碧桂园轻资产上路发力社区O2O

本刊记者│苗野

碧桂园轻资产上路发力社区O2O

本刊记者│苗野

碧桂园与中国平安的股权投资交易迅速引起了市场关注。

公告显示，碧桂园将以每股港币2.816元的价格向平安人寿发售22.36亿股新股，约占发行后公司股份总数的9.9％，禁售期为1年，募得资金约港币62.95亿元。本次交易完成后，平安人寿将成为碧桂园第二大股东，大股东杨惠妍的持股比例由59.48％降至53.6％。

平安集团的官方说法是，这是一次正常的保险资金的分散配置，此次投资碧桂园双方将会一起在社区金融领域展开合作，为社区客户提供专业、便捷、高效的金融服务。碧桂园方面也表示，未来将由平安买或租碧桂园的社区门店作为综合金融门店，满足碧桂园住户的金融需要。

强强联合，互为助力

4月的碧桂园可谓喜忧参半。一方面，从中国平安集团融得数十亿资金；另一方面，其4月份公布的一季度业绩也创下了3年最惨业绩。引入平安寿险，这是具有浓厚家族化色彩的碧桂园首次引入外部投资者。碧桂园借此实现集资62.97亿元，碧桂园方面表示，引入平安并非因为融资需求，而是基于两家公司共同的战略愿景。客观而言，平安的入股确实为碧桂园带来了一笔可观的现金，同时进一步降低了负债率。

4月8日，碧桂园公布，截至2015年3月31日，今年前三个月该集团共实现合同销售金额约177.3亿元，同比下跌44.32％；合同销售建筑面积约278万平方米，同比下跌43.03％。据碧桂园总裁莫斌此前透露，今年该公司销售目标定为1350亿元，这意味着，碧桂园第一季度仅达标13％。去年此时，碧桂园销售面积545.6万平方米，是全国所有房企中销售面积最多的企业，其销售金额350亿居行业第二。

今年业绩的大幅变脸或缘于碧桂园的项目结构，截至2014年12月31日，碧桂园的土地储备高达7910万平方米，其中32％位于广东、12％位于江苏、10％位于安徽、6％位于辽宁、6％位于湖北、5％位于内蒙古。从地域上看，大部分位于中部地区和东部地区，北京和上海这样的一线城市一个项目也没有。

有业内人士指出，对于碧桂园而言，由于长期深耕三、四线城市，但去年以来三、四线城市库存不断增大、销售压力普遍加大，令不少深陷三、四线城市房企都遭遇了资金链紧张的局面，这或许对碧桂园产生了不利影响。

碧桂园的总借贷余额为人民币610亿元，同比上升近10％。财务压力下，引入保险公司这样资金充裕的机构投资者也就顺理成章了。对此，碧桂园方面对外宣称，截至2014年年底，碧桂园可动用现金还有272亿元，这个数字足以覆盖他们1.8倍的短期债务，此次配股“并非单纯进行融资，是为进一步优化股东结构”。

尽管碧桂园董事局主席杨国强一再表示对新型城镇化背景下的三、四线楼市充满信心，将继续布局，但企业自身还是感受到了压力。2015年，碧桂园年度销售目标为1350亿，仅较去年增长5％。对此，莫斌日前公开表示，年度销售目标仅设定5％的增长，因为我们对后市依然比较审慎，今年的楼市政策环境好过去年，但市场肯定也是严峻的。

碧桂园相关负责人接受本刊采访时表示，碧桂园与中国平安的合作是基于双方对中国房地产行业前景和城镇化进程的高度信心，领军企业之间的跨界合作、强强联合也符合地产行业的发展趋势。碧桂园相信此次与中国平安的战略合作将加强本集团在地产行业的竞争能力，促进市场和行业整合发展，实现战略互补，争取更大市场份额。

中国平安集团品牌部相关人士对记者表示，这是一次正常的保险资金的分散配置，平安此次投资碧桂园是为了布局社区金融。

公告称，双方借此加强社区产业链及发展涵盖人们全生命周期的综合业务平台。联手对接碧桂园旗下200个现有项目及这些项目涉及的超35万户业主的社区资源。而在金融合作方面，中国平安将发挥其优势。

发力社区金融

作为典型的家族企业，碧桂园对股权比例十分在意。上市后碧桂园配股集资仅两次：一是2012年3月，配售9.6亿股，每股3.23元，筹集资金约31亿；第二次是2014年8月，按15∶1比例，每股2.5元的价格发行12亿股，筹资31亿元。该两次配股，原因都在于改善负债结构，扩大资本金。而且两次配股集团均采取先旧后新的方式，使杨惠妍的股权比例不至过于稀释。

但本次股权出售着实让中国平安捡了个大便宜。3月31日，碧桂园收市价每股3.13港元，平安的买入价比市价便宜10％以上。而随着碧桂园股价的不断上涨，4月13日收盘时碧桂园股价已涨至3.87港元，半个月不到，中国平安的投资收益已高达30％以上。而7年前，碧桂园在香港上市时的招股价为5.38港元，这意味着，此次发售新股价格，只有7年前发行价的近一半。对于碧桂园的低价卖股，业内更想将其解释成是杨国强在有意让渡部分控制权。曾几何时，业界关于碧桂园的讨论一度停留在它的成败在于“去家族化”是否成功，此举正好说明碧桂园的“去家族化”改革步伐渐行渐近。

引入平安后，中国平安成为碧桂园第二大股东，有助于优化碧桂园股东结构，进一步拓宽融资渠道。碧桂园拟将出售股权所募得资金用于公司发展以及一般公司用途。同时，碧桂园与中国平安将结成紧密战略同盟，全面打造以中国城镇化和社区需求为基础，覆盖客户全生命链周期的资源整合平台。

自楼市进入调整期以来，被保险资金抄底的地产企业不只碧桂园一家。此前金融街、金地等多只地产上市公司，在股市上遭遇了保险公司入股。据Wind资讯数据，在A股，根据已发布的2014年年报披露，共有21家上市房企被保险公司参股。在H股，共有7家上市房企披露股东中有保险资金的身影。

尽管近年来平安集团在地产领域动作频频，投资性房地产的规模达173.71亿元，是中国保险业当之无愧的涉房“一哥”，但与安邦保险和生命人寿频频举牌地产企业不同，平安入股房企尚属首次。

那么碧桂园究竟有什么魅力吸引了平安集团这个“大财团”的关注呢？

碧桂园在给本刊的回复中称，双方合作细节还在不断深化当中，但意向合作内容包括但不限于房地产营销方面，中国平安完善的保险销售网络将助力碧桂园的物业销售，平安将通过众筹平台优先或争取首家销售碧桂园的住宅。

碧桂园也将为中国平安提供社区业务的切入点，将与平安携手开发、对接目前碧桂园逾200多个项目，逾35万户业主的社区资源。在社区网点合作方面，碧桂园将为平安提供优惠条件，由平安买或租碧桂园的社区门店作为综合金融门店，满足碧桂园住户的金融需要。

根据需要，在碧桂园社区服务APP中，可嵌入中国平安任意门及平安付，推广使用平安付支付物业管理费、水电费、煤气费和其它收费服务；还要针对物业管理、O2O平台、电商、金融服务、养老、医疗、物流等等定制式的设计合作方案。

在不动产投资合作方面，碧桂园与平安会共同寻找新项目并研究合作模式；同时，中国平安也将碧桂园视为地产开发业务的核心合作伙伴，在市场、资金方面给予支持。

在金融合作方面，中国平安将在现有战略合作基础上继续向碧桂园提供支持，为碧桂园的融资提供便利，双方有机会在包括投资、理财、基金、资产管理等方面进一步深化合作。譬如参与公司债、短融等，同时在投资理财、基金、资产管理等方面可预期成立公司一起运营。在培训平台合作方面，碧桂园可借用平安的培训平台推进线上培训。其他合作方面，双方认可对方成为优先合作伙伴。

打造全生命周期资源整合平台

随着房地产行业进入白银时代，普通住宅业务已经增长乏力。国泰君安研报指出，碧桂园将与平安集团在房地产营销、金融投资、社区服务和项目开发等多方面进行合作，同时在存量用户价值挖掘上将有望提速发展，双方有能力完善社区产业链，实现打造覆盖客户生命周期的资源整合平台，依托与平安集团形成的协同效应，新业务或将成为新的增长点。

在3月9日的业绩发布会上，杨国强在为数不多的回答中提及社区O2O，显然“互联网思维”已经开始颠覆碧桂园自身原有的产业链条。碧桂园的独特之处在于采用全产业链覆盖的开发模式，将设计、建材、建筑、园林等房地产开发上下游环节的成本由企业内部消化，并通过垂直化管理和高效率执行实现资产周转效率。

但随着公司规模迅速增长，全产业链条显得越来越“重”，成为公司继续发展的包袱。杨国强和高管团队的想法是，全产业链条未来要做平台，做轻资产。因此打造“全生命周期”资源整合平台，已成为碧桂园当前的主要战略。

“当年碧桂园的广告语是‘给你一个五星级的家’，我们的项目就是以完善的社区配套与服务闻名。”杨国强说。碧桂园物业管理着大量的社区，这里面仍然有很多业主的需求尚未得到满足，随着移动互联网浪潮的来袭，碧桂园能结合互联网技术为业主提供更多社区服务，并从中获得更长远的利益。

碧桂园执行董事吴建斌在业绩会上也表示，碧桂园现在正打造社区经济，以社区为核心，打造全生命产业链的资源整合平台。目前碧桂园物业公司已经能实现盈利，未来还会积极推出各类型增值服务，包括社区医疗、社区理财、社区保险，全方位满足业主的需求。

“我们将继续拓展和优化产业链，把碧桂园打造成一个以社区为中心，业务覆盖客户全生命周期产业链的资源产业平台。从社区需求出发，以住宅开发和碧桂园其他垂直产业链为基础，未来考虑逐步的深化和关注房地产的不同细分市场，比如养老、教育、酒店等，大部分的业务仍在研究之中，我们也会把每年的新业务控制在总资产的1％左右。”碧桂园相关负责人说。

市场是变化的，要适应市场，碧桂园也要不断发展和变化。轻资产、做平台是碧桂园未来的发展方向。现在碧桂园已经在一些社区进行试点，待成熟后自然会在碧桂园社区推广，引入中国平安后，会加速双方在这方面工作的进度。

在3月的公开露脸过程中，杨国强再三表示自己会继续带领碧桂园前进。他说：“中国房地产还有很大的发展空间，我也很勤奋，现在谈退休还早。”现在看来，这位年届60的千亿房企掌舵手在实现企业规模增长后确实未想止步，企业转型成为他下一个颠覆自己的目标。