楼市去库存，靠农民兄弟？

李叶+王莹莹

2016年1月1日，新年里的第一天，山东省德州市武城县的节日气氛更多的来自当地开发商们。迎霾飘扬的小红旗、色彩丰富的大幅宣传广告给灰色的天空增加了喜庆的颜色。

好风景、大社区、学区房……一线城市开发商惯用的宣传语，在这个四线小县城早已运用自如。2006年取消农业税后，农民的钱包鼓了不少，再加上武城县最近几年一直实施“工业强县战略”，民营企业大幅增加，农民每年除了种两茬庄稼的收入，还额外增加了一份打工钱。渐渐地，农民成为当地开发商们竞相争抢的对象。

这是许多地方政府喜闻乐见的一幕。

2015年12月21日，一年一度的中央经济工作会议敲定2016年经济工作的5项主要任务。在连续两年未提有关房地产调控的内容后，“稳定房市”重新成为中央经济工作的关键字眼。去库存更是成为五大任务之一，单独成段论述，而农民工进城买房，再一次被提到化解房地产库存的政治高度。农民兄弟真能成为去库存的“解药”吗？

开发商“洗脑”农民有妙招

“有的楼盘竟然都涨到4000一平方米了！”出租车司机孙师傅感慨去年年底这段时间房价突然冲高。要知道，武城县的房价已稳定在3500元左右两三年了。毕竟，这个山东西北部的县城没有知名景点，也鲜有高新技术企业，就连雾霾都和河北一个味儿，很难吸引外地的人来此买房。

虽然当地政府目前并没有出台购房现金补贴政策，去县城里买房也已成为当地农村的一种风尚。“孩子上学是买房的主要原因，好多农民买房都冲着学区房。”孙师傅告诉记者，“娶媳妇买房也是标配，现在就连二婚女方也会首先提出要买房。”

改善子女教育条件，一直是是许多进城农民的考量重点。据报道，人口约10万的河南新乡市延津县今年的政策规定，凡进城购房农民，只需凭借居住证以及房产证即可办理子女就近入学。自推出该政策半年后，已有479户农户在县城落户。

当然，也有一小部分人单纯为了提高生活水平。武城县农村的老房子没有公共取暖设施，一到冬天取暖就成为难题。在农村翻盖新房的成本并不低，索性就直接去县城买一套。

开发商们也不遗余力地抛出诱饵：零首付、团购、节日大酬宾……他们几乎包揽了有线电视台的所有广告时段。在这里，无论哪个卫视的电视节目播完，都会被强行插播开发商的房产广告。在开发商的长期轮番“轰炸”下，效果很明显，就连当地足不出户的农村老太太都知道哪个楼盘又开盘了。

四线小县城的房价即便上涨也并非高不可攀。但如果地点换到大城市，农民买房就会变得更加不易。

吉林省的农民工周振生便是如此。他自己是一名瓦工，经常出没在吉林省各大楼盘，“好多房子都是我参与建的，却跟我丝毫没有关系。”由于东北的气候原因，瓦工周振生每年只有5月到10月有工作，天气冷工地停工就干不成了，其余时间只能打点零工。瓦工的月收入能达到9000元，但毫无技术含量的零工，一个月也就两千多元钱。

周振生的老伴心脏不好，经常需要到医院复查。他很想在长春买个房子，“从我家到城里至少要倒三次车，万一有个急病根本来不及。”听闻国家要鼓励农民进城买房，各地都在制定补贴政策后，周振生也开始关注长春市的楼盘状况。

“我们农民工不懂得去库存，我们关心的就是最直观的房价。”观察了一圈下来，周振生发现城里的房子还是太贵，远超出他的承受能力。

1.28亿的濮阳实验

到底如何补贴才能让精打细算才能凑够买房钱的农民掏腰包？这是很多地方政府的官员们早就已经开始琢磨的问题。

国家统计局数据显示，2015年1月至10月全国商品房待售面积接近6.9亿平方米，同比增长了17.8%。其中，绝大部分库存集中在三四线城市。北师大教授、经济学家钟伟给出的数据更大——全国商品房库存量已达到85-90亿平方米。

与不断增加的库存面积相对应的则是中国房地产市场投资增速急剧下滑。中国社科院《中国住房报告（2015—2016）》显示，今年1月-11月住房投资增速跌至0.7%，“投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零”。

对于这些数字，最心焦的要数三四线城市的地方政府。“因为房地产太重要了，能占到市县一级地方税收的50%左右，财政收入也在50%以上。”河南省濮阳市房管中心主任宋洪斌在接受《南方周末》采访时表示，“从税收，到财政收入，再到拉动整个产业链都举足轻重。”

事实上，早在中央经济工作会议的专项任务出台之前，就已经有不少出台购房补贴政策的“先行者”。人口大省河南的动作最密集，濮阳、驻马店、安阳、洛阳、漯河等18个省辖市相继出台购房补贴政策。

在全国范围内，自2014年年中以来，安徽、浙江、四川等多地出台了购房补贴政策，形式以契税补贴和现金补贴为主，补贴幅度一般在房价的1%-3%之间。

濮阳市政府为了房市可谓是操碎了心。2015年4月13日，濮阳市召开政府常务会，专题讨论房地产市场，并推出减免税、降低项目资本金等房地产利好政策。5月26日，濮阳市发布《关于组织住房困难群体实施团购的意见》和《关于支持改善性住房需求参与团购的意见》，鼓励广大城乡居民团购房屋。

光出台各种“意见”还远远不够。当地政府还身体力行，牵头在濮阳城区内组织了两次房展会，在40个楼盘推出一万余套团购房，每平米财政补贴150元。同时，要求开发商降价主动让利。团购活动非常火爆，6月20日至8月18日就成交3822套房产，成交金额超20亿元。“应群众的要求”，不得不将团购又延长两个月。濮阳搞了团购活动后，河南焦作、济源和安阳等地也开始跟进。

在河南省推出补贴农民进城买房的18个省辖市之中，漯河市的补贴标准最高。凡在漯河市区购买面积144平方米以下新建普通商品住房的购买人，至2016年2月29日（含）止购房，可申请获得财政补贴200元/平方米。

政府虽然掏重金补贴，但绝非只有购房的农民受益，政府的收益其实更大。据《南方周末》报道，按成交面积85万平米算，政府约补贴了1.28亿元。濮阳房地产协会副会长何小平算了一笔账：房地产销售的营业税、城建税、土地增值税等加起来约12%，按成交金额40亿元算，光税收收入即增加了近5亿元，而濮阳每年的财政收入也就70多亿元。“一个团购就贡献了全年7%的财政收入”。

在团购活动期间，何小平发现农民消费者能占到购房者人数的将近一半。他随后写了一份“支持农民购房”的调研报告，并通过自己的途径呈到市委书记的案头。

1 2015年4月9日，河南省郑州市，名人蜡像助阵看房，吸引了众多市民前来参观合影2 2015年12月12日，河南省郑州市，盛唐宫廷煎茶会盛典在售楼部内上演3 2015年4月28日，河南许昌，房地产工作人员着汉服手举房产广告牌搞促销

在何小平看来，城市中的“刚需”已经消化得差不多了，房产商的主攻方向应该在农民市民化人群。这类人群又分为几类，一类是已经在城市长期租住，但还没有房子的“精英农民”，大约占20%;第二类是还游离在城市和农村之间创业的农民;第三类是希望孩子在城市上学的买房者;第四类是孩子结婚需要在城市买房的农民。“每增加10%农民进城买房，可以带动7720亿元的投资。”

天量购房需求如何落地？

继刚需购房者、改善性需求购房者之后，农民成为中央决策层眼中“能够支持住房消费”的庞大购房群体。这种思路早已有迹可循。今年11月，国家总理李克强就提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。

“根据目前全国楼市的情况，去库存政策手段将主要在二三线城市实施，因此，为避免调控政策再次演变为对楼市的大规模刺激，未来的楼市政策将侧重于针对性较强的政策手段。从这一角度来说，城镇化进程中的‘新市民将成为最佳群体。”住建部一位官员指出。

而“新市民”的主体则是城镇化过程中的农民兄弟。根据中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的计算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。

这无疑是一个“天量”的购房需求。

不过，不是所有农民都会对补贴表现出极大热情。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。虽然濮阳6月-10月团购消化了一大块库存，但此后再推出的团购活动，吸引力就大大打折。

据《证券日报》报道，卸任一年左右的前华远地产董事长任志强在2015年12月26日与媒体人午餐时直言，要农民工成为进城买房的主力，不大靠谱。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以转让。这一点太难了。”另外，从以往看，在城市买房人群比重中，农民进城买房的比例非常低，不具备规模意义。

国家统计局对农民工调查报告的公开数据论证了这一论断：2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。

农民工即便在城里买了房，也是迫于某种“原因”，并非内心的意愿和刚性需求。张军原本是地地道道的陕北农民，最近几年，他一直和妻子利用农闲时间到西安打工。他们在家乡也算是村子里的中等家庭。张军有一儿一女两个孩子，均在西安租房生活。他们拼命赚钱想在城里买套房子是想给孩子找找归属感。

“我们的钱不多，当时全部家当拿出来付个首付。但是毕竟两个孩子，用谁名字不用谁的名字很难决定。”为了减少家庭矛盾，张军咬牙决定用自己的名字，但银行拒绝提供贷款。这样一来，其实也就是“从一个农村搬到另外一个农村，但这个农村是城里的。”张军自嘲地说。由于农民工收入不稳定、无社保、还贷信誉低，想从银行获得贷款几乎不可能。数据显示，公务员申请贷款的成功率高达64.2%，而无固定职业群体的成功率只有1.5%。这种金融歧视大大增加了农民工的购房难度。

因为资金有限，张军只能在西安郊区草滩镇附近购买了一套两居室。倾尽所有购买的房子并没能给张军的生活带来多大的便捷和改善。“刚买房的那两年，我一直给某政府部门看大门，有时候要上夜班，我老伴给人当保姆看孩子，我们都有住的地方，基本上只有周末回新房。”张军告诉本刊记者，即便一周回去一次也不方便，当时草滩交通相当不便利，公交车都没有固定的站点和时间。

对于国家出台的鼓励农民买房的政策，张军只是暗悔自己出手早了，没能拿到补贴。不过，自从西安高铁站开通后，自家房子价格也开始水涨船高。这样一想，他也就释然了。

就业、医疗、教育都得跟上

对于在城市买房这件事，农民工心里到底怎么想？

一名曾在城市工作的农民工在《农民工进城购房有哪些顾虑？》的自述中表达了自己的观点：“实事求是地讲，一些农民工的收入并不低。就拿我们工地上的扎钢筋工来说，一个月出满勤有6000多元的收入，一年下来也有好几万。但是，对于像我这样的农民工在城里买房，心里还是感到不踏实。首先是缺乏一种城市融入感。在很多人看来，我们农民工从事的工作就是城市最脏、最累、最危险的工作。显然，这种社会偏见，对我们农民工是一种不公平。其次是孩子教育和城市的隔阂。在城里买了房，孩子肯定要进城上学。但我们的孩子因为长期在乡下上学，让他们到城里就读会有很大的不适应，比如语言上的交流、知识面的狭窄以及一些生活习惯等。再次是老人的养老问题。乡下老人到了城里生活，除了要面对一个陌生的社交环境，如何生存也是一个很现实的问题。这些老人不能自己种菜，没有退休金，没有医疗保障，他们即使到了城市，也不能像城里老人那样享清福，有的甚至认为自己成了子女累赘。”

“当农民工真正成为一个城市平等的一员时，房子才是他真正的归宿和精神家园。”网民“光远看经济”表示，如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，农民工只有在一个城市里就业，子女的教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他才有意义。

其实，农民工兄弟都有自己的小算盘。现在虽然有一些财政补贴，但毕竟只是眼前的小钱，农民的可支配收入并不高，在城市有没有前景关键看经济。此外，大部分农民工在城市里工作，就业流动性很大，被房子拴住后并不利于其流动，很有可能会出现农民在城市里买了房找不到工作的现象。所以，有很多农民工，宁可在一线城市吸霾、住工棚，也不愿意去三四线小城买房。

国家发改委城市和小城镇中心主任李铁近日撰文指出，“去库存”的核心不是农民工买房，而是农民进城之后，通过农民工市民化措施，把就业、住房、消费等行为通过户籍制度改革固定下来。其他相关改革，比如土地制度改革，调整城市发展政策，增加农民工服务业就业比例等，也应当跟上。

由此可见，让农民兄弟驰援楼市并非地方政府发放现金补贴就能促成。“中央提出农民工市民化与楼市去库存挂钩后，明年无论是中央相关主管部门还是地方政府，都会加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度。例如，住建部已经开始研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，方便农民贷款。”接近住建部的一位消息人士指出。

或许，正如2015年春晚小品中王宝强出演的农民工所说，“咱农民工挣钱不容易，要我们出钱，更难。”