地产项目转让交易业务中税收筹划策略探究

陈琳福建省莆田市不动产登记中心

地产项目转让交易业务中税收筹划策略探究

陈琳
福建省莆田市不动产登记中心

在社会经济不断发展，各行业企业发展速度不断提升的今天，企业的税收问题已经成为影响社会和企业可持续发展的一项重要的因素。从一定程度上来看，税收会对企业本身的成本支出造成极大的影响，所以，企业要想获得更多的经营利润，做好税收筹划是十分必要的。因此，本文以地产项目中的转让交易业务为立足点，通过对税收筹划基本概念的分析，从而就该交易业务进行过程中具体的税收筹划策略进行研究。

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引言

随着市场经济制度在现代社会的快速发展，使得各企业对于税务问题的重视度也在不断的提升，企业中税收筹划工作的重要性和管理地位也在随之稳步上升。就房地产企业来讲，其由于其经营的地产项目在转让交易过程中会涉及到营业税、土地增值税、印花税和契税等多种赋税，且项目转让交易金额较大。因此，企业要想获得更多的经济利润，就需要在不违法的情况，通过制定科学的税收筹划策略降低赋税。

一、企业税收筹划的基本概念

所谓的税收筹划，其主要是指企业针对自己经营过程中需要缴纳的税款做出的规划。即企业在不违反我国税法等其他法规制度的基础上，为了最大化的实现企业的经营价值，对自身的生产经营活动做出的合理安排和规划，通过充分利用现行税法中包含的有力条件，设计出多种类型的纳税方案来分担企业在转让交易地产项目中的纳税成本和风险，从而选择出最佳的纳税方案，降低企业税负。

二、交易转让业务中的税收筹划策略

1.地产项目中交易活动中的税务种

当已经确定开发的地产项目需要发生交易性行为时，相关企业要想降低自身的税负成本，防止税务风险问题的出现，做好税收筹划工作是十分必要的。从当前我国现行的税法和相关法规制度来看，在转让和交易地产项目的过程中，主要会存在股权转让和资产交易这两种形式。但因为我国现行的法规制度中对这两种交易模式的税收规定存在一定的差异。

（1）资产交易模式的税收筹划

如果交易的甲乙双方采用的是资产交易这种模式，甲公司在转让项目的过程中就需要缴纳印花税、城建税、营业税、资产溢价部分的税负和教育费附加等，如果在转让交易过程汇总还涉及到了土地增值税，还需要按照该税收中对累进税率的规定计算出需要缴纳的土地增值税，这就在一定程度上增加的企业的税负。而在收购过程中，乙公司还需要缴纳契税和印花税[1]。由此可以看出，因为此种转让交易形式设计到的税务种类较多，税负高，这就必然会导致项目能够获得的经济利润变少，使得甲乙两个公司实际能够得到的经济利益被降低。

（2）股权转让交易模式

若甲乙两个公司选择的是转让股权的交易模式，那么甲方就需要先出资成立一个子公司，而后将地产项目涉及到的所有股权都转让到子公司之中，之后，公司可以通过购买子公司大量股权的方式获得该地产项目。虽然使用此种转让方式可以让甲公司在短时间内不需要缴纳土地增值税，但在最终确定销售意向时，就会按照从该项目开始投资到最终出售这段时间内产生的地产增值情况向乙公司增收土地增值税。在我国现行税法中规定：母子公司之间股权的转让不需要缴纳营业税，所以，甲公司在向子公司转让资产的过程中不会产生营业税，但子公司的产生却会带来契税这种新的税种[2]。在转让交易活动最终确定后，甲公司需要承担子公司的契税、合同的印花税和股权转让过程中溢价部分产生的企业所得税；乙公司需要承担股权转让的印花税。

（3）税收筹划的具体策略

通过对以上两种转让交易方式的分析可以发现，如果是从乙公司的角度来考虑，那么就一定会选择只需要缴纳印花税的第二种交易方式。但不同的是，无论是哪一种交易方式，甲公司都需要缴纳较高的税负。因此，甲公司要想获得更高的经济利润，对合同中的部分条例进行适当的调整，减少交易成本是十分必要的。与此同时，乙公司也可以在合同中适当的提出一些条件为甲公司承担一些成立分公司需要花费的成本和其他的相关费用，以此来保证地产项目转让交易活动的成功。此外，房地产企业在购进土地的过程中，需要作出长期的发展规划，对于自己竞标的土地在开发的过程中是否会存在转让交易的情况作出预先规划，以便在自己制定的税收筹划可以在初期竞标的过程中就能够被[3]。企业还可以在竞标之前就将子公司设定完成，由子公司来参与到土地竞标活动中。这样一来，就可以去掉将项目由母公司转向子公司的环节，从而免除契税。

2.税收筹划过程中的注意事

企业在制定税收筹划的过程中，专业的筹划人员一定要按照实际需要进行转让交易的地产项目，在仔细的研究和阅读过我国现行的税法和相关法规制度的基础上，保证自己制作完成的税务分析的合理性与合法性。与此同时，相关人员还需要税法中提出的最新规定和特定规定进行细致研究。例如，在何种情况或者是方式、方法下，企业可以减征或者是免征赋税，可以被免征的赋税有哪几个种类，可以减征的具体方法有哪些等，以便可以最大化的降低企业税费，提高企业经济利润[4]。制定税收筹划的工作人员需要站在全局性的角度制定出合理的项目教育规划；在制定税收筹划的过程中，相关人员一定要坚持自己的行为准确和职业道德，不可以做出违法或者是危害国家利益的筹划方案。

三、结束语

总而言之，地产项目在进行转让交易的过程中，其交易结构和方式的不同，产生的税负总额也存在着一定的差异。因此，在房地产企业在进行转让交易的过程中，一定要先做好税收筹划的相关工作，以便能够有效的降低企业的赋税和税金，使企业可以获得更多的经济利润。此外，参与项目转让交易的双发应该要在保证对方合法利益不受影响的基础上，做出合理的税收筹划，不可以出现只顾自己利益的交易行为。

[1]陈少克.论房地产企业项目开发的税收成本控制[J].郑州航空工业管理学院学报，2010，05（10）:139-144.

[2]王培荣.房地产企业项目开发税收成本控制研究[J].现代经济信息，2015，04（02）:242.

[3]胡绍雨.企业转让房地产的税收筹划分析[J].甘肃理论学刊，2015，05（01）:148-153.

[4]陈小华.税收筹划在房地产项目转让实践中的分析[J].经营管理者，2014，03（09）:22.