楼市的真正拐点会在20年后

潘国尧

上海以2400万常住人口雄踞中国第一大都市，也是全球总人口排在前列的国际化大都市。国内习惯把“北上广深”排在一线城市的第一方阵，长期以来，这四个城市的楼市动向一直引人关注。去年以来，全国不少二三线城市房价和地价跌幅很大，而这四个城市目前新开楼盘依然保持上涨态势，楼市“倒春寒”似乎避开了特大城市，这其中有什么玄机？带着这个问题，本刊记者日前专访了上海大学经济学院院长沈瑶教授。

楼房甩卖加剧“倒春寒”

关于楼市往下走的一些负面消息最近有不少，其中包括亚洲首富李嘉诚父子甩卖大陆房产、大陆富豪大量转投海外富国房地产、温州部分市中心楼盘价格降至原价的一半，北京五一楼市成交量创6年来最低等等，类似的消息今后可能会更多。沈瑶认为这些消息是市场释放的一些信号，表明房产投资者对中国楼市的投资正在变得更加理性。

“关于住房降价甩卖，其中有很多复杂的原因，其中一些城区中心房产的低价出售有很大一部分与即将启动的《不动产登记条例》有关。”沈瑶说，关于不动产登记这个政策的出台实际上已经酝酿了五六年了，他介绍说，我国的住房体制改革是从1994年开始的，这也是我国房地产市场化的最早阶段，第一批投身楼市的投资客们充分利用中国楼市罕见的高回报率，几经转手，多次倒腾房子，有的成为手握多处房源的富人。

还有一些人群，可能是利用了手中的权力，在灰色地带接受了一些黑色交易，也成为拥有多处房产的隐性豪富。对于这些人群而言，《不动产登记条例》的实施将会对他们拥有的财产带来巨大的心理恐慌，所以一旦楼市有些风吹草动，他们就会选择甩卖，这也从客观上加剧了当前楼市“倒春寒”的现象。

政府不出面救市是对的

沈瑶认为，现在部分城市的房地产市场出现价量齐跌的状况，这是与前些年房地产市场过量开发有关系的，与2009年不同的是，现在中央政府没有采取救市的举措，反而自去年以来加大了银行信贷紧缩的力度，贷款利率上浮，这在一定程度上起到了打压房价的作用，同时也能遏止地方政府的造城运动，一些资质较差的房地产开发企业在目前这种残酷的市场竞争中也会被挤出。

尽管楼市整体不景气，但是政府并没有出面救市，沈瑶说，这是使这个行业真正回归市场的正确做法，之前一些地方政府以“城市开发”的名义干预城市建设，推高城市房价，拉大房地产在GDP中的比重，造成了泡沫经济的假象，“那才是违背经济发展规律的错误做法。”沈瑶接着分析说：自进入新世纪以来，房地产作为国民经济支柱产业的功能被无限放大，在财税政策方面，中央政府和地方政府分灶吃饭，通过卖地造城推高房价成了地方政府获取利益的基本途径，土地财政的比例过高，几乎成了地方政府解决民生问题的基本收入来源。

在房地产开发上政府的强势作为和开发商不计后果的投入违背了市场规律，也造成了很多的“鬼城”。“这种情况在上海也存在，主要的表现是不少住宅小区入住率低”，沈瑶说。

新型城镇化或能止“倒春寒”

沈瑶指出，面对楼市持续下行的趋势，政府不出面不救市不等于永远不救，“毕竟房地产是一条很长的产业链，如果长期对这一行业保持高压态势，会给就业和民生问题带来严重的影响。治大国如烹小鲜，房地产调控，一方面政府要采取高压政策在投资和价格层面形成‘下行的态势，但是另一方面也要采用市场化的手段力促楼市的健康成长，防止楼市的全面崩盘，防止出现像美国次贷危机那样不可收拾的局面。”沈瑶认为，要做到这一点，中央正在推动的新型城镇化做法值得期待。他认为中国在改革开放以前的几千年中基本就是一个农业社会，农民是中国社会的主要阶层，广大的农村是支撑中国成为世界第二大经济体的坚实后盾。只有理顺了农业、农村、农民和城镇的关系，才能真正起到拉动内需的作用。

“我举个例子，上海像我们这样的普通家庭请钟点工帮助打扫家里的卫生，常来我家的阿姨是重庆万县人，她和几个老乡从重庆农村来上海打工好几年了。因为地区差别的原因，她们在上海的收入高过家乡，但是家里目前的积蓄不足以支持她们在上海这样的一线城市买房。去年，她们几个老乡回老家过年，了解到老家的县城也在开发商品房，且价格在她们能承受的范围之内，几个人一合计，就分别在县城买了一套房子。据阿姨说，这种情况在她们那很普遍。”沈瑶分析说，从这些进城务工者自身看，她们分流了农村富余的劳动力，同时老家的土地还在，老房子还在，她们还是可以回去的，她们的孩子如果需要在县城里谋生，至少有了自己的不动产；从地方政府看，开发县城的房地产有实实在在的需求支撑，同时可以拉动本地的消费和就业；从上海这样的一线城市看，又能保证相对低廉的劳动力资源。

“所以，所谓的新型城镇化，就是农民离家不离地，她们不但有农村的固定资产，同时又有增值的城镇资产，还能在大城市自由地就业，可以说这也是新型城镇化很有代表性的一种基本模式。”沈瑶接着解释说，出现这种局面的前提是地方政府在这个战略推进过程中要做科学的论证，新型城镇化必须以市场化为目标展开，切忌政府这只手伸得过长。只有这样才能抑制房产泡沫的再生，同时又能满足市场真正的需求。

上海房价还有上涨空间

关于楼市“倒春寒”的说法，沈瑶结合上海的情况提出了不同的看法，他认为像上海这样的国际大都市，目前新房每平米三万元的楼盘比比皆是。以香港为例，香港楼市自亚洲金融危机以来总体一直走低，但是核心区维多利亚湾一带的房价一直在涨，现在就是最便宜的“牙签楼”房子都到了每平方米30万元以上的天价。上海作为中国沿海最发达地区的特大城市，目前尚处在经济快速发展的黄金时期，上海楼市的均价远没有封顶，不存在房价下行的可能。“在这样的形势下，我鼓励学院里年轻教师：你们不要观望和等待，该买的时候还是要抓紧买房子。”沈瑶说，虽然上海本地居民的住房需求已基本满足，但是上海的人口“虹吸效应”依旧，每年平均有30万大学毕业生落户上海就业，加上其它的外地就职者，“新上海人”在不断增加，今年全国“两会”期间，习近平总书记在参加上海代表团讨论时说，他2007年在上海工作期间，上海的常住人口是1700多万，现在上海已经有2400万人口，5年中增加了好几百万人口。预计这样的人口增长速度还会持续几年。

人口增长的一个必然后果是城市建设“摊大饼”，向西是昆山，向南是嘉善，加上上海本地的闵行、青浦、松江等郊县，上海已然是一个大上海了。好在这些年上海地铁发展很快，很多“新上海人”还是能买得起价格相对低廉的郊县房产，也不会影响他们在上海就业，“至少目前上海还不存在楼房过量的问题，房子造得再多还是会有人买，甚至按照现在的人口增长速度，上海周边的房产再过5年可能无法满足市场的需求。”沈瑶说。

沈瑶认为上海楼市的持续火爆是与上海的发展同步的，无论是哪个阶层的外地人到上海，首要的肯定是解决住的问题，安居才能乐业，如果是自住房，这些“新上海人”就有购房的冲动和需求；如果是租房，另一拨投资客就有购房出租的理由和盈利空间。

当然上海的发展也不可能是无限制的，如果人口总是处于增长之中，交通拥堵、环境变差这些现象就会进一步加剧。所以从这个角度看，像上海这样的特大城市，根本就不是担心楼市的“倒春寒”问题，而是如何进一步控制城市的发展速度，抑制房地产的过度开发的问题，因为，一个大饼是不能无限制地摊开去的。

那么上海楼市什么时候才能停止上涨呢？沈瑶认为关键取决于家庭结构变化导致的刚性需求降低，据他的分析，上海改革开放以来开始奋斗的这一代人，目前刚好是50至60岁这一年龄段，这个年龄段的上海人现在基本上拥有一至两套的住房，因为基本上是独生子女，他们的孩子成婚后双方加起来至少有3至4套房子，等到孙辈长大后，他们就基本没有住房的需求了，“这种情况可能会在20年以后出现，到那时，城市居民对住房的需求就没有今天强烈了，而那时上海的发展速度也会放缓，所以我认为上海房价真正的拐点会是在2030年左右出现。”沈瑶最后说。endprint