建筑物区分所有权登记制度研究*1

2016-02-01罗兰

法制博览 2016年19期

关键词：登记

罗　兰

广东外语外贸大学法学院，广东　广州　510006

建筑物区分所有权登记制度研究*1

罗兰

广东外语外贸大学法学院，广东广州510006

摘要：建筑物区分所有权具有复杂性，加之其形成时间尚短、相关制度不完善，由建筑物区分所有权引起的矛盾和争议也越来越多，尤其是关于登记方面的问题。因此，完善区分所有建筑物专有部分和共有部分的登记，保障区分所有权人的切身利益，是如今迫切需要解决的现实问题。

关键词：建筑物区分所有权；登记；专有部分；共有部分

一、建筑物区分所有权登记概念

多人区分一栋建筑物而各有其一专有部分的所有权，各国的立法用语不尽相同，有称“区分所有权”、“住宅分层所有权”、“住宅所有权”、“楼层所有权”等。我国采行“建筑物区分所有权”。不管称谓如何，在法理上其构成有三说：“一元论说”、“二元论说”和“三元论说”。“一元论说”是专指由区分所有建筑物专有部分所构成的所有权；“二元论说”是指由区分所有建筑物专有部分所有权与建筑物共有部分所有权所构成的一种复合物权；“三元论说”是指由区分所有建筑物专有部分所有权、建筑物共有部分所有权及因共同关系所产生的居住一起的成员权三要素所构成的一种复合物权。根据《物权法》第七十条①，我国采用的是“三元论说”，并且该学说也获我国大多学者的赞同。

不动产物权的基本公示方式是登记。不动产登记就是将不动产物权变动的法律事实登载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。目前，我国不动产登记的基本出发点是对不动产进行有效管理，而公示退而次之。当然登记的结果，依据我国的基本法律均会对物权变动产生直接的结果。

根据不动产登记原理，建筑物区分所有权只有经过依法登记，才能发生效力，从而实现其物权公示与权益保障的作用。如前文所述，建筑物区分所有权的概念采用的是“三元论说”。我国不动产登记的客体是不动产。建筑物区分所有权中专有权和共有权具有“物法”的性质，而成员权属于“人法”的性质，是一种管理行为。所以，笔者认为，建筑物区分所有权登记的概念应当适用“二元论说”，即只包括专有权和共有权的登记，而不对成员权进行登记。

综上，笔者认为，建筑物区分所有权登记是指国家登记机构将业主所享有区分所有建筑物的专有权和共有权登载于国家专门设立的不动产登记簿上予以公示的行为。由此可知，建筑物区分所有权登记仅由专有权登记和共有权登记两部分构成。

二、建筑物区分所有权登记现状及其制度成因

我国对建筑物区分所有权立法起步较晚，从20世纪80年代后期才相继制定与建筑物区分所有有关的法律、法规和规章制度。1989年原建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》(2011年已废止)提出了因结构上的相连或者具有共有共用设备和附属建筑从而为不同所有人所有的房屋即“异产毗连房屋”的概念。虽然建筑物区分所有在该规定中得到了承认，但内容却不完全相同。除此之外，该规定只是一个部门规章，立法层次较低，并且其内容也不是很完善，在实践中操作性不强。

1992年原建设部制定的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》分别对住宅自用部分和共用部分的维修养护、所有权人的责任、纠纷的处理进行了规定；2003年国务院颁布的《物业管理条例》对业主及业主大会、物业的管理、使用及维护，以及相应的法律责任做了明确规定。这些法律规章在调整区分所有权人之间的关系上起到一定的作用，但也存在立法层次较低、适用范围窄，侧重于行政管理而非物权确认等问题。

2007年《物权法》颁布实施，第六章共计十四条专门规定了“业主的建筑物区分所有权”，首次从民法立法的角度确认了建筑物区分所有权的法律制度。《物权法》的实施对明确建筑物区分所有权关系、定纷止争起到了积极作用。但物权法的规定仍显简略，针对这一问题，2009年最高人民法院发布的两个解释对物权法尚未规定的内容进行了补充说明和完善。

(一)建筑物区分所有权登记现状

1.专有部分的登记现状

在建筑物区分所有权的各构成要素中，专有权居于主导地位，对专有权的享有和行使，是对共有权和成员权(共同管理权)享有和行使的基础和前提。因此，建筑物区分所有权登记首先考虑的就是对专有部分进行登记。

我国《物权法》并没有对专有部分的范围给予界定，对此最高人民法院的司法解释做出了规定：区分所有建筑物专有部分的认定标准除了构造和利用上的独立性外，还应“能够登记”，即具有法律上的独立性或形式的独立性。专有部分的登记范围应当包括独立空间的房屋、特定的构筑物空间(车位、摊位等)、符合要求的露台及整栋建筑物。而在登记实践中，独立空间的居住房屋或工作房屋登记已基本实现，但其他独立空间的构筑物是否登记，各地标准不一，有的地方对应认定为专有部分的车位、摊位、车库、露台等还未纳入登记的范畴。专有部分登记的缺失影响了专有权主导地位的体现，使得专有所有权的权能实现受阻，不利于保护区分所有权人的全方位利益。

2.共有部分的登记现状

根据原建设部1995年起施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，商品房销售面积等于套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和，这两项面积记载于房屋权属登记簿册上。规则还对可分摊的共有建筑面积和不可分摊的公用建筑面积进行了列举，在登记时只记载前者的面积。可分摊的共有建筑面积即所谓的公摊面积，其面积的确定与登记是为了计算商品房销售价格，而不是对业主关于共有部分权属的确认。由此可见，对区分所有建筑物共有部分的登记在实务中体现为房屋权属登记中对公摊部分的登记，而对公摊部分之外的部分则存在缺失。

近年来，部分地方相继制定了当地的共有面积分摊规则。当前各地对公摊部分面积的登记并不是完全意义上的共有部分登记，由这些规定计算并登记的公摊面积，不能反映出业主对共有部分真实的权利状况。所认定的公摊面积是为了计算商品房销售价格服务，故仅将本幢范围内的共有部分面积计入，这对单幢建筑物共有部分的登记没有影响。然而，现实中大部分建筑物的情况是以住宅小区形式存在的，属于多幢建筑物以及附属物的共有部分也应当属于全体区分所有权人共有，对这部分内容登记的缺失使得登记本身的公示性作用得不到体现，区分所有权人到底对哪些共有部分享有共有权以及所分摊的比例得不到明示，也就无法真正保障区分所有权人对共有权的享有和行使。

(二)建筑物区分所有权登记现状的制度成因

1.专有部分和共有部分范围界定不清晰

现行法关于共有权客体的规定比较少。《物权法》关于共有部分的规定也只有五条。《物权法》第七十条将共有权客体的概念规定为除专有部分之外的部分。也就是说，界定共有权客体的范围是以专有部分范围为基础。这样的规定存在很大的弊端。首先，《物权法》中并没有规定专有部分的概念和范围，在对专有部分的界定都比较模糊的情况下，如何以此做基础来界定共有部分的范围？其次，虽然《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采用列举的形式完善《物权法》中关于共有权客体的规定，对纠纷的处理起到了指导作用。但是，列举的形式并不能穷尽所有，并且该解释也仅仅是从外延的角度对共有权客体的范围进行界定。此外，《不动产登记暂行条例实施细则》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》也均未对共有权客体的概念进行规定。对某一概念的具体界定，必须先明确其属性。对共有部分的界定也不例外，首先应对其属性进行说明，然后再扩至其外延，而不是简单地从逆方向即专有部分的范围出发进行界定，这样很容易造成对共有部分性质的忽略，从而引起更多关于共有部分方面的纠纷。

2.缺乏登记的明确规定

2007年颁布实施的《物权法》首次提出了“建筑物区分所有权”概念，在区分所有权立法中具有里程碑式的意义。目前很多国家和地区都已实施对共有部分的登记。我国《不动产登记暂行条例实施细则》、《土地登记办法》和《房屋登记办法》的颁布也为探讨区分所有权之共有权客体登记提供了法律参考依据，但目前尚未有更高层次、更完整的相关立法。其他与区分所有权相关的主要都是部门规章和地方法规，这些规章法规中只有很少一部分提到与共有权客体登记有关的内容，而且地方性法规对同一问题有时有不同甚至相反的规定。因此，我国现行共有权客体登记还缺少较高层次的法律规定，即使是处于低层级的规章也没有一个较为统一和全面的规定。地方如此混乱的登记规定，是引发建筑物区分所有共有权客体纠纷重要原因之一。

三、建筑物区分所有权登记制度的完善

(一)关于专有部分的登记

1.专有部分范围的界定

《物权法》虽然没有对专有部分的概念以及范围进行阐释和界定，但司法解释却给出了说明。专有部分的判断应从以下三方面进行：一、构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，能够被区分的建筑物，必须具有适于物的支配的构造，而构造上的独立性又以有客观明确的事实上区分为必要；二、使用上的独立性，又称“利用上的独立性”，即有无借助其他辅助而独立利用之意，通常以该区分部分有无独立的出入门户来判断；三、法律上的独立性是指能够单独登记，并成为特定区分所有人所有权的客体。同时具备上述三个条件，此为专有部分的界定原则。因此，独立性是作为区分建筑物专有或共有的重要标准。

如上文所述，《物权法》对专有部分面积如何确定也没有规定。由于理解的差异，各地对专有部分面积采用何种标准计算并不统一。最高人民法院的司法解释给出了计算方法：第一，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。第二，建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。该项规定统一了建筑物专有部分面积的计算，规定中的“专有部分面积”，应当从三个方面来理解：一是已经登记的，按照房屋登记簿中注明的专有部分建筑面积计算，而不包括分摊的共有部分建筑面积；二是未登记的，其专有部分面积为实测的套内建筑面积，测算的公摊面积也应排除在外；三是未进行测量的，应将房屋买卖合同中的公摊面积剔除，仅按记载的套内建筑面积计算。此外，为保证计算时口径的一致性，“建筑物总面积”也不能将公摊面积计算在内，这与从字面上理解的“建筑物总面积”存在出入，因此若改为“建筑物专有部分总面积”更合理些，从而避免歧义和理解上的偏差。

2.专有部分的登记范围

从区分建筑物结构关系看，目前主要有四种观点诠释专有部分的范围，分别为：共有部分共同说、壁心说、表层粉刷说和区别对待说。共有部分共同说认为共同的墙壁、地板、天花板等境界部分，均属于共有部分，而非专有部分，也就是说，专有部分仅限于共同墙壁、地板与天花板等围成的空间部分。壁心说认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。表层粉刷说认为专有部分包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分，也即境界壁与其他境界之本体属于共用部分，但在境界壁上最后粉刷之表层部分属于专有部分。区别对待说认为专有部分之范围应该分内部关系与外部关系，在区分所有人相互之间，尤其是有关建筑物的维持与管理时，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分；但在外部关系上，尤其是对第三人(如买卖、保险、担保、税金等)关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心线。

目前，我国学界上支持第四种观点的较为多数。此说对壁、柱、天花板、地板等境界部分，一方面在内部关系上为共有；另一方面在外部关系上为专有(单独所有)。《房产测量规范》(CB/T17986—2000)规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分组成；套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。由此可见，在登记实务中，实际上采用的是第二种观点，即壁心说。

笔者认为，对区分所有权人的专有部分进行登记时，应当采用第四种观点，在区分所有权人相互之间关系上采行表层粉刷说，在对第三人之外部关系上采行壁心说。共有壁是专有部分不可分割的一部分，没有墙壁作为界限，是无法形成专有部分的，因此墙壁必然应成为专有权的客体。并且此学说还将区分所有权人之间以及区分所有人与第三人之间的权益明确化。在墙壁既为专有权的客体，又为共有权的客体的情况下，采用区别对待说既符合现实情况，又符合发展需求。

(二)关于共有部分的登记

1.共有部分范围的界定

根据具体的使用情况，住宅小区的共有部分可分为部分共有和全体共有。全体共有俗称“大公”，部分共有俗称“中公”或“小公”。当出现判定不明时，一般判定为全体共有。以共有权客体能否通过约定的形式改变其权属为判定标准，共有部分可分为共有公用和共有专用。前者又称法定共用，即区分所有权人不能将这种类型的共有部分约定为某一业主专有，只能供业主共有。后者又称约定专有，即区分所有权人可以将原本为业主共有的部分约定为专有，由特定他人享有权利。但是这种约定必须经全体业主同意或依规约变更。

笔者认为，区分所有建筑物的共有权客体应是指除专有部分之外的、供各区分所有人共同使用和享有的部分。因此，要想明确共有权客体的范围，必然先得判断出哪些部分属于专有部分，也就是说必须明确专有部分与共有部分的划分标准。成为区分所有建筑物的专有部分必须同时具备构造上的独立性、使用上的独立性和法律上的独立性这三个条件。通看国内外关于共有权客体范围的规定，笔者认为共有部分的范围具体包括以下情形：(1)建筑物的基本构造部分，即建筑物的承重结构部分。如承重的梁柱、建筑物的外墙、上下楼层间的楼板等。(2)建筑物的共用部分及其附属物，该部分与业主的生活息息相关，不可或缺。如穿越大厦的楼梯或安全通道、通往室外的大厅和通路、消防设备、电梯、水电系统等。(3)住宅小区公共配套设施，如供大厦使用的公共设备、物业管理用房、小区公共绿地、道路、小区内的游泳池等健身设施。(4)建筑物所占有的土地，即基地。全体区分所有权人对基地享有共有权。

2.共有部分的登记范围

关于对共有部分登记问题有学者持有的观点是：只需要对专有部分进行登记，无需登记共有部分。他们认为对共有部分进行登记比较繁琐且没有登记的必要，因为区分所有权人对专有部分权利的变更、转移和消灭直接影响着其对共有部分权利的变化。笔者认为，共有部分应当进行登记。对专有部分的登记是为了确认业主对专有部分所享有权利大小，如不登记共有部分则业主必然不知道其共有权的范围。虽然共有部分具有附属性，但对共有部分登记制度的明确直接影响到区分所有权人对共有部分的权利和义务，所以对共有权客体应当登记。

从客体上看，共有部分包括法定共有和约定共有。法定共有部分是指不具备构造或使用上的独立性且为法律所规定由全体区分所有权人享有共有权的共有部分。无论是业主还是开发商都不得将法定共有部分通过规约或者合同的形式变更、转换为专有所有。《物权法》第七十三条规定的法定共有部分包括建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、其他公共场所、公用设施和物业服务用房；第七十三条规定的法定共有部分类型为占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。约定共有是指区分所有权人将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施约定为共有部分。这种约定是通过内部规约的形式变更。约定共有部分性质上仍然具有使用和构造上的独立性，属于专有部分，只是不由区分所有人专有而已。

鉴于以上对共有部分的分类，在明确区分所有权人对共有部分的权利和义务的同时，综合考虑登记的成本及必要性问题，笔者认为，并不是区分所有建筑物内所有的共有部分都需要到不动产登记机构登记，像墙面、梁柱、屋顶等建筑物基本构造部分，因它们难以测量并且争议非常小，缺乏登记的必要性。而电梯、楼梯、门厅、消防通道等可以测算量化的共用部分及其附属物，应当一并记载在登记簿。即除了难以测量的一些法定共有部分外，其他的共有部分都应当进行登记。如公共场所、公用设施、物业服务用房、架空层等，均应当记载在登记簿上，同时与相关专有部分的登记形成关联。特别是对约定共有部分的登记，该部分是由全体区分所有权人通过内部规约的形式将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施约定为共有部分，该部分共有权的产生、变更和消灭应当依法记载在登记簿上，非经登记不发生物权变动。对于没有登记为专有部分也没有登记为共有部分的建筑物、设备、设施，为了避免争议，应当做出为共有部分的推定。

(三)建筑物区分所有权的登记程序

登记程序是指不动产登记所采用的法定步骤或习惯做法。登记程序应当规范化，实现程序形式归一化、程序设置人性化和程序角色主体化。我国《土地登记办法》和《房屋登记办法》分别对土地、房屋登记程序进行了规定。最基本的登记程序为：权利人申请登记、登记机关收件审查、登记机关或有关部门审核、记载于登记簿和颁发权利证书。建筑物区分所有权的登记程序适用不动产登记的一般程序。关于登记机构在不动产登记过程中的审查方式，尽管《物权法》第十二条规定了登记机关的审查责任，但并没有明确其审查方式为形式审查还是实质审查。笔者认为，在进行建筑物区分所有权登记时，无论是初始登记，还是变更登记，实质审查不可或缺。而且在进行产权主体变更登记时，因私法主体间订立的合同等材料更易伪造，变更登记申请人与真实权利人不一致的情况更易出现，故应采取更为严格的实质审查。

除了难以测量的一些法定共有部分外，其他的共有部分都应当进行登记，并且要随着相应的专有部分一并申请，在登记申请中还应明确哪些是“当层共有”、“大厦(楼栋)共有”和“小区共有”。结合如今的不动产统一登记，《不动产统一登记暂行条例》第十条推行完整清晰的不动产登记簿，笔者认为，在登记时，将专有部分和共有部分分开登记比较可行，即共有部分单独记载在登记簿上，并且与对应专有部分的登记簿形成关联。业主拿到的房屋权属证书上只记载专有部分的面积，对共有部分的登记不再另行颁发房屋权属证书。国土资源部不动产登记局在对共有部分进行登记时，除了应当明确哪些是部分共有，哪些是全体共有，还应当在登记簿上采用列举的方式明确记载共有部分的面积，这样，业主才能够清楚的了解其权利义务的范围，达到定纷止争的效果。关于按基本单元为单位建立的专有部分登记簿与共有部分单独建立的登记簿形成关联的问题，笔者认为，如果是纸质登记的，共有部分的登记簿应当与对应的专有部分的登记簿存放在一起，并以宗地为单位进行管理；如果是电子登记的，业主可以通过点击专有部分电子簿界面下的链接进入对应的共有部分电子簿查询自己所享有共有权所及共有部分的范围、建筑面积的大小等。随着信息技术的发展，不动产登记实施全面电子登记是必然趋势。在实施电子登记时，不动产登记机构应当定期异地备份。

在明确建筑物区分所有权登记的程序性问题时，还应当注意以下部分的登记：

1.关于道路的登记。根据《物权法》第七十三条规定，小区内除了城镇公共道路外，均属于小区业主共有。关于道路的登记，首先是根据小区规划、由不动产登记机关在登记簿上明确道路的大小、面积等基本信息。其次是对道路的权利主体、内容进行登记。最后，在制定管理规约中，规定小区业主对道路的利用方式、费用承担、利益分享，并将管理规约登记于登记簿上，便于利害关系人查询。

2.关于小区绿地的登记。公共绿地的登记，首先是在登记簿上明确绿地的坐落、界址、面积、宗地号、用途等物理状况；其次对绿地的权利类型、内容、期限、主体、变动、登记时间等权利信息予以登记。

3.关于楼顶平台的登记。共有楼顶平台的登记是在登记簿上载明平台的面积、大小等基本情况，其次是权利的登记，即明确平台的权利主体为小区全体业主。通过这种明确，可以提高小区业主的意识，减少顶楼业主侵害其他业主的利益，减少业主之间纷争的出现。

四、结语

2007年《物权法》颁布施行，首次从民法立法的角度对建筑物区分所有权进行了系统的规定，具有里程碑式的意义。随后有关建筑物区分所有权的法律法规、司法解释相继出台，虽然它们对《物权法》中关于建筑物区分所有权尚未规定的内容做了进一步地完善和说明。但是，对于建筑物区分所有权登记制度相关法律的分散、杂乱无序，甚至相互冲突、矛盾的问题日益突出。笔者认为，研究建筑物区分所有权登记的相关问题，具有非常重要的理论与实践价值。本文结合理论界的各方观点，深入地研究了建筑物区分所有权登记制度。目的在于平息实践中因建筑物区分所有权产生的纠纷，同时使其登记制度系统化、规范化。

[注释]

①<物权法>第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.

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