对蚌埠市土地储备贷款财务风险的研究

2015-12-26赵思怡

环球市场信息导报 2015年39期

文|赵思怡

对蚌埠市土地储备贷款财务风险的研究

文|赵思怡

土地储备制度作为一项创新型制度在我国逐渐完善，最近几年蚌埠市致力于发展城市经济，执行城市整体规划发展战略，这使得蚌埠市土地储备机构在进行土地存储之前要做好相关风险评估工作变得很有必要,因此对储备项目利用模糊综合评价法进行前期风险评估，量化土地储备贷款财务风险成为土地存储的首要工作。

蚌埠市土地储备风险概况

土地是一切生产和一切存在的来源，近年来土地储备制度被我国政府作为一种创新性土地流转方式引进。所谓土地储备是指：政府根据社会，经济环境等可持续发展的长远目标，依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用整体规划和城市发展战略，通过招标，拍卖，回购，收购，置换征用等方式从分散的土地使用者手中把土地集中收集起来，经行前期开发以满足市场供应和土地规划建设用地需求的一种经济管理制度。从土地收购，储备，出让的一系列运转流程来看，土地储备是具有一定垄断性质且需要大规模前期开发资金的长期项目，它属于房地产开发的前期阶段。蚌埠市土地储备中心成立于2001年9月，隶属于市国土资源局。随着国家土地储备制度的完善和蚌埠市土地储备中心这几年的发展，其职能基本健全，主要负责年度土地储备计划和土地资金预算编制，依法征收规划用地建设用地，负责土地储备前期开发管理工作，及时合理出让土地。同时蚌埠市土地储备流程也日渐完善并且形成了自己的运作方式，见图一：

图一：蚌埠市土地储备流转过程

在蚌埠市迎来创新性土地改革的这几年，城市土地规划不仅迎来了新的机遇也迎来了新的挑战，跟全国大多数土地储备一样，由于土地储备的垄断性强，营运时间长，资金需求大，以及土地市场的不成熟，使得土地储备面临着各种各样的风险，见图二：

图二：土地储备风险

但是蚌埠市最近几年为发展城市经济，致力于城市规划，土地储备中心正在按照市政府土地“大储备”的工作思路，即“储备土地—融资贷款—招商推介”的方针进一步增加政府土地储备量，因此政府需要大量的土地储备金，然而单纯依靠蚌埠市政府以及财务部门有限的财政拨款以及非常低的土地收益金返还比例难以满足土地储备的需要，导致蚌埠市需要依靠大量的融资贷款，而融资贷款主要是以银行贷款为主，可以占到80%左右，这就导致了蚌埠市土地储备的主要潜在风险隐患—土地储备银行贷款财务风险。

银行贷款财务风险是指：在土地储备进行过程当中，由于某些因素的存在，土地储备的真实收益会与预期收益发生一定程度的偏离，从而导致土地储备遭受经济损失的可能性。本身土地储备财务风险是不易显见的，因为土地具有较高的投资回报率，但是由于目前我国关于土地储备制度的法律法规还不是很健全，加之银行内部风险控制系统较为薄弱，并且银行主要采取事后控制，不能进行前期的风险评估和风险识别和风险反应，在整个市场中处于比较被动的地位，在土地市场活跃度较好的情况下风险较小，但是一旦土地市场活跃度下降，土地储备很容易因为无法变现而带来负债危机，在财务杠杆的放大作用下很容易造成银行收不回本金利息，形成经济瘫痪。蚌埠市最近几年加大土地收储力度，其风险隐患更是不同一般，进行土地储备风险评估非常必要。