房价涨降：依然是雾里看花

禹婧雯　史兆琨　陆秀练

从今年年初开始，前几年一直扶摇直上的房价也遭遇了“倒春寒”，国内先后多个城市传出楼市降价消息，就连一直被视为中流砥柱的一线城市房价也出现了松动。

刚刚结束的五一假期，火的是景点，堵得是高速公路，冷的是售楼处；多的是观望者，少的是购房者。据北京市住建委官方数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年的最低值。

房市的低迷不仅表现在售房量上，还表现在房价上，根据链家地产市场研究部的统计数据，扣除保障房后，北京4月纯商品住宅成交均价也出现明显下调，仅为每平方米2.5万元左右，环比上月下降超过10%。全国商品房市场中，广州房价跌幅最明显，从2月份开始，雅居乐旗下6大旅游地产项目，均有全线7.8折优惠，而且，广州商品房均价从3月份至今下降了3000多元。

商品房成交量与价格下降，加上近两年来收紧的信贷政策，中国房产市场在4、5月份隐现拐点，有些经济学家预测房价大跌已成为必然，有些经济学家则认为房价在短暂的下行之后还会持续走高。两种声音此起彼伏，老百姓对真假“降价”也难分难辨。其实，预测是后事，如何看、怎么看中国的房地产市场才是在混乱的房产信息中理顺思路的关键。

看降价之原因

原因之一：政策调控

国家宏观调控政策能从终端上促使房价下跌。现在消费者普遍存在一种买涨不买跌的消费心理，这种不正确的消费心理为房价的飙升起到了一定的作用，当前国家宏观调控政策已明确指出要坚持和强化舆论引导，纠正人们的消费心理。此外，针对消费者低买高卖赚取差额的投机行为，国家出台了一系列政策，二手房转让税制度建立，第二套房首付60%，限购政策合理引导住房需求即贷款利率的提高等等，针对消费者的行为，国家出台了一系列的针对政策，这些政策的出台打击了投机行为，遏止了房价的上涨，从而促进了房地产业的健康发展。

原因之二：资金分流

此前，国务院总理李克强在博鳌亚洲论坛上表示，今年政府不会推出大规模刺激经济增长的政策，这让很多寄望于政府大规模投资拉动经济的人士很失望。其中，最失望的当属地产大佬，他们当中的很多人寄望于政府推动新一轮城镇化建设。

今年以来国内资金面正在发生的迅猛变化，随着以余额宝为代表的各种理财宝的出现，以“80后”为代表的职场主力军把投资理财的重点转向了投资门槛极低、变现容易、交易成本可以忽略不计的理财宝，而投资门槛极高、变现不易、交易成本高昂的地产投资正在变成投资者眼中的“鸡肋”。换言之，理财宝正在变相抢走了流向地产业的资金奶酪。

另外，日前宣布的沪港通的具体实施日期虽然还要等上6个月时间，但是考虑到港股的低价格以及高分红，对于偏爱稳健型投资的国人来说，港股无疑是一个追求稳健投资回报的好去处，这对最需要稳健型资金支持的地产业来说，绝对不是一个好消息。

原因之三：成本回落

近几年地产业火爆时，各地不断爆出地产商争抢“地王”的消息，土地价格也是一路走高。然而从去年下半年以来，除了北京等一线城市外，各地地产商争抢“地王”的消息几乎销声匿迹，这意味着地产商拿地的价格渐趋稳定。

再来看看融资成本，很长一段时间，由于银行对地产商开发项目的贷款审批趋严，很多地产商不得不从民间举借高利贷，融资成本年利息高达30%以上。不过，随着包括保险资金、信托资金、券商托管资金在内的各路战略投资资金看好房地产市场，向地产商提供资金的渠道日渐增多，目前，一线城市地产开发项目的融资成本已经低于15%，其他大多数城市地产项目的成本也回落到20%左右。

最后就是建筑成本了，这里又包括两大项，一是人工成本，一是建材成本。目前虽然人工成本仍居高不下，但是建材成本明显降低。从刚刚公布的3月份CPI数据可以看出，周期性产能过剩导致的工业产品价格下跌依然是主趋势。

总体来看，今年以来国内建房成本明显回落，这就使得地产商有了敢于降价的勇气，因为降价既不会影响地产商的既得利益，又能加速资金周转，何乐而不为？

原因之四：需求不足

目前国内很多城市大量出现新房闲置。从统计数据来看，排除北京市等一线移民城市的因素，国内其他城市按常住人口统计，平均每户居民所拥有的住房超过了两套。

有分析称，经过了15年以来史上最大规模的建房运动，有能力买房的人基本上都买了，如今对于买房有需求的主要是新婚一族和新近移民到新城市的国人，这些人希望买房，但是要积攒够买房所需的首付尚需时日。

看降价之真假

中国指数研究院5月1日发布的数据显示，以中国前100个中心城市房价的涨跌城个数看，4月有55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌，这100个城市住宅平均价格环比上涨0.10%，所以，总体来说是以微涨为主。

在房价下跌的城市中，北京和广州的表现最为突出而典型。今年3月，万科在大兴的楼盘均价由预定的2.6万元每平（精装）降到开盘售价的2.1万元每平（毛坯），除去每平2000元的精装成本，实际降价3000元每平。同样是万科的楼盘，位于通州太湖的中粮万科公园在去年年底造势时曾将价格预定在30000到32000元每平（精装），今年销售的价格则为26000元每平（毛坯）。

万科的降价，引起了业界的轩然大波，各大房企纷纷随之打出优惠牌，购房者也在降价风中开始观望，“拐点”说、“暴跌”说也充斥在各种媒体上。对于此次降价，万科也有自己的理由，其相关负责人在多个场合声明，万科不是降价，而是按照建委核准的房价，去除多余的附加值，是履行社会责任。倘若此次降价是个别企业在特定的地理位置的特殊行为，也就不会掀起舆论的热潮，但这次降价是一些大房企在一线城市开始的，众所周知，一线城市的房价是最看涨的，而大房企的资金是最有保证的。endprint

笔者认为此次降价的原因大抵可以归为两点，首先是近几年来收紧的信贷政策。绝大多数房企的资金运行都要靠银行贷款，而这几年银行的日子确实不如以前好过。外贸企业的大批倒闭、疯狂的基础设施建设，使银行的死账坏账大量增加，贷款资金难以收回给银行带来第一重困境。网络理财产品的出现，其灵活性与高收益吸引了大量的社会资金，传统银行的融资出现困难。加之，在银行吸引的社会资金中，理财产品的比重原来越大，较高的利率增加了银行兑付到期产品的压力。社会融资逐渐困难与资金运转压力加大给银行带来第二重困境。资金周转出现问题会增加同行拆借的数量与次数，而因拆借所造成的还款压力加剧了资金链的紧张。同行拆借风险是银行面临的第三重困境。在这三重困境的影响下，银行一方面给作为贷方的房地产商施加压力，以促使其如期还款，另一方面，增加获利最快最多的企业贷款，而缩减了个人房贷业务，贷款买房变得越来越难，这必然对刚需的购房者有影响。

其次，政府的导向也对一线城市房价的下跌有一定影响。如万科所说，住总万科·橙在大兴的商品房要再涨2000元照样可以卖出，333套均价为2.1万元的毛坯房在4小时内基本售空。毛大庆称，“政府怎么说我们就怎么做”，此前2.6万元是精装修预售价格，后来政府限价此区域价格是2.2万元，北京住建委的“限价”政策无疑促成这次降价行为。

国民生产结构不合理，地方政府对土地转换价值的依赖和民间投资观念，造成了中国房产市场的泡沫，中国房价存在泡沫现已是不争的事实。三、四线城市房价的涨势渐行微弱，已有一些城市的房价开始有下跌趋势。而一、二线城市的房价一直被业界看好，尤其是以北上广为代表的一线城市，巨大的刚需使商品房难少购买者。此次降价，是北上广中大房企的“集体降价”，很难说没有地方政府的控制行为。

一线城市降价风还未平息，二、三线城市的地方政府就开始着手救市。安徽铜陵政府出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》在5月1日开始实施，为购房者提供了一些利好的政策。此前，江苏无锡、天津等地也纷纷出台楼市新政，通过调整限购范围、放松户籍限制等各种手段，希望为房地产市场松绑。但是，专家称在银行信贷收紧的情况下，地方的救市作用有限。

现在影响中国房价的走向除了其固有的经济因素外，影响最大的还是中央政府的决策尤其是财政的决策，地方政府的政策也可以对房价起到一定的控制或促进作用，但效果不会太大。中国房价有泡沫，但还未到完全崩盘的程度，所以，房价未来10年以至更长时间的走势，会不会就此跌价，还得看中央政府如何把握。

看涨降之利害

说到中国的房价该不该降价，尤其是一线城市，有人希望会继续涨价，有人希望会降价。中国房价是该降还是该涨则成为看懂中国房价的另一重要问题。

如果房价整体下降，刚需的购买者会更容易拥有自己的房子。而租房生活的人所承担的租金也会减少，生活成本降低。所以，房价下降会降低人们的城市生活成本，可以将更多的收入分配到其他方面，比如娱乐、学习等精神享受。但是，房价下降会给另一部分人带来烦恼，已经拥有一套或者两套房子的中等收入家庭，他们将大部分收入用于置房，房子已成为他们重要的不动产，在自己财产中房子占很大一部分，房价下跌尤其是暴跌，将会使这些人辛苦换来的财产蒙受损失。最重要的是房价下降会对经济产生一系列的影响，对于企业来说，首当其冲的会是银行、钢铁、建材、装饰企业，随后煤炭、家电、家具、床上用品也会受影响，近几年钢铁、煤炭企业因基建的减少已经开始走下坡路。房企牵扯到很长的产业链和很大的产业群，以上企业的不景气也会给广告、教育等文化企业带来影响。对于政府来说，房价暴跌也就意味着地价的暴跌，一个城市的收入很大一部分是卖地所得，地市不景气，地方财政收入就会蒙受巨大损失，事业单位和政府部门的运转就会出现困难。严重点说，一旦房市崩盘，中国经济的崩盘也就不远了。

如果房价继续上涨，可能上文所说的不利都会一一化解，有房者会喜看自己的资产上涨，与房企相关的企业也会很好的运转，政府也不会担心财政收入问题，只是没有房的购房愿望将更难达到。这一切看起来美好，却有着更大的隐患。中国房市已经有泡沫，如果泡沫继续累加，崩盘则是早晚的事。因为卖地而促使的经济“虚假繁荣”，地方政府一旦上瘾，想要戒掉没那么容易，而这种“繁荣”也终究有一天会消失不见。要真到了崩盘的地步，中国经济发展的道路将会困难重重。所以，房价上涨尤其是如前几年的暴涨，会给中国经济带来的是更大的隐患。

财政部专家贾康谈到中国房价在今年的波动时说，如果这次波动是楼市分化的契机，那么今后房屋交易价格会分线、分市、分段、分型、分类化：有政府为低收入提供的保障房，也有市场定价的商品房；有低廉的郊区房，也存在价格昂贵市中心房；有满足刚需小户型，也有少数人需要的大户型或别墅。目前应是一个很好的促进我国住房市场健康化的契机。笔者认为，房市的分化不仅以所占之地的资产为准，还可以将品牌等无形资产划入商品房市场中，同一地区可以出现高端社区和普通社区，这虽然是一种资产划分，但这种划分可以保证人们对地区资源占有的公平性。

所以，对于中国房价未来的走向，所期待的并不是整涨或整跌，无论是跌还是涨，只要是不符合正常市场规律的，都会对中国的经济带来伤害。对于现在的政府来说，重要的是，确定哪些楼盘价格要跌，哪些楼盘价格要涨，哪些楼盘价格保持不变，而不是急着去“救市”。endprint