探析街区制改革的法律与实践问题

李嘉然 戴 超

河南论衡律师事务所，河南 开封 475000



探析街区制改革的法律与实践问题

李嘉然 戴 超

河南论衡律师事务所，河南 开封 475000

当前，推行街区制改革在中国社会引起了激烈的讨论。从世界城市化发展的趋势与经验来看，街区制无疑比封闭小区更符合历史发展的潮流，更有利于城市化的进程。但是我国街区制改革所涉及的法律障碍与现实问题也确实存在。本文旨在剖析我国街区制改革存在的法律障碍与实践问题的基础上，结合我国国情提出确定公共地役权、制定配套法律、法规等解决之道来解决其法律障碍和实践问题。

街区制；法律障碍；建筑物区分所有权；公共地役权

一、街区制的概念及现实问题

街区制是指市区大道环绕、街区道路串联、交通四通八达、公共出行便利、住宅小区开放、人员车辆可以随意通行穿插、小区街道与城市主干道畅连的开放式住宅区模式。在西方国家街区制已经成为主流的小区住宅建造模式。在我国推行街区制有利于解决城市交通不畅，群众出行困难的城市顽疾，有利于促进城市的开放程度，有利于城市人文精神的养成。但街区制的推广也存在不容忽视的现实问题与法律障碍。如在城市中占绝大多数的私人住宅小区是业主花费高价购买的，小区中的道路、绿化、各种设施业主都支付了高昂的对价，现在突然把封闭的小区打开变成人人共享、人人通行的街区，从法理和情理上无疑都很难让小区业主接受。

二、在我国推行街区制的法律障碍

(一)建筑物区分所有权的冲突

根据现行的《物权法》可知，推行街区制强行打破封闭小区必然触及小区业主的建筑物区分所有权，侵犯其共有财产权。然而推行街区制就是对小区所有业主的集体共有的用益物权加以限制甚至剥夺，把一个原来相对独立的小世界、小花园变成一个可以随意通行的公共空间。这在街区制刚刚推行的时段内势必在一定程度上削弱了小区业主生活的舒适度、安全感，很难受到小区业主的支持。所以《物权法》无疑成为了推行街区制法律层面上的障碍。

(二)法律基本原则的违背

在民法中有诚实信用原则，行政法中有信赖保护原则。这两大原则贯穿于私法与公法两大领域。政府立法使土地进入土地市场进行交易，开发商拿地进行开发，然后出售给业主。根据《物权法》的调整业主支付对价获得产权，这其中包括共有的小区道路的用益物权根据诚实信用原则这是双方的真实意思表示理应受到尊重。根据信赖保护原则和诚实信用原则业主对政府有信赖利益，如果街区制改革不进行法律上的准备，没有法律上的支持，只是通过简单的行政命令，没有通过调整相关立法使人民的意愿上升为法律势必会违反上述基本原则。

三、推行街区制改革的若干构想

(一)确立公共地役权

确立公共地役权可以很好的克服《物权法》对街区制改革造成的法律障碍，同时也可以避免不适当的适用《物权法》中的征收、征用条款引起的法律问题与现实问题。

公共地役权的存在是为了公共利益，而不是为了私人利益。公共地役权的受益人具有不特定性，其范围要远远大于传统地役权的范围。它的受益人是社会公众。所以如果我们在街区制改革的过程中，引入了公共地役权的概念就可以很好的解决小区业主的建筑物区分所有权问题。由于公共地役权的存在我们就可以在不剥夺小区业主对小区道路的建筑物区分所有权的基础上，实现小区内部道路与城市道路的畅连。小区居民具有道路的用益物权，可以对道路进行管理、在合理范围内进行限制，而公众则具有公共地役权赋予的通行权利。让公众看到街区改革并非是为了某些人的私利，而是为了公共利益。从而可以有效的降低街区制改革的舆论压力，起到良好的宣传教育作用。

(二)制定配套的街区法律法规

中共中央在不同的场合多次强调改革要法律先行，改革要于法有据，改革要靠法律而不是靠权力。我们要重视街区制改革后产生的一系列新的民事问题、刑事问题，相关的配套法律、法规要及时出台。比如，以前的小区是封闭的，夜间相对比较静谧。实现街区制后必然会影响居民休息，那么我们的治安法规就要制定一个标准防止扰民现象的产生。再如，以前购买住宅小区内部的道路、绿化、都要支付相应的对价，街区制度实行以后这部分费用由谁来买单?这些问题都亟待解决。从中我们可以看出街区制改革是一个系统问题，并不是简单的把国外成功经验照搬照抄就可以的，推行街区制改革，需要我们制定好一系列的配套的街区法律法规，这样才能使公众放心的接受街区制，充分发挥街区制度的优势。

[1]耿卓.地役权的现代发展及其影响[J].环球法律评论，2013.

[2]郭洁.土地资源保护与民事立法研究[M].北京：法律出版社，2002.

D923.2

A

2095-4379-(2016)33-0200-01

李嘉然(1972-)，男，河南开封人，河南论衡律师事务所主任，中国民主促进会会员、河南省律师协会民事委员会执委、开封市律师协会民事委员会主任、三级律师，研究方向：民商法学；戴超(1987-)，男，河南开封人，中共党员，郑州大学法学院研究生，河南论衡律师事务所，律师，研究方向：行政法学。