李怀彬：线上+线下+金融的地产闭环

本刊记者│苗野

李怀彬：线上+线下+金融的地产闭环

借助新型城镇化的东风，嘉凯城集团从2012年开始实施战略转型。2013年，公司把住宅开发的重心放在以上海为中心的一线城市，专注于旧城改造、城中村改造和安居房的开发业务，同时确立了“城镇生活服务平台商”的战略定位，计划3年内在长三角区域建成200个“嘉凯城·城市客厅”，给200个经济强镇带来城市面貌的改变，通过O2O、线上线下的全方位服务，全面提升不少于4000万城镇人口的生活质量。据此，本刊专访了嘉凯城集团副总裁、董秘李怀彬。

《中国房地产业》：嘉凯城的城市客厅跟传统的商业MALL有什么差别？

李怀彬：传统的商业业态是从商家本身出发，研究的是B，我们的城市客厅研究的是老百姓的生活，研究的是C，从C这个角度再来研究B。从这个角度来讲，城市客厅这个产品从业态组合和构成上跟传统的商业有很大的不同。

首先是业态构成的不同，今天大家看到的是现代的商业和现代商品服务的业态。另外城市客厅还有一部分是政府的公共服务配套，包括文化、教育、卫生、体育。城市客厅提供的公共服务部分未来是要租给政府运营的，政府每年支付固定的租金给嘉凯城，里面会有博物馆、图书馆、文化馆、少年宫、游泳馆及养老医疗等等，这些属于政府服务层面的都会匹配在这里。

城市客厅是完全站在城镇居民的生活角度出发。大城市和小城镇的差别是什么？差的就是和城市一样的公共服务配套和公共安全。所以我们在做这个项目的时候尽量是从现代商业对人们的满足程度和政府应该对城镇居民提供的公共设施服务这方面来满足城镇居民的需求。

《中国房地产业》：传统商业受电商冲击很严重，嘉凯城在推出城市客厅的时候，有没有想过究竟要做什么样的MALL来应对电商的冲击？

李怀彬：我们现在打造的是给居民提供完完整整的生活服务平台。在当下的信息化时代，这个生活平台要给老百姓提供到店和不到店一样的服务，所以我们下一步打造的是线上线下的生活服务平台。

近期我们会成立一个科技平台公司，专门打造城市客厅的线上产品。不管现在的传统商业线下多么牛，不管线上的电商多么牛，从老百姓消费的角度来看，一定是两者的结合，这是未来的一个发展方向，也是未来的走势。

嘉凯城要学习美国的梅西百货，做好线上线下的服务，只有站在居民消费的角度对C的研究已经相当透彻的时候才能把这些做好。未来科技公司平台搭建好以后，我们会整合国内顶级线上电商资源平台，把城市客厅打造成未来最符合时代发展的MALL，把城市客厅打造成未来的中国城镇信息化MALL的典范。

嘉凯城集团副总裁、董秘李怀彬

《中国房地产业》：城市客厅是怎样的盈利模式？

李怀彬：城市客厅实现了战略上的三个颠覆。一是要颠覆所有的传统商业业态在商业物业领域的形态。在店口城市客厅中你会发现我们有一些售卖式的业态，售卖式的街区是把它列为O2O的展示区，等到我们的科技平台搭建完全以后，售卖型的业态只是个展示，大家不会在这里直接购买，而要通过网上来购买，这和传统商业业态不一样。体验式的业态占据商业比例最大，就是说城市客厅的业态组合对传统商业业态是完全颠覆。

二是要颠覆传统商业物业的运营模式和盈利方式。以前所有的商业物业的增值都来自于线下实体物理空间的盈利。现在物理空间的盈利得到了一个很大延展，它不是局限在一个物理空间中，它的盈利是放到线上，它是一个无限的空间盈利。所以下一步我们这些线下的商业物业的盈利和线上的无限拓展的盈利把这两者结合起来做成一种金融产品。

我们未来所有的商业物业也是要做成金融产品，让基金投资人都可以来购买，我们不会是过去传统的商业物业的销售模式。我们一定是做成金融产品，是买一定的基金份额，在这个份额上既有线上的收益部分也有线下物理空间型收益的整合。

三是颠覆所有机构对中小城镇传统商业的理解。未来我们通过线上线下的模式真正把这个生活平台打通以后，把相应的数据平台建立以后，在服务于3500万～4000万的生活平台上，我不但服务于客户、老百姓，同时服务于商家，我们从中会提供很多的服务，包括金融服务、信用服务等等。未来这些服务都是这个生活平台搭建的比较重要的盈利模式。

嘉凯城城市客厅的盈利模式和现在的商业物业的收益模式是不一样的。我们未来是线下线上收益的整合来形成商业物业的收益。我们的盈利会通过生活平台搭建以后，给我们的商家和消费者提供增值服务。只要老百姓在这个平台上愿意接受我们的服务，并且我们能够给大家带来很好的增值，未来的盈利空间会非常大。

店口城市客厅

《中国房地产业》：城市客厅前期开发、投资、运营资金支撑来源于哪里？后期的资金回笼，是不是寄望于REITs？

李怀彬：在我们做这个产品之初的时候，就有一些金融机构跟我们建立了合作。有一些比较长线的资金习惯于投未来物业的收益，虽然回收时间长，但有稳妥的收益，像险资。我们跟中再保险专门发行了50亿的城镇化基金，在开发的时候就已经进来了。

而持有这块，包括所有的商业物业和平台里有效的资产，都可以做成金融产品，这样资金回笼和现金流问题都可以解决的。

随着项目规模的不断壮大，会有更多的金融机构包括险资、社会投资人都会看到城市客厅的增值收益，资本都是趋利的，只要城市客厅未来附着这么多好的收益，投资人都会来参与的。

做城市客厅这样的产品，其本身的商业模式、推行和运营模式都是很成熟的，它的核心取决于我们能不能把这个产品运营的好？取决于我们在线上线下对这个产品的运营能力是否确确实实给我们现在这些城区资产带来预期的收益？我们做城市要打造和提升的核心的能力就是对这个产品的运营能力又取决于这个产品业态的定位能力，也就是我们要充分的论证和认可城镇居民这个C需要什么？如果老百姓需要的业态存在了，这个物业的品效和价值就会得到释放。

《中国房地产业》：在城市客厅的开发中为什么不匹配住宅？

李怀彬：城市客厅不是商业地产，是典型的PPP模式，无非就是这三个P都由嘉凯城一家做了。嘉凯城定的战略基因就是完全抛弃了以住宅养商业的模式。周边的住宅地和物业的升值都是归政府和老百姓所有。所有的其他项目拿地都有住宅去补的，嘉凯城城市客厅没有一平方住宅，所以就纯商业项目来说，我们的拿地成本是很贵的。

“嘉凯城城市客厅是通过线下线上收益的整合来形成商业物业的收益。通过生活平台搭建，给商家和消费者提供增值服务，未来的盈利空间会非常大。

有很多商业地产开发商，比如万达，具备一些品牌效应，有资源整合优势，和政府有一定的谈判力，然后在核心区域低成本的拿一块地，商业建一部分，更多是建住宅，然后以住宅的销售利润来养商业，这是传统商业地产开发的做法。这是在中国城镇化过程中，特别是在一线城市过度型的做法，我不认为它有生命力，这种利用核心资源优势来获取一些商业资源的运营模式会有瓶径。

嘉凯城是搭建城镇生活服务平台，通过平台上的运营，通过资产运营，通过产品打造，起到服务性的收入。我们是亲自运营的方式，以后平台上所有的资产都要做成金融产品卖给所有的投资人，我们是通过购买基金份额来持有物业，而不是直接购买物业。

《中国房地产业》：未来，嘉凯城如何分配城市客厅和传统住宅开发业务的比重？

李怀彬：从整个发展战略脉络来说，传统房地产住宅开发肯定是不断压缩的，未来我们战略的主打和战略方向肯定是做城市生活服务平台。目前从资产的占比来说，城市客厅的资产规模和整个上市公司的资产规模来讲，一个城市客厅算3个亿的话，现在是14个城市客厅，大概是四五十亿的样子，整个上市公司的资产规模有300多亿，从这个角度来说，目前占比是比较小的。从营收规模和利润角度来说，目前城市客厅正在启动和孵化的过程中间，在每年上市公司100多亿的营收和几千万的利润当中，它占的规模更小。

但是随着战略的推行，随着我们在住宅领域的收缩，3年以后，从资产规模、营收规模包括对上市公司的利润贡献，应该会有比较大的改变。我们的想法是3年以后住宅开发和城市客厅的贡献应该是各占50％。