瑞安房地产：向低效资产宣战

文│梅东

瑞安房地产：向低效资产宣战

从来没有哪个开发商像瑞安房地产那样不留情面的揭自己的短，其公司主席罗康瑞对公司仅9％的周转率极为不满，并将公司超过半数的资产界定为低效资产并欲悉数出售。目标是经过一番调整腾挪之后，将新天地分拆上市。

卖掉500亿资产

重执大权刚满一年的瑞安房地产（以下简称“瑞房”）主席罗康瑞公开表示，“目前瑞房资产超过1100亿元人民币，但其中64％的资产没有带来收入，整体只有2％～3％的回报。瑞房52％的资产均可供出售，或置换高回报项目。除了上海新天地，其他项目都可以考虑出售。”

未来瑞房将一改以往坚持不卖商业资产的做法，以回报决定资产去留。罗康瑞称：“资产回报仅2～3厘，但要付利息7～8厘，在遇上合适价钱或有投资项目时，会作资本调整。”他还扬言：“3年不达标就辞职，若不满意，小股东可以投票把我踢出局。”罗康瑞预计，将在2016年或2017年公司业绩得到明显改善。

刚刚过去的2014年，瑞房的业绩仍不理想。截至12月底，瑞房2014年全年合约销售额为97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41％，而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25％至46.32万平方米。过去一年，瑞房已先后售出西湖天地、上海虹桥天地酒店及新天地朗廷酒店权益等非核心资产。

另据1月6日瑞房披露的销售数据显示，截至12月底，瑞房2014年全年合约销售额为97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41％，而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25％至46.32万平方米。按瑞房年初设定的130亿元销售目标，其去年的目标完成率仅为75％

瑞房长期受困于资产周转缓慢，罗康瑞坦承：“公司致命伤是资产重、周转慢，部门太多拉低执行力。”去年公司周转率仅9％，低于同行平均周转率27％，更远低于融创、绿城的60％，将参考同行模式，目标是2016～2017年可提高至20％水平。

现在瑞房已经不再参与拆迁工程，并对买地、开工、开盘设定时间表。瑞房方面表示：“公司将不再区分核心或非核心的商业资产，以合理的估值、合适的价格，加快出售商业资产，以释放利润。”

罗康瑞告诉记者：“我们要加快处置商业资产，剥离回报欠佳的部分商业项目。先进行一部分调整，然后才分拆中国新天地，争取实现2015年上市的目标。”

罗康瑞瑞安集团董事长、瑞安房地产主席兼行政总裁

事实上，瑞房的转型并非一时兴起，早在罗康瑞复出之初就确定了几项公司需要改革改进的方向，其中就包括未来几年瑞房要提高资产周转率，推出以项目架构的管理调整以及调整公司资源、调整业务模式等。除了一贯的稳健发展，似乎只有突破旧有模式，从根源上做出变革，才能使得瑞房焕然一新。与其说中国新天地是瑞房最大的筹码，不如说中国新天地的上市或许会成为瑞房整体转型的导火索。由此为节点并重新洗牌，是机遇也是挑战。

罗康瑞承认：“如果在目前各方面表现不理想的情况下分拆，新天地上市表现将不够理想。因此，瑞房宁愿先将回报低的重资产售出，让新天地以更理想的状态登陆资本市场。”

资深投行界人士黄立冲分析认为，中国新天地以目前情况上市的话，估计市盈率在5～6倍，不够理想。未来更清晰地集中于商业地产项目，剥离表现不够理想的资产，未来市盈率可参照恒隆和万达商业地产。

升级新天地

不久前，瑞房旗下全资子公司中国新天地宣布，将在上海新天地商圈增加两座购物中心，包括生活体验空间“HUBINDAO湖滨道”以及融合设计、艺术、美食、体验于一体的创意空间“THEHOUSE新里”，并计划年底开业。

上海新天地是瑞房在内地的成名之作，其他几个挂名“天地”的项目虽未能复制这样的成功，但也属较为优质的资产。

罗康瑞之前宣称要加快处理低效资产，显然话还没有全说完，后半句则是要增加他们认为会高效的资产。都是为中国新天地2015年的上市目标来服务，让中国新天地以更好的“价格”出现在资本市场上。

在瑞房计划资产重组的同时，中国新天地的经营模式也在不断升级。以最为典型的上海新天地为例，从最初大胆创新的石库门改造项目新天地南里、北里，到如今历经4年打造的新天地时尚购物中心。

“新天地模式”定位的演变，以运营10年的上海新天地为例，起步阶段定位强调综合性，鉴于当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部汇集在一起的商业聚集地；虽然当时上海的衡山路历史文化酒吧街具有这方面一定的吸引力，但零散的产权无法实现统一的管理和经营理念的贯彻实施，新天地借此应运而生。而如今伴随市场格局的大改变，原有的“新天地模式”也在升级。

以即将开业的“HUBINDAO湖滨道”和“THE HOUSE新里”为例，两者最大的共通之处就是新型体验式服务。无论是湖滨道集餐饮、娱乐、休闲、互动于一身所产生的“磁石效应”，还是“THE HOUSE新里”所打造出的极具浓郁艺术气息的创意体验，都深刻表现出中国新天地此次再次落子上海的微妙转变和经营升级。

中国新天地于2013年正式成立，并开始独立运营，目前中国新天地旗下管理的项目包括位于上海的新天地、虹桥天地和瑞虹天地以及武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地项目内的商业物业。上海新天地是瑞房在内地的成名之作，其他几个挂名“天地”的项目虽未能复制这样的成功，但也属较为优质的资产。

中国新天地成立后，瑞房房地产专注开发社区，而不再持有任何投资物业，成为一家纯粹经营房地产开发的公司，专注于住宅及商业物业的开发。中国新天地则负责投资、经营和管理商业物业以及出售商业物业，专注于资产管理及提升资产价值。

中国新天地的拆分被认为是瑞房整体转型的关键一步。2012年，内地房地产市场风云突变，瑞房赖以成名的旧城改造模式受到重大挑战，多个住宅项目因此深陷泥潭。2013年，瑞房集团主席罗康瑞多次对外表示，未来将不再接手旧城改造项目。

分拆思路

早在2012年，瑞安房地产就对外披露了拆分子公司中国新天地单独上市的计划。然而随着时间的推移，上市迟迟没有进展，“中国新天地上市”似乎渐渐成为瑞房业绩不佳时用来点缀的化妆品。

中国新天地目前的状态是大量自持商业物业，直到最近几年才陆续卖出一些非核心资产。如果中国新天地仍然长期大量自持商业物业，盈利依赖商铺租金，其周转速度很难得到提升，要达到令市场满意的市盈率从而上市，难上加难。此类以收取租金为主要盈利模式的企业如果现在上市，获得的市盈率大约在5～6倍，这样的价格并不能令人满意，这或许是中国新天地迟迟没有上市的原因之一。如果要获得更高市盈率，中国新天地恐怕还需将一些高周转的资产注入。

“提高资产周转率及缩短投资回报期”成为瑞房高管层近年来最为关注的问题，一系列动作都在遵照这一目标推进。

为加速资产周转，今年上半年，瑞房已处置了一些低效资产，包括杭州西湖天地等项目，并表示未来公司将继续销售一些非核心资产，包括商业或者是办公楼。

在行业人士看来，不断出售旗下优质商业资产，是瑞房当前迫不得已的选择。过去数年，凭借上海新天地大获成功的瑞房在国内多个重点城市复制新天地模式，涉足了上海、佛山等地的多个旧改项目，在其中投入了大量资金，导致资产负债率长期居高不下。

仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜表示，“零售市场上的谨慎情绪预计将成为一种常态，开发商在租金以及免租期谈判方面更加愿意做出一定让步，尤其是地理位置不够好的项目。”

瑞房对商业物业向来极为“惜售”，2013年、2014年的几次出售都是整体性退出，售出的项目并非表现最好的核心资源，出售项目补充现金流的用意较为明显。

在项目的开发上，瑞房也加快了周转速度，实现快速复制发展。以瑞房虹桥天地为例，虹桥天地项目建筑时间为2～3年，到2015年完工，与新天地太平桥项目耗时10年之久的建设周期相比，工期大大缩短。

2014年年初，瑞房为中国新天地引入了加拿大投资者Brookfield，后者为新天地注资7.5亿美元，引发业内关注。在外界看来，中国新天地将被作为一个商业地产项目的平台，与瑞房旗下的住宅等项目相区分。瑞房多年来坚持对商业项目只租不卖，不断培养人气，提升商业租金，以期获得稳定的回报。

中国新天地的拆分思路较为明确：中国新天地从瑞房陆续收购已竣工物业；收购非瑞房系的内地零售、办公楼、酒店等物业。整合落定后，中国新天地将通过持有的物业获取租金收益。此外，收入来源还包括物业管理的管理费用以及资产买卖，获得增值收益。其中，租金无疑是收入中最主要的部分。

“我们也在探讨未来的发展模式、发展速度和利润的关系。利润高不一定是赚多的。比如现在的税收制度，我们现在项目所付的税是很厉害的。赚得越多，赋税也越多。我们也在参考其他商业地产商是怎么做的。”罗康瑞表示。