限制投机 推动刚需

张保印　韩东起

关于楼市是否存在倒春寒的问题，最近媒体炒得有点热：这个城市房价降了，那个地方又发现新“鬼城”了；某某公司低价转让地块了，谁谁又在抛售房产了，等等。相对于媒体的“叫冷”，一些房地产企业却并不以为然，认为此轮的房地产遇冷并不存在普遍意义，其背后也有种种复杂的因素。那么房地产业目前到底是一种什么状况，专家的解读也许更为客观。赵秀池是首都经济贸易大学教授，应本刊之约，赵教授对当前的房地产现状进行了点评。

祖国：中国楼市今年4月份延续降温的态势，“倒春寒”现象明显，您如何看？

赵秀池：面对目前市场的情况，有一些投资者的市场信心会受到一定影响，但还没有到彻底崩溃的边缘。在限购、限贷情况下，大部分买房的人群还是第一套房的刚需人群与第二套房的改善性人群，这部分人群的需求仍然不会动摇。

理性来看，楼市降温不是坏事，可能会提前释放部分过度投资投机的风险，更有利于市场的未来可持续发展。

祖国：以往国家宏观经济政策的调控往往针对房地产业，但是效果总是不明显，现在应如何在制度层面抑制房价的不断上涨？

赵秀池：房地产业是国民经济的基础产业、先导产业，房地产市场会伴随着宏观经济形势的波动而波动。在经济上升时期，总是伴随着物价上升，房价也不断上升。在我国处于城市化快速发展阶段，伴随着我国住房制度改革的深入，过去居民压抑的住房需求得到释放，住房的供求矛盾还比较大，所以，在供不应求的市场状态下，房价不断上涨也是一种正常的市场现象。我们针对房价制定各方面政策，好像效果总是不明显，实际上，只要调控政策取向是正确的，假以时日，房价上涨的局面是会得到缓解的。目前70个大中城市的房价涨幅明显收低，也是宏观调控政策效果的显现。

抑制房价上涨既要发挥市场的作用，也要发挥宏观调控的作用。由于住房自住投资两相宜，相比住房供给而言，赋予投资功能的住房需求有一定的无限性，因此，我们需要进行长效的制度设计，综合运用财税、金融、土地、行政、法律手段，通过供求双向调节来实现调控目标。在房价上涨时，一方面需要增加住房供给，尤其是中小户型商品房供给和保障房供给，另一方面也要限制投机性投资性需求。

祖国：大量“鬼城”的出现是长期以来地方政府造城运动的牺牲品，应如何防止出现新的“鬼城”？

赵秀池：“鬼城”的出现，是盲目增加住房供给造成的。城镇化的建设一定要进行理性的规划、设计，根据城市的未来经济发展潜力、资源禀赋、人口的吸引力来设计新城，新城要有住房供给，更需要有产业支撑，有人气聚集。没有产业支撑和人口吸引力的一些新城不排除会步鄂尔多斯“鬼城”的后尘。

新城的设计一定要遵守居业联动、产城一体的理念，根据城市自身的人口、资源、经济发展状况去安排相应的住宅、产业等多元化地产，教育、医疗、交通等公共服务，就会避免“鬼城”出现。

祖国：杭州等城市房价下跌现象是否具有普遍意义？中国楼市是否已经走到崩盘边缘？

赵秀池：杭州等城市房价下跌不具有普遍意义。中国楼市还没有走到崩盘边缘。本来价格是市场供求关系的反应，供不应求价格下降，供过于求价格上涨是市场规律的正常现象，只是，这些年人们对房地产给予了太多的期望，习惯了房价的上涨，房价被投资的冲动绑架了，只能涨不能降。因此，对于个别城市房价的下跌不需要大惊小怪。

在目前我国城市化进程处于快速发展阶段的背景下，城市规模不断扩大，城市人口不断增加，不管是原有城镇存量人口的住房需求，还是新增人口的增量住房需求，随着收入水平的不断提高，住房需求还是在不断增加，所以，崩盘论不符合中国国情。根据国家统计局70个大中城市的房价数据，不管是新房还是二手房市场，绝大部分城市房价与去年同月相比还在上升，只不过涨幅收窄。这是我们这几年宏观调控希望看到的结果，也是房地产市场进入良性循环的表现。

祖国：去年颁布的“国五条”中收紧二套房贷款、卖房征收20%税等政策被认为是动真格，那么今天中小楼市投机者的投资冲动是否得到了有效抑制？

赵秀池：由于居民没有其他的有效投资渠道，楼市一直被赋予投资的功能，收紧二套房贷和征税对于抑制投资冲动还是有一定的抑制作用的。而政策作用的大小又取决于政策的执行力。能严格执行政策的地方效果会好些。

祖国：包括亚洲首富李嘉诚在内的境外资本开始大量撤离中国楼市，这是否表明中国房地产市场真正的寒冬即将来临？

赵秀池：我们不能以一些个案来判断整个房地产市场的走势。但是，一些外资撤离，确实使目前楼市投资者的信心有点下降。这也给地方政府敲响了警钟，单靠房地产一枝独秀是不能长久的，城市经济必须要进行转型，鼓励其他产业齐头并进，城市经济发展才是可持续的。

祖国：近期南宁市对区域内数个城市有限度放开限购，无锡、郑州也对调控政策进行微调，部分中小城市房地产政策放松，地方政府开始出台“救市”政策，这是否会形成跟风现象？

赵秀池：各市楼市调控的目标应该是一致的，即实现楼市的持续平稳健康发展。因此，针对不同的城市，实行差异化政策，是楼市调控的应有之义。过去的限购限贷也只是针对房价上涨过快的热点城市。近期对于不同的城市、不同区域的房地产的实际供求关系，与其他政策配合，采取放开限购或采取微调也无可厚非。

祖国：楼市的跳水是否会引发社会的不稳定因素产生？这将对钢铁、水泥、铝型材、家装等产业产生怎样的影响？

赵秀池：楼市急速跳水肯定会引发社会的不稳定因素，甚至会导致金融危机、经济危机。但目前，资金链断裂、让利跑量等只是个别开发商、个别楼盘的促销行为，不能以偏概全。这些产业目前都受到国家宏观政策调控的影响，楼市倒春寒之下，这些产业的萎靡在所难免。

房地产金融本身是一把双刃剑，对房地产市场起着助涨助跌的作用。房价下降会引发购房人的还款危机，大量的投机性投资性住房需求撤离，使住房需求减少，进而导致房价进一步下降，最终导致房地产供应减少，对钢铁、水泥、铝型材、家装等产业造成直接影响。从而直接影响到各行各业的就业与居民的收入。

祖国：长期以来金融系统因为无序参与政府造城运动而积压的大量呆坏账将怎样处置？

赵秀池：房地产业离不开金融业的支持，没有金融业的支持，房地产业就成了无源之水、无本之木。银行是一个特殊的企业，基于安全性、盈利性的需要，总是要趋利避害，但客观上信贷紧缩、利率上浮、银行放款放慢，直接导致了一些开发企业的资金短缺，只好采取让利跑量的做法，使一些城市、一些楼盘的房价下降，成为中国房地产倒春寒的一个重要推手。

祖国：新型城镇化能否成为挽救楼市的最后一根稻草？

赵秀池：新城城镇化确实是拉动内需、改善民生、实现经济增长的重要推动力量，也是缩小城乡差别的有效途径。因此，新型城镇化不仅是政府主导，也是百姓的迫切愿望。而城镇化的一个最重要载体就是房地产，所以，尽管城镇化不是房地产，但是房地产是城镇化的重要推动力量。

在新型城镇化建设过程中，既要提供住宅满足增量人口的居住需要，也要提供商业地产、工业地产为居民的生活、生产服务，还有提供养老地产、园区地产、旅游地产、医疗地产、教育地产等满足居民的各种公共服务的需要，因此，房地产在新型城镇化背景下，到我国的城市化完成之前，按照目前1%的城市化率，在未来的二三十年时间里，还有广阔的发展前景，会为新型城镇化的建设，为我国经济的发展做出更大贡献。

房地产开发商也正在主动由简单的房地产开发向城市运营商角色转换，从城市的可持续发展出发，去规划、设计、发展多元地产。相信在产城一体、居业联动的理念下去开发、建设、规划城市，我国城市的可持续发展、房地产业的平稳健康持续发展是可以期待的。房地产一枝独秀的局面改变之时，就是经济可持续发展实现之时。endprint