“海外购房团”会不会卷土重来

张平

“海外购房团”会不会卷土重来

张平

从2006年延续至今，房地产市场近十年的“限外令”如今开始松绑了。8月27日国家住房和城乡建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等6部委联合发布了相关规定，对外资投资我国房地产市场的一系列限制进行了松绑。

让外资进入国内房地产市场，对于维持房地产平稳发展具有积极意义，对盈利能力下降的房地产企业会带来一定的利好。但是，未来房地产市场的不确定性依然没有改变，可以确定的是对于投资者而言，在房地产的基本面、宏观经济的基本面以及财富周期的基本面都已经发生了根本变化的前提之下，一定要意识到我国房地产市场最好的投资阶段已经过去了……

调整的核心是松绑

多年以来外商投资中国房地产，一直面临着诸多的门槛设置。有着诸如“向境外投资方出售国内资产征税”的规定；境外个人在境内只能购买一套用于自住住房的规定；对外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中、长期外债额度的规定等等。此次松绑主要是针对住建部[2006]171号文件——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的有关部分政策进行了调整。

《意见》原先规定严格境外机构和个人购房管理，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港、澳、台地区居民和华侨因生活需要，只可以在境内限购规定面积的自住商品房。

符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我国政府有关部门批准设立的驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明）到土地和房地产主管部门，办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则，办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

外汇管理部门严格按照有关规定的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金，经过合规性审核并确认按规定办理纳税等手续，方允许购汇汇出。

此次6部委联合出台的新政，对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行了调整。比如境外机构在境内设立的分支、代表机构，以及在境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。明确外商投资设立房地产企业注册资本与投资总额的比例，一律按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行。而2006年171号文件要求，外商投资设立房地产企业，投资总额需超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额比例将依照中外合资经营企业的相关规定。

新政之下有望外资增加对国内房地产投入。统计局数据显示1-7月全国房地产开发企业到位资金利用外资185亿元，比去年同期下降了24.5%，预计这一趋势在新政作用下将会发生变化，6部委表示未来将进一步简化程序，优化和改进外商投资房地产管理。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。新政指出对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

此一时非彼一时

自去年下半年以来，我国的外汇形势出现了变化，资本外流成为经常性现象。尤其是8月初汇率改革以来，放宽汇率形成机制以后，资本外流的趋势有所加快。外部环境成为影响政策推出的重要因素。过去楼市火热，人民币持续升值，包括国际热钱在内的海外资金趁机涌入投机炒作，助推了房价持续上涨，自然应当实施“限外令”，为市场的高热降温。现在经济下行，房地产市场下滑，继续实施“限购令”和“限外令”不利于调控经济下行的趋势，限制了合理的外资购房需求。新政放松外资限制是必要的，有利于搞活房地产市场，培养市场信心。

随着北、上、广、深等城市以外的多数地区限购、限价、限贷等政策干预陆续退出。限制外资购房也应该相应放松，这是形成房地产调控长效机制的应有内容。国家加大经济开放力度，放松外资管制是势所必然，但目的是希望能留住外资、吸引外资。目前房地产市场降温，不必再担心外资涌入兴风作浪，外资此时进入，有利于促进市场复苏活跃。业内人士认为，中国房地产市场降温，人民币开始贬值，热钱退潮。在这种形势下取消限外令，是提振经济、防范资本外逃的应有考量。

国际市场和其他国家的经验是，为确保本国房价的稳定，对于非本国居民和机构购房应当设置限制条件。2006年我国实施的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》就是在房地产价格快速上涨的情况下，为了稳定房价而采取的“限外”措施。2005-2007年外资加速进入内地楼市推升了房价上涨，政府对一线城市实行了包括限制外资购房的一系列限购政策，主要出于三方面的考虑：抑制房价过快增长；调控人民币过快速升；控制外资进入套取息差（当时中国利率偏高）。然而直到2008年金融危机爆发前，中国房价仍然保持持续上涨，由于监管措施不到位，海外机构和个人通过各种途径投资了国内房地产。我国房价走到了从高价有所回落的今天，机构外资和个人外资都从中做出了“贡献”。现在房价趋势出现积极变化，部分城市房价开始回落，人民币进入贬值停滞周期、存贷款利息降至历史最低。市场大环境发生重大变化，实行对限外令松绑、降低购房门槛的新政，将有助于增强市场购房者的信心。

很显然中国房地产市场今天的基本面，已经和2006年房地产价格快速上涨不可同日而语。就房地产市场的基本面而言：从过去的房地产短缺，到今天供需基本平衡，除了一线少数城市，多数城市住房短缺宣告终结；房地产投资告别了暴利时代，行业的收益率逐年下滑；在成本和融资的压力下，很多房地产企业事实上从2014年开始转型，过去趋之若鹜的房地产业，似乎成了避之不及的行业。新政充其量只能是让国内少部分房地产企业的钱包充实一些。

与其他商品市场相比，我国房地产对外开放并不大。李克强总理今年回答外国记者提问时说：中国房地产应该进一步对外开放活跃市场，欢迎外国人（和机构）到中国来买房。我们不担心外资冲击国内市场，因外来的的资金在市场上不会唱主角。放开后外资购房主要集中在一线城市和若干个热点二线城市。城市房价已经很高短期内升值空间小，投资回报率在降低，即使“限外令”松绑，也不会出现外资大规模买房。业内人士认为对于一、二线城市，特别是城市的中高端物业，将会形成直接利好。预计取消部分限外政策之后，叠加8月末公布的降准降息政策，对于今年的一、二线城市房地产市场的走势，将会形成正面的推动作用。

切不可奢望三高回归

在中国经济下行、人民币近期贬值的背景下，放松外商投资企业房地产开发和投资，放松外国人购买自住商品房的限制，国家高层的用意不言自明。今年以来一系列稳定房地产市场，促进住房消费，放松行政限制的举措，目的都是稳定房地产市场预期。然而需要探讨的是，放松外资在开发和购买商品房的限制，能否进一步推动房地产市场向好？外资可能成为中国房地产的“接盘侠”吗？

今年已有60家上市房企公布了公司半年报。统计显示众多企业利润下降，平均净利润率只有8.4%，首次跌破了10%。2014年房企的平均净利润率为10%，2013年净利润为11.97%。价格走势表明房地产企业的盈利能力大幅下降，已经离开了高增长、高利润的市场区间。楼市整体利润下滑难以重新向上已成新常态。

我国现有3000多家上市公司，很难找到有不涉足房地产的公司。凡是进去的都在制定退出计划，甚至龙头房地产企业也加入了去房地产化的潮流。万达布局文化旅游产业，万科、保利、恒大等知名房企加快在金融等领域布局。有专业房地产研究机构认为，近八成房地产企业将被淘汰，未来房价的分化态势将继续加剧。

国内房企要想走出困境，不能寄希望于外资红利，需要转变方式抛弃原先暴利的期望值，提高自身实力，追求有质量的增长。寻找新的增长点，走多元化道路成为许多大型房企的选择。万达、万科等大型房企则试水互联网，并涉足投资金融、智能家居等行业。恒大选择了其他行业进行多元布局，继矿泉水之后，在粮油、奶粉、娱乐、互联网+医疗等领域崭露头角。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面，取得了不错的成绩。但是两方面的发展空间终究有限。房企的可持续发展关键还在于战略转型。因此业内人士认为，这一政策对房地产市场购买能力的影响非常小，甚至是基本没有影响，政府是希望此举能留住外资、吸引外资。

有鉴于对此基本面的研判，尽管上半年城市的房地产销量和价格，在政策组合拳的助力下开始回暖，但行业本身已经告别“高利润、高增长、高回报”的阶段。由于三、四线城市的库存压力，房地产市场已经从短缺走向结构性过剩，开发商和房地产行业洗牌已经不可避免，中小地产企业要么被并购，要么退出房地产行业。放开外资开发房地产的限制，放宽外资机构和个人购房的限制，已经不可能使房地产的基本面得到逆转。

就此而言放松外资限制，不可能逆转房地产市场的基本面，也不可能带来房地产市场的暴涨暴跌。未来影响中国房地产的最大因素，除了宏观经济的基本面，还有降准降息宽松政策与人民币贬值的双重影响。在正常情况下人民币的贬值会引发国际资本的退出，从而使房地产市场承压。国家采取的降准降息的金融政策，显示了对投资房地产予以支持的态度。未来房地产市场的不确定性仍然很大。但是可以确定的是对于投资与投机者而言一定要意识到，在房地产的基本面、宏观经济的基本面以及财富周期的基本面都发生变化的情况下，房地产投资作为最好投资的阶段已经过去。

虽不限外 仍有规矩

有人担心“限外令”解除，外资投机炒作会不会卷土重来？回想限制外资购房的时期，人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，大量的外资通过投资房地产进入中国市场。“海外购房团”频频出现在新闻媒体的报道中。比如2006年上海市中心高端楼盘翠湖天地开盘时，曾有海外亲友购房团一次性买入48套房产。外资大规模买房的举动直接导致了“限外令”的出台。十年前人民币快速升值，房价涨幅不断翻新。而目前人民币停止升值，甚至出现贬值态势。即便是一线城市房价的涨幅，也与十年前不可同日而语。外资进入中国购买不动产的驱动力降低了很多。即便是限购放松了，甚至是放开了，也不可能导致外资大规模流入中国。

而且新政对于外国人买房，也不是说完全没有限制。在实施住房限购政策的北京、上海、广州、深圳、杭州、三亚外国人买房还是需要遵照当地的规定。笔者从杭州市房产交易产权登记管理中心了解到，外国人买房仍然有许多手续是不能减免的。首先要提交房屋申请登记表。另外身份护照、居留证、工作证等，需到使领馆或公证处翻译公证。后期过程中如有买卖合同、司法文书等英文材料，同样需要翻译公证。在备齐资料后需交由政府相关部门进行审查报备，同时该房屋还需具备《外销证》。如需要贷款，其收入证明、婚姻证明及配偶同意购房抵押贷款证明均需经公证机构公证。如果委托他人代理，购房者是否在国内需分为两种情况：购房者在国内的，应当提交经国内公证机关公证的委托书，以及能证明身份的有效证件的复印件；如果购房者不在国内的，必须提供有效的经公证、认证的委托书，委托他人代理。委托代理人的可为代理购房人，办理银行借款过程中有关合同公证，抵押登记，保险等有关贷款事宜。外籍人士在杭购房需交纳的各项税费的收费标准与杭州居民一样。

栏目主持：邵庆义