鞍山市住宅小区物业服务法律问题研究

卞惠君 刘轶男 张天秀 刘振涛

【摘要】改革开发以来，随着房地产市场的高速发展，住宅形式逐渐呈现小区化，物业公司随之产生，并趋于行业化，因该行业产生时间较短，在提供物业服务的过程中，不可避免的产生了一系列问题。本论文以鞍山市铁东区人民法院近年来审理的物业服务合同纠纷为基础，对法院审理物业服务合同过程中出现的难点问题进行梳理和分析，并提出相应的意见及建议。

【关键词】物业服务合同 业主 业主委员会

【基金项目】本论文为鞍山市社科联立项“鞍山市物业服务法律问题研究”，鞍山市铁东区人民法院与辽宁科技大学合作的课题“鞍山市住宅小区物业管理法律问题研究”，辽宁科技大学2014年哲学社会科学繁荣计划项目“物业管理法律问题研究”，辽宁科技大学大学生创业创新项目“鞍山市物业服务法律问题研究”的阶段性成果。

【中图分类号】D922.181 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2015）35-0247-02

一、物业纠纷的现状研究

（一）物业纠纷的特点

1.纠纷类型多样化，法律关系复杂。近年来，物业纠纷由初期的简单追索物业费纠纷，发展到与物业相关的多种类型纠纷，涉及业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又涉及房产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理公司的关系等，法律关系复杂。

2.业主证据意识弱，自身维权困难。许多业主缺乏证据意识，平时不注意收集、保全证据，产生纠纷时经常会遇到举证不能，其抗辩理由难以得到支持。

3.易产生群体性纠纷。同一社区的业主处于同一纠纷背景下，会形成利益共同体，发生纠纷时，常会通过群体性行为争取权益，形成群体性纠纷。

（二）立法依据

到目前为止，我国还没有专门规定物业服务规则的法律，调整物业服务关系的法律主要依据《中华人民共和国民法通则》、《合同法》、《物权法》和《物业管理条例》以及最高院两部司法解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

但这些法律，法规仅是一些原则性的规定，相对滞后，尚存在不少立法空白，造成了审判中法律适用的困难。

二、法院在审理案件过程中的难点问题

当前的审理过程中主要遇到的难点问题包括以下几方面：

（一）物业公司追缴物业服务费用的程序问题。

（二）物业公司追讨物业费用的诉讼时效问题。

（三）拖欠物业服务费，滞纳金收取的合理性及标准问题。

（四）开发商与物业公司的同一主体关系，业主因开发商的问题而拒交物业费，法院应否支持？

三、难点问题的解决建议

（一）物业费用的催缴程序

根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，书面催缴是物业服务企业向业主催缴物业服务费用的法定程序。[1]对于《物业管理条例》第六十七条只是规定了对违反物业合同约定，逾期不交纳服务费用的业主，业主委员会应当督促其限期交纳。业主委员会对欠缴物业服务费的业主只是起督促作用，并未不允许物业管理企业不经业主委员会督促向人民法院起诉。因此，业主委员会督促业主交纳物业服务费用不应当是物业服务公司向法院起诉的前置条件。

（二）物业公司追讨物业费用的诉讼时效问题

由于物业服务的特殊性，大多数物业公司均是在业主长期拖欠物业费后才向法院起诉，因此是否已超过诉讼时效成为当前实务中，业主提出程序上抗辩的主要理由之一。普通民事纠纷的诉讼时效为知道或者应当知道权利被侵害之日起两年内。物业公司追讨物业费用属于普通的债权请求权，不属于法律规定的特殊情况，理应适用两年的诉讼时效。物业服务是一种持续性的行为，如何确定权利被侵害之日成为争议的焦点。

法律设立诉讼时效制度的主要目的是唤醒“权利睡眠者”。[2]既然物业管理服务合同已经约定业主需要按照每季度或者半年的方式按期交纳物业费，故在每一期履行期限届满之后，若存在未交纳物业费的业主，物业公司理应知道自身的权利被侵害，须及时行使追讨的权利。

（三）滞纳金

根据业主与物业服务公司签订的物业服务合同，一般都会约定在业主不缴纳物业服务费的情况下，物业公司有权收取滞纳金。根据行政法理论，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型。在物业服务合同中使用滞纳金一词并不妥当，应将物业服务合同中对“滞纳金”的规定定义为“违约金”。

审判实践中，物业服务合同约定，滞纳金都为逾期日千分之三。那么，如何确定“逾期日千分之三”是否过高？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“ 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”的规定进行衡量。在审判实践中，物业服务企业一般没有证据证明业主欠缴物业服务费用给其造成的额外重大损失。因此，银行同期贷款利息就是物业服务企业的损失。

（四）物业公司与开发商的同一主体身份

由开发商的遗留问题引发的争议占物业纠纷的很大比例。在实践中， 由于新建住宅小区的前期物业管理活动往往是由开发商投资设立的物业公司负责的， 它们关系视同父子关系。在实践中，业主经常以开发商的遗留问题作为不交付物业费的抗辩理由。

但是根据合同的相对性，业主根据开发商遗留问题为由而拒付物业费的理由不能成立。依《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，在物业服务合同中，物业服务公司的主要义务是依照合同约定提供物业服务，而业主则应按物业合同的约定缴纳物业服务费。此与房屋买卖合同中所涉及的房屋质量等问题无任何法律关系。也就是说房屋开发公司与物业服务公司是两个单独的法律主体。

妥善处理好业主与物业公司之间的关系将直接影响百姓的正常生活与社会稳定安宁，作为审判机关，法院应始终坚持 “调解优先、调判结合”的工作原则，积极引导当事人接受社区、街道组织的人民调解，使老百姓能够真正的安居乐业。

参考文献：

[1]朱爱华、张彦、陈佩华.物业管理[M].社会科学文献出版社，2002.

[2]魏振瀛.民法学[M].北京：北京大学出版社、高等教育出版社。2007.