浅析“凶宅”买卖纠纷

鲍雨晨

天津商业大学法学院，天津 300134



浅析“凶宅”买卖纠纷

鲍雨晨

天津商业大学法学院，天津 300134

随着我国房地产市场的不断发展，二手房的交易数量也不断上涨，由此引发了许多的“凶宅”买卖纠纷。“凶宅”是指曾经发生过非正常死亡事件的房屋。人们对于“凶宅”的避讳不是封建迷信，而是一种民间习俗，理应得到法院的支持。以卖房人欺诈为由解决“凶宅”买卖纠纷，在某些情况下难以适用，以民法基本原则之一的公序良俗原则来解决“凶宅”买卖纠纷更为合理。

凶宅；民间习俗；欺诈；公序良俗

一、问题的提出

李先生买了一套二手房后得知几年前，原房主刘某夫妇的儿子曾在该房内将一名的女孩杀害并肢解。李先生向当地警方查证邻居的说法属实。由于原房主刘某夫妇未告知这一情况，在多次协商无果的情况下，李先生将原房主刘某夫妇诉至法院，要求返还房款并赔偿相关费用。刘某夫妇认为，他们在买卖过程中没有义务主动告诉李先生有关“凶宅”的情况，李先生以“凶宅”为理由要求退房不合情理。经审理法院做出一审判决，撤销双方合同，李先生将房屋退还给刘某夫妇，刘某夫妇退还李先生购房款。

需要我们思考的问题有：应该如何界定“凶宅”？人们对于“凶宅”的避讳是否会影响合同的效力？若人们对于“凶宅”的避讳是属于封建迷信，还是善良风俗，亦或是宗教信仰？

二、“凶宅”的界定

笔者认为“凶宅”的认定标准有三：

(一)应限于一定的时间里

不能把曾经发生过非正常死亡的房屋永远当作“凶宅”，否则的话不仅不利于房屋的正常买卖，也损害了房屋主人的利益。对于这个时间段，应该视具体的非正常死亡的事件而定。

(二)非正常死亡的事件一定要发生在房屋内

不能以房屋的前居住人曾经在别的地方被人杀害，或者房屋外的楼道里、楼顶有人被杀害为由认为该套房屋为“凶宅”。非正常死亡的事件从开始到结束必须有一个过程发生在房屋内，即尸体必须曾经在涉案房屋内出现过。

(三)发生的死亡事件必须是非正常死亡

曾经有案例是房屋的前居住人是在阳台坠楼身亡的，法院认为这种意外死亡事件不属于刑事案件，驳回了原告的请求。笔者以为这种对“凶宅”的界定欠妥，应该把所有的除了正常的老死、病死之外的死亡都定义为非正常死亡，不应把非刑事案件排除出去。认为在房屋内发生的不是刑事案件就不是“凶宅”是狭隘的，因为在现实生活中，房屋内发生的非刑事案件如自杀也同样会给买房人带来了心理上的压力。需要指出的是，对于发生不同的死亡情形的“凶宅”买卖纠纷，在法院判决上也不适宜以统一的标准进行裁判，法院可以根据一般的正常人的感受，对各种具体的非正常死亡事件进行不同的判决。

三、关于“凶宅”的司法判例及评析

在现实的司法实践中，由于对“凶宅”的内涵界定及法律适用还有很多争议，所以不同的法官对于“凶宅”的房屋买卖纠纷会作出不同的司法判决。主要有以下三种判决①：

判例一：购房合同有效，驳回原告起诉。理由是我国法律只规定了原房主必须向购房人明确告知其房产产权无查封、无抵押及债务纠纷等情况，并提供房屋质量、设施及是否涉诉等情况。没有明确规定“凶宅”信息属原房主应尽的告知义务②；

判例二：购房合同无效。理由是隐瞒“凶宅”损害了社会公共利益；

判例三：购房合同可撤销。理由是卖房者故意隐瞒“凶宅”这一事实构成欺诈，属于可变更可撤销合同。

可以看出，导致判决不同的争议点在于对“凶宅”的避讳是封建迷信还是民间习俗？如果人们对于“凶宅”的避讳属于民间习俗，那么应该适用欺诈、还是应该适用公序良俗原则来解决纠纷？

我国的司法界对于“凶宅”的房屋买卖纠纷的定性不统一，法院判决的不确定，会导致人们对司法公正性的不信任。所以，笔者希望通过以下的分析，可以使“凶宅”的房屋买卖纠纷的解决得以统一。

(一)判例一：购房合同有效，驳回原告起诉。购房合同是双方当事人真实意思的表示，法律也没有明确规定“凶宅”信息属原房主应尽的告知义务，房屋买卖合同合法有效。原告认为涉案房屋是“凶宅”纯属封建迷信。因此原告的诉讼请求不受法律的保护。实践中，人们对于“凶宅”的避讳是封建迷信还是民间习俗直接影响了“凶宅”买卖合同的效力，这是“凶宅”买卖合同纠纷的开始。若是认为对于“凶宅”的忌讳只是一种封建迷信，那么“凶宅”买卖合同是具有法律效力的，买房人提出请求于法无据，不能得到法院的支持。

笔者认为人们对于“凶宅”的避讳属于民间习俗而不是封建迷信。迷信是“对超自然的不存在的事物和纯属偶然的外部联系的盲目信仰，以及在这种信仰驱动下的谬误行为③。”民间习俗可以定义为一个国家或民族在历史发展过程中由广大民众所创造、享有和传承的生活文化。④可以说民俗是为社会大多人所接受的，并不是法律所禁止的对象。迷信和民间习俗都是从古代社会就有的，而迷信在现代社会早已被人们所抛弃，只有民间习俗有不息的生命力，流传下来的民间习俗基本上都是一种善良无害的并且深深的根植与人们内心的传统习俗，不违背法律与道德，为大多数人所接受。对于“凶宅”的避讳也包含在这种善良无害的民间习俗里。人们是带着对美好生活的向往去购买房屋的，这是每个人理所应当具有的权利，而且住宅的人格化倾向也越来越明显，住宅成为业主实施个人想法和风格的空间，成为业主重要的人格财产，具有精神利益⑤。而房子里曾经发生的恶性事件无疑会给买房人带来恐惧不安的心理负担，这和买房人的初衷是相违背的。

因此人们对于“凶宅”的避讳更应该看成是一种善良无害的民间习俗，那么，民间习俗是否可以影响合同效力？

民间习俗是人们在长期的生活中得出的产物，这些行为习惯独立于国家制定的法律之外，但又有广泛的社会基础，可以把这些民间习俗当成一种民事习惯来看待，而民事习惯在一定情况下又具有法律效力，在国家没有具体的法律规定的情况下，可以适用民间习惯来解决民事纠纷。目前我国并没有关于“凶宅”的相关法律规定，因此，在实际的司法实践中就可以适用关于“凶宅”的民间习俗。

(二)将判例二和判例三合起来分析，因为这两种判例都认为人们对于“凶宅”的避讳是民间习俗，理应得到法院的支持，但对合同效力的认定及法律适用存在分歧。因此，就需要考虑欺诈和公序良俗原则哪一种更适宜用来解决“凶宅”买卖纠纷。

在“凶宅”买卖合同里，因为卖房人隐瞒了房子里曾经发生过非正常死亡的事情，卖房人构成欺诈。在实际的司法实践中，大多数的“凶宅”买卖纠纷用欺诈就可以解决，但是也存在不足。

若想证明卖房人被告构成欺诈，必须证明如下问题：其一，被告有故意隐瞒的行为，其目的是为了获取更为高额的价款；其二，由于被告的隐瞒行为，造成原告误认为房屋无瑕疵而买入。换言之，原告需要证明被告在缔约过程中存在过错，并且是违反法律以及诚实信用原则的过错，这种过错足以违反交易上要求的诚信⑥。在实际的“凶宅”买卖纠纷中，买房人陷入错误意思是很好证明的，但对于卖房人的欺诈故意的证明在有些情况下却有些困难。现实中，即使是卖房人就是房屋的第一任主人时，也存在房主对于房子里曾经发生的非正常死亡案件不知情的情况，例如，房子里的上一任租客在这间房子里杀人灭尸后退房，在案发之前，房主并不知道曾经发生过凶杀案件，而后又租给了其他人，结果日后事发，房主才得知房子里发生过凶杀案件，无法推定他对于房屋内是否发生过非正常死亡是知情的，卖房人的欺诈行为也存在争议的。而当房屋的卖房人不是第一任房主时，可能是房屋的第三任或第四任房主，那证明卖房人对于“凶宅”是知情的就显得更加困难，买房人就可能得不到救济。

因此用欺诈的相关规定去解决“凶宅”有很大的不足，加上前面已经分析过人们对于“凶宅”的避讳一种善良无害的民间风俗，所以笔者认为公序良俗原则更适合解决“凶宅”的房屋买卖纠纷。

四、适用公序良俗原则来衡量“凶宅”买卖纠纷的法律意义

通说认为公序良俗包括公共秩序和善良风俗两个方面。公共秩序的内容在大多数情况下就是一个国家里各个法律规范的内容。

尽管善良风俗的内容一直在改变，但学者们还是希望研究出一个比较稳定的关于善良风俗的判断标准，并且由此形成了两种对立的学说观点：经验主义与主观主义。“前者主张应当根据具体的时间和场合考察某一行为是否正常和符合习惯。因此，对善良风俗标准的确定，不应根据宗教的或哲学的思想，而只能根据事实和工作舆论。后者主张应由法官根据社会中居主导地位的道德准则去判断行为是否违反道德。因此，对行为是否合乎道德无须做具体考察，而只需作出判断即可。”⑦对于“凶宅”买卖纠纷，按照经验主义的观点，应该关注事件的具体情况和社会舆论，若社会舆论都偏向于买房人一方，那么法官就应该根据社会舆论去裁判这个案件；而以主观主义的观点，若“凶宅”买卖纠纷的一般解决方法是撤销购房合同，退还房款，且这种做法也得到了社会的普遍认可，那么就可以直接根据这样的解决方法来裁判案件。可以看出，如果单单依经验主义去裁判案件，会使得法律的权威性和稳定性降低。因为无法保证社会舆论永远都是正确和公正的，完全依照社会舆论去裁判案件，有些不法之徒可能会通过操纵社会舆论来减轻自己的责任，也不利于当事人权益的保护；完全依据主观主义，就忽略了案件的实际情况，根据一般性的、占统治地位的道德去裁判，没办法做到具体问题具体分析，可能会使当事人的具体诉求得不到满足，同样不利于当事人的保护。因此，不应该把经验主义和主观主义完全区分开来，只选择其中之一作为判断的标准，应该把经验主义和主观主义结合起来，将社会中的占统治地位的道德作为大前提，将具体案件的实际情况和社会舆论作为小前提，综合判断，才可以的出最符合当事人和社会公共利益的结果。

人们对于“凶宅”的忌讳属于善良风俗，保护这种善良的民间习俗就等于保护社会公德，符合公序良俗原则。而关于当事人违背公序良俗的行为，通过各国的法律规定也可以看出，其他国家对于违背公序良俗的行为是认定无效的，这对我国的司法实践有十分重要的借鉴意义。将善良风俗的主观主义和经验主义相结合，就可以很好解决“凶宅”的房屋买卖纠纷。因此，法院应该根据民法基本原则之一的公序良俗原则来解决“凶宅”的房屋买卖纠纷。

[ 注 释 ]

①念一.购买“凶宅”引发的官司[J].公民导刊，2010(4).

②误买“凶宅”引发的官司[J].科学生活，2009(10).

③吴慧颖.“封建迷信”与“迷信”辩析[J].湖南社会科学，1989(5).

④陈耀东，张瑾.对“凶宅”交易的法律思考[J].中国房地产，2007(2).

⑤戴和平，陈卉.承租户发生自杀事件房东可以索赔吗[J].楼市，2007(14).

⑥杨代雄.民法总论专题[M].北京：清华大学出版社，2012：42-50.

⑦尹田.民法典总则之理论与立法研究[M].北京：法律出版社，2010：162-175.

D923

A

2095-4379-(2016)33-0065-02

鲍雨晨(1991-)，汉族，天津商业大学法学院，2014级民商法学专业硕士研究生，研究方向：民商法。