浅谈房地产开发企业的成本控制

文/吴佶



浅谈房地产开发企业的成本控制

文/吴佶

摘要：在房地产开发企业的发展过程中，进行有效的成本控制是企业持续发展的关键因素。只有建立一个成熟的成本管理控制体系，通过系统性、创新性的成本管理，对企业进行严格控制，才能保证企业经营目标的顺利实现。本文从目前成本控制的现状出发，提出了成本控制理论和控制制度在房地产开发企业中的重要性。

关键词：房地产开发企业；成本控制；目标成本法；控制制度

一、成本控制的目的

房地产开发企业在近些年来不断的快速发展，同时也涌现出了不少新兴的房地产企业。其中能够长期保持稳定发展的企业确是少数，因为要保证房地产企业经营目标的顺利实现，不仅要依靠企业现有的资金状况，更重要的是企业内部的管理流程和控制体系。只有不断地完善企业的管理控制流程，及时的发现问题，应对危机，才能使企业稳定持续的发展。

最近在不少城市出现了地产投资热，地价持续攀升。虽然国家出台了一系列的政策来保障房地产行业的平稳发展，但房地产企业不能依赖于国家来调控房地产行业的稳定发展，还必须建立健全有效的房地产内部管理控制机制来配合外部环境带来的变化。因为房地产项目开发过程是一个开发期限长，资金使用量大，涉及环节复杂的过程。在房地产项目开发前期需要选择一个适合企业自身状况的融资方式，在筹集到资金后企业才能正式开展项目的建设和营销管理，在这个过程中会出现诸多的不确定因素，如果企业不能及时的发现问题，那么就可能造成资金链的断裂或者企业的破产。

内部控制管理理论已经发展了一段时间，从美国萨班斯-奥克斯利法案的提出，到我国出台了一系列相关内部控制的基本流程，都在一个不断完善的过程中。所以房地产企业要跟上时代发展的步伐，从内部控制入手，从财务管理控制和成本控制等环节入手，才能实现企业稳步的发展。

二、国内外研究状况

（一）国内研究状况

我国房地产行业起步比国外晚，不过对于内部控制制度的研究也在不断的规范中，国家相继发布了《内部控制会计控制规范》和《企业内部控制配套指引》，对企业内部控制的关注程度可见一斑。此外，国内也有一些相关理论研究的提出，比如信息化系统建设对内部管理控制的影响，风险管理和内部控制相结合等理论。

（二）国外研究状况

国外经历了安然、世通等事件后，出台了《萨班斯-奥克斯利法案》，提出了对公司内部审计和控制的强化要求。国外的一些研究主要是从针对控制体系的建立出发。在英国如果投资主体是政府部门，那么需要按照标准的造价成本来运作；如果是非政府性质企业，成本控制方法没有强制要求。同时英国具有一套完善的成本控制体系，贯穿到项目开发建设的全过程，并且责任落实到具体的每一个人。在美国，开发企业通常会委托专业的咨询公司来进行成本控制。在德国，不同于英国，所有的房地产开发项目都需要遵循国家制定的控制标准，而且更多的是对开发成本的事前规范控制，对前期开发人员的要求也很高。

三、成本控制的内容

（一）内容的构成

房地产项目的成本控制是对整个房地产开发周期中所有环节的成本控制。包括土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设施成本、管理费用、营销费用、财务费用、各项税金等。

其中土地成本通常占整个项目开发成本的30%左右，随着目前土地拍卖价格的不断提高，土地成本所占比例同时也可能提升到50%。土地成本也是核算楼面价，预估销售价格的重要依据；前期费用主要是项目开发之前的规划设计、可行性研究、勘察设计等费用，这些工作往往需要专业的测绘和统计人员去完成；建安成本主要是对项目施工整体的费用，包括土建、内装、外装等工程，占整个项目的比重约50%左右；基础配套设施费用主要是水电、燃气、绿化环境等费用；开发间接费用主要是指管理人员的工资以及营销人员的考核奖金等，是制定企业考核机制的重要因素；税费是指企业在房地产项目开发销售过程中所产生的一系列按照国家规定依法缴纳的费用，也是企业进行税收筹划的依据；财务费用主要是指房地产开发项目所产生的融资成本，也是决定企业能否实现目标利润的关键因素之一。由此可见，每个环节的成本费用都是项目成本的重要组成部分。

同时这些成本对应的是房地产开发企业的不同阶段，如前期阶段的规划设计，土地取得、中期阶段的建设开发、后期阶段的销售管理等。因此在每个阶段都应该加强对企业的成本管理控制。

（二）成本控制的理论

成本控制的理论方法主要有：标准成本法、作业成本法、目标成本法。

标准成本法顾名思义，就是在既定的直接材料、人工和制造费用条件下，计算产品的标准成本，通过比较实际成本与标准成本的差异，再具体分析固定成本差异和变动成本差异。

作业成本法是把产品的成本资源分配到具体的作业当中，再根据不同作业的工作量计算最终的产品成本。作业成本法较传统的成本法有一定的进步，能合理的分配计算成本，为管理层提供更精确的决策依据。

目标成本法是为达到既定的目标利润，在整个开发过程中包括规划设计、项目建造、营销管理的全部环节，同时不断的完善当前成本的一种理论方法。包括前期的可研成本和后期的建造成本。在项目规划设计阶段，通过比较可研预计成本和实际成本的差异，以可研成本为导向，逐步降低项目开发成本，为房地产项目的预计售价提供有效依据；在项目开发建设阶段，通过重新调整过的预计成本，并以之为导向，降低企业实际的建造成本，从而达到控制成本的目的，有利于企业目标利润的实现。

由于房地产开发企业本身的特殊性，对开发过程中每一个阶段的成本控制就显得都很重要。目标成本法更侧重事前的控

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