买房子，多数人的第一反映就是成为有产者，为此而投向羡慕的眼光，但当事人或许因为不得不考虑买房的钱从哪来、每个月要还多少房贷、每月工资要怎么掐着手指花而愁眉不展，或许不会因为有了一个家，有了一个遮风挡雨的居所而感到幸福多少。

试想，没有草根层面千千万万这些人的闯劲、努力和进取，整个国家的实体经济怎么发展呢？整个社会的财富和技术进步从哪里来呢？

当前，各地掀起了轰轰烈烈的楼市“去库存”运动，房地产对于投资、对于经济的影响毫无疑问是非常大的，稳定楼市也是必要的，但有的地方将“卖房子”作为唯一目的，背离国家新型城镇化的宗旨，是否忽略了房子是老百姓的家这一属性呢？

对于房子，在财富的迷途中要知返了。

（《中国青年报》2016.03.03、《华夏时报》2016.02.18、《新京报》2016.02.25等）