不动产善意取得制度的几个问题及完善对策

戚国涛

重庆市开州区人民法院，重庆　405499



不动产善意取得制度的几个问题及完善对策

戚国涛

重庆市开州区人民法院，重庆405499

不动产善意取得制度是我国物权立法史上的重大创举，对促进社会主义市场经济的发展起到了积极的推动作用。不动产善意取得制度有效保护了物权变动过程中的第三方利益，同时对不动产交易的顺利实现意义重大。鉴于此，本文主要分析了不动产善意取得制度的价值，对我国不动产善意取得制度的不足与完善进行了详细阐述，希望对促进该制度的完善有所借鉴。

不动产；善意取得；价值；完善策略

善意取得制度并非新事物，但是传统的善意取得制度客体局限在动产上，而《物权法》将该制度扩大到不动产上，具有十分重要的现实意义。但是，《物权法》对不动产善意取得制度的相关规定尚不够细致完善，导致在司法实践中对不动产善意取得制度的运用常出现各种问题。因此，需要在理论研究上及实务中不断探索与完善。

一、不动产善意取得制度的价值

所谓善意取得制度，通俗讲是指没有处分权的人将其占有的动产或者不动产转让给第三人，第三人属于善意取得该财产所有权，财产原所有人无权追索的法律制度。不动产善意取得制度具有如下价值：

(一)不动产交易安全价值

保护不动产交易安全是该制度的出发点，交易安全是不动产“动”的安全，侧重保护善意第三人的权益，以实现财产的顺利流通。在实践中，在不动产转移纠纷中常涉及善意取得问题，因为我国在此领域立法的缺失，导致交易前需要进行大量的调查取证等工作，无形中大大增加了交易成本，影响了正常交易秩序。而不动产善意取得制度的建立，将促使善意取得不动产的第三人积极参与市场交易，有利于有效降低交易成本并维护交易安全。

(二)不动产效用价值

伴随着市场经济的蓬勃发展，越来越多的主体参与到市场交易中去，不动产参与市场交易的频率越来越高。从一定程度上讲，不动产的物权越过其所有权人流转到善意第三人手中，该物权对善意第三人的边际效用较高，因此以法律制度的形式确立该善意第三人享有该不动产的物权将能更好地发挥出不动产的价值，同时也提高了整个社会的福利程度。

(三)公平价值

无权处分人处分他人不动产固然有错，但不动产原权利人也有责任，如在将不动产转交占有人之前没有充分考察占有人的道德品质等情况、在不动产交付后没有对不动产的使用情况进行有效监督等。正是由于不动产原权利人的以上失误，导致不动产占有人得以将不动产进行处分转让，因此，不动产原权利人应该对其过失承担相应责任，该交易中，善意第三人不应承担不利后果。不动产善意取得制度的建立，恰到好处地平衡了善意第三人及原权利人的利益，体现了公平这一价值理念。

二、我国不动产善意取得制度的不足与完善

(一)客体要件限制方面

我国不动产善意取得制度的客体要件限定为已登记的不动产，而未登记的不动产可细分为如下两种情形：

1.未登记的权属明确的不动产

该类不动产如城镇新建且未登记的房产，该房产建造合法，但所有权未进行初始的登记公示，因此物权转让就不可能发生，就不会有善意第三人取得物权的情况出现；另一种情况是依法取得的自然资源，物权可不进行登记。这种情况是根据特有国情规定的，特定物权直接划给公有制主体，可根据受让主体身份进行分配，因此，法律直接规定自然资源全部归属国家时，其物权可不用进行登记。因此，这几种情形不适用不动产善意取得制度。

2.未登记的权属不明确的不动产

该类不动产有城市中存在的违章建筑物、临时搭建房屋、未获得商业性质用地的房产等。该类不动产的物权不受法律保护，善意取得制度也不适用，但是就农村集体土地上建造的“小产权”房而言，要视实际情况而定。首先，农村集体经济组织内部成员之间转移“小产权”房产权属，因宅基地本身就是分配给农村经济组织成员建造住宅的，如果转让合法，仅仅是未做权属转让登记，则也适用不动产善意取得制度；其次，农村集体经济组织成员向组织以外成员转让“小产权”房产权属，该行为本身就是违法的，因此，通过买卖合同只能取得房产占有和使用权益，其处分权不受法律保护，因此不适用于不动产善意取得制度。

(二)“真正权利人之可归责性”方面

真正权利人之可归责性，指的是行为人违背对自身权利的保护义务，其后果不是承担赔偿责任，而是损失自己的权利并承担因此造成的后果。因为我国的不动产登记制度采纳了绝对公信力原则，该原则与真正权利人可归责性相悖，因此，大部分学者都反对将“真正权利人之可归责性”归属到不动产善意取得制度的构成要件中。但是，在特定情形下，可以考虑真正权利人的可归责性，通过综合权衡，可更好地实现公平性原则，也更加便于在实务中的具体操作。

(三)二重买卖问题

所谓不动产二重买卖，指出卖人同时或者先后将同一房产卖给两个买受人。如当房产所有人将房产卖给甲方并交付使用，在甲方未办理房产登记手续前，其又将同一房产卖给乙方，乙方及时办理了登记过户手续，当甲方未办理过户手续时房屋所有人依然有权处置房产，因此善意取得无法适用。

我国现行立法禁止二重买卖，且设计了相关的法律救济制度，规定在二重买卖交易中无法取得房屋一方可请求解除合同、赔偿损失。此规定在一定程度上弥补了二重买卖交易的法律责任空白，但却没有规定哪个购买人有权优先获得财产所有权，也没有从法律的角度理清财产出卖人与不同买受人之间的关系。受利益的驱使，二重买卖在实践中非常常见，而立法的缺陷致使法律公平难以实现，严重影响了人们对法律的信仰，因此，该领域的理论研究非常迫切。

不动产善意取得制度下的二重买卖救济问题值得研究。第三方在取得不动产物权后理应办理产权登记，当物权变动登记与保护不动产的善意取得两件事掺在一起后，物权取得要件将淹没善意保护要件，甚至物权取得要件会作为善意保护的要件。现代物权表现形式多样化，不动产物权以占有使用为表现形式，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对物权转移发展做出了突破性规定，即对已经付清款项且实际占有物权的善意第三人，即使未办理过户登记手续，也应保护其权益。

(四)与《合同法》的协调

不动产善意取得制度出发点是要解决无权处分过程中存在的权益问题，要解决此问题，应从买卖双方的契约入手，该契约肯定涉及无权处分转让合同的效力问题。《合同法》第51条中规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”当前理论界普遍认为该种合同属于效力待定合同，合同有效与否取决于权利人是否追认或者处分人是否取得处分权，因此对于保护善意第三人权利并无优势。当第三人属于善意取得的情形，尽管其依据善意取得制度获取物权的所有权，也无权向处分人或者原权利人追究责任，最多可追究无权处分人的缔约过失责任，该责任对保护善意第三人的力量孱弱，因此无法体现出法律的公正性。因此，在《合同法》中应该认定无权处分的转让合同有效，同时配合民法相关制度，综合运用不动产的善意取得制度。

三、结语

在市场经济飞速发展的时代，不动产交易变得越来越频繁，对不动产交易的安全性、有效性要求也越来越高。我国不动产善意取得制度具有不动产交易安全价值、不动产效用价值及公平价值。但是由于各种因素的存在，我国不动产善意取得制度还存在不少问题与不足，本文对完善不动产善意取得制度提出了一点建议，希望能起到抛砖引玉的作用。

[1]高放.我国不动产善意取得制度的完善[J].辽宁公安司法干部学院学报，2011(3).

[2]刘俊芳，郭英华.我国不动产善意取得制度的不足与完善[J].公安司法研究，2013(4).

D913

A

2095-4379-(2016)30-0123-02

戚国涛(1987-)，男，汉族，河南商丘人，本科，法学学士学位，重庆市开州区人民法院，助理审判员，研究方向：民商法。