投资性房地产公允价值计量的价值相关性研究

2015-12-21程克群栾敬东

宿州学院学报 2015年10期

关键词：公允价值计量投资性房地产建议

叶　玲，程克群，栾敬东

安徽农业大学经济管理学院，安徽合肥，230061

投资性房地产公允价值计量的价值相关性研究

叶玲，程克群*，栾敬东

安徽农业大学经济管理学院，安徽合肥，230061

摘要：运用Ohlson价格模型对房地产行业的相关数据进行描述性统计分析、相关性分析和回归分析，一方面佐证了公允价值计量属性在房地产行业中提高了会计信息的价值相关性，另一方面对公允价值在实际应用中存在着操作层面不完善、实践经验缺乏、财务人员素质不高等问题，这可以通过完善市场条件、完善相关理论体系、加强信息披露、提高专业素质和职业道德等措施来保证公允价值计量属性的有效实施，从而为投资者提供更有保障的决策。

关键词：投资性房地产；公允价值计量；价值相关性；Ohlson价格模型；建议

1　问题的提出

近年来，我国投资性房地产市场在经济不断发展的背景下应运而生，越来越多的投资者选择将房地产作为一种投资手段。在关于投资性房地产的计量模式问题上，绝大多数企业一直采用历史成本计量模式，而投资性房地产的市场价格往往要比成本价格高，如果继续以历史成本来计量投资性房地产，就会导致账面价值与市场价值严重背离，使得会计信息不能真实公允地反映企业的价值，投资者也将难以获得有价值的信息。与历史成本相比较，公允价值更能反映企业的交易行为，因而会计信息能够更加公允地反映企业的真实价值，投资者可以更加全面地认识企业的经营状况，且符合决策有用观的会计目标。

2　文献综述

价值相关性研究一直是会计学术界的研究热点问题之一。关于公允价值计量的价值相关性研究，国外学者Holthausen和Watts的综述认为价值相关性是会计数据与股价或其变化之间的关系[1]。Richard、Harris和Muller通过研究英国公司的年度财务报表发现：相比历史成本而言，披露的投资性房地产公允价值更接近于实际价值，比历史成本更精确和无偏[2]。Herrmann、Wayne和Shahrokh通过研究公允价值模式在不动产、厂房和设备中的应用发现，公允价值在预测、反馈会计信息方面拥有其独特优势[3]。Thomas和Henning通过研究2005—2007年三年期间符合条件的76家房地产上市公司发现：投资性房地产公允价值的可靠性使得上市公司股票价格偏离了公司的净资产价值[4]。

我国主要是从规范研究和实证研究两方面对公允价值计量的价值相关性进行研究。规范研究方面，国内学者主要侧重于将公允价值与历史成本的相关性、可靠性进行比较。石本仁、赖红宁认为，相比历史成本而言，公允价值更能体现会计的逻辑性，为信息使用者提供更多有价值的会计信息[5]。实证研究方面，王利昕通过研究2007年年报中“公允价值变动损益”不为零的A股上市公司发现：公允价值会对公司股票的计价和投资者的决策行为产生影响，与会计信息有着显著的相关性[6]。刘运国和易明霞以我国采用公允价值模式计量投资性房地产的16家上市公司为样本研究发现：房地产类和银行类公司投资性房地产整体公允价值变化额有积极的市场反应，与股票价值具有价值相关性[7]。王琦通过研究采用公允价值计量投资性房地产的A股上市公司2007—2010年的数据发现：以公允价值计量的投资性房地产与我国A股市场的股票价格呈显著的正相关关系，投资性房地产采用公允价值计量具有价值相关性[8]。樊丽丽研究我国采用公允价值计量投资性房地产的16家上市公司2008—2010年的数据发现：会计信息的价值相关性在投资性房地产采用公允价值计量之后而得到了明显的提高[9]。张志红、田粟源利用价格模型对2004—2006年和2008—2010年的数据进行实证研究发现：公允价值计量模式比历史成本模式更加能够提高会计信息的价值相关性[10]。综上所述，虽然国内外关于公允价值计量的价值相关性研究所得出的结论有所不同，但基本上都表明公允价值计量属性有助于提高会计信息的价值相关性。由于我国会计准则对投资性房地产进行规范的时间比较短，公允价值计量模式在投资性房地产中的运用不具有普遍性，对于投资性房地产公允价值计量属性的实证研究还不充分，因此本文试图通过分析房地产类上市公司对投资性房地产采用公允价值计量后对会计信息价值相关性的影响，以探究公允价值计量所提供的会计信息是否更有助于投资者进行投资决策。

3　投资性房地产公允价值计量的价值相关性分析

3.1假设提出

投资者要想做出合理的决策必须及时地掌握正确的信息，公允价值相比其他计量属性而言更能体现市场的实际交易价格。提供更多与价值相关的有用信息，有助于投资者直观地认识企业当前的财务状况、经营成果和现金流量，因此提出假设H：公允价值计量属性在投资性房地产的应用中具有价值相关性。

公允价值的变动一方面体现在公允价值变动损益上，另一方面体现在可供出售金融资产公允价值的变动上。这两种变动分别影响着公司的当期收益和所有者权益，进而会对公司的股价产生影响，并影响投资者的决策行为。基于所选用的研究模型，可以将原假设进一步分解为以下两个子假设：

假设1：公允价值变动损益对公司的股价有显著的影响；

假设2：可供出售金融资产公允价值变动额对公司的股价有显著的影响。

3.2模型设计

根据Ohlson模型演化而来的价格模型和收益模型是会计信息的价值相关性研究中最常用的模型。在实证研究中由于价格模型比收益模型更具有稳定性，所以更倾向于采用价格模型进行研究。根据假设1和假设2建立方程：

Pt=a0+a1PFVCLPt+a2ELPPROt+a3PFAIRt+a4POTHERt+a5LNAt+a6LARt+μ

基于所选用的是价格模型，在变量选取中以当期股价(Pt)作为被解释变量，考虑到当年年度财务报告的公布截止日期是次年的4月30日，所以选取样本公司第t+1年4月最后一个交易日的股票收盘价作为公司股价。根据前面的分析，选取每股收益和每股净资产为解释变量对股价进行解释。其中，每股收益可分为每股公允价值变动损益(PFVCLP)和剔除公允价值变动损益后的每股收益(ELPPRO)，每股净资产可分为每股可供出售金融资产公允价值变动额(PFAIR)和剔除可供出售金融资产公允价值变动额后的每股净资产(POTHER)。同时，考虑到公司股价除了受每股收益和每股净资产的影响外，还会受到公司规模大小、偿债能力等因素的影响，因此引入总资产对数(LNA)和资产负债率(LAR)作为控制变量。对模型中各个变量的具体解释见表1。

表1　被解释变量、解释变量和控制变量的定义

3.3样本选择

样本数据选自我国上海、深圳两家证券交易所中房地产类A股上市公司，以2011年、2012年和2013年为时间跨度进行分析。同时剔除公允价值变动损益和可供出售金融资产公允价值变动额均为零的公司，剔除财务数据不全的公司，剔除净资产为负的公司。

3.4描述性统计分析

通过表2对价格模型的描述性统计分析可以看出，房地产企业的股价均值在2011年到2013年期间有一定的下降趋势，从2011年的7.844下降到2012年的7.072，下降了9.84%，虽然2013年又上升到7.240，但是总体来看还是略有下降，说明当前股市并不景气，人们对于未来的经济形势持观望态度。从标准差来看，2011年、2012年和2013年的股价的标准差分别为3.960、4.427和4.000，标准差在整体来看呈现上升趋势，说明这三年里股价波动比较大，人们对于投资决策的行为也愈加谨慎。

3.5相关性分析

价格模型通过建立多元回归方程进行分析，这样就有可能出现多重共线性的问题，从而影响模型所得出的结论，因此本文运用Pearson相关性对模型中各解释变量之间的多重共线性进行检验。在检验所得出的结果中如果各解释变量之间的相关系数大于0.8，则认为模型中解释变量之间存在严重的多重共线性，需要对模型进行修正，根据模型中各个变量是否通过t检验进行分析，对不显著的解释变量进行替换，最后进行回归分析。

表2　价格模型的描述性统计结果

根据表3可以看出在1%、5%的显著水平上Pearson相关系数的最大值是0.725，所以各解释变量之间的相关系数都小于0.8，则表明对于所选定的样本，解释变量之间不存在严重的多重共线性问题，不需要对模型进行修正，可以对回归结果进行分析。

表3　2011年价格模型的Pearson相关性检验

注：**表示在0.01的水平(双侧)上显著相关；*表示在0.05的水平(双侧)上显著相关。

根据表4可以看出：在1%、5%的显著水平上，Pearson相关系数的最大值是0.641，所以各解释变量之间的相关系数都小于0.8，则表明对于所选定的样本，解释变量之间不存在严重的多重共线性问题，不需要对模型进行修正，可以对回归结果进行分析。

表4　2012年价格模型的Pearson相关性检验

注：**表示在0.01的水平(双侧)上显著相关；*表示在0.05的水平(双侧)上显著相关。

根据表5可以看出，在1%、5%的显著水平上，Pearson相关系数的最大值是0.767，所以各解释变量之间的相关系数都小于0.8，则表明对于所选定的样本，解释变量之间不存在严重的多重共线性问题，不需要对模型进行修正，可以对回归结果进行分析。

表5　2013年价格模型的Pearson相关性检验

注：**表示在0.01的水平(双侧)上显著相关；*表示在0.05的水平(双侧)上显著相关。

3.6回归分析

从表6回归结果可以看出，2011年的每股公允价值变动损益在t检验下的P值是0.198，在1%、5%和10%的显著性水平上均没有通过t检验，表明每股公允价值变动损益对股价不具有显著的影响。而每股可供出售金融资产公允价值变动额通过了t检验，且变量的回归系数大于0，表明每股可供出售金融资产公允价值变动额对股价具有显著的正向影响。

从表7回归结果可以看出，2012年的每股公允价值变动损益在t检验下的P值是0.546，在1%、5%和10%的显著性水平上均没有通过t检验，表明每股公允价值变动损益对股价不具有显著的影响。每股可供出售金融资产公允价值变动额也没有通过t检验，表明每股可供出售金融资产公允价值变动额对股价也不具有显著的影响。

表6　2011年价格模型的回归估计结果

表7　2012年价格模型的回归估计结果

从表8回归结果可以看出，2013年的每股公允价值变动损益在t检验下的P值是0.061，仅在10%的显著性水平上通过t检验，表明每股公允价值变动损益对股价的显著性影响较弱。每股可供出售金融资产公允价值变动额没有通过t检验，表明每股可供出售金融资产公允价值变动额对股价不具有显著的影响。

表8　2013年价格模型的回归估计结果

3.7研究结论

检验房地产类上市公司公允价值的会计信息相关性后发现：公允价值变动损益在2011年与2012年对股价的影响不具有显著的相关性，而在2013年的时候呈现出一定的相关性。可能是房地产行业本身具有波动幅度大的原因，在2011年与2012年经济稳定的情况下，投资者对于房地产行业的发展前景比较看好，此时公允价值变动损益对于股价的影响就显得不是很重要，相关性不显著。2013年由于房地产市场的不稳定性，投资者在进行投资决策时就比较关注房地产行业的各项指标，公允价值变动损益对股价产生了一定程度的影响。

可供出售金融资产公允价值变动额在2011年的时候对股价有显著的相关性，而在2012年与2013年没有体现显著的相关性，可能在于房地产行业中拥有的可供出售金融资产公允价值变动额的企业较少，所以投资者不太关注房地产行业中的可供出售金融资产公允价值变动额。

从以上的分析可以得出，公允价值计量属性在房地产行业的应用，在一定程度上提高了会计信息的价值相关性，但是由于受到当年经济形势的影响相关性的程度也会有不同的体现。

4　完善投资性房地产公允价值计量的策略

我国新企业会计准则本着谨慎性原则在投资性房地产的后续计量中引入公允价值计量模式，这是与国际会计准则进一步趋同的体现，因此在保证真实性、可靠性的前提下可以适当地推动公允价值计量属性在投资性房地产中的应用。但是，从我国目前的实际应用来看，只有少数房地产类上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，大多数上市公司采用的仍然是成本模式，而且在应用公允价值的过程中存在着操作层面的不完善、实践经验的缺乏、财务人员水平和素质的低下等问题。因此，必须从完善市场环境、完善理论体系、加强市场监督、提高会计人员素质等方面入手，更好地发挥公允价值的决策有用性，保证我国公允价值计量属性在投资性房地产中的有效实施。

4.1创造公允价值运用的市场条件，发挥市场的作用

市场环境的限制是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因，也是我国目前和将来进一步应用公允价值计量模式的最大障碍[11]。鉴于目前我国房地产市场经济体系的不完善、不健全，因此强有力的政府调控是必不可少的。政府应该加强房地产市场的自主性，减少对房地产市场价格的管制，尽快完善房地产交易市场，改变房地产自主交易的混乱秩序，建立一个统一的房地产市场信息平台。

4.2完善相关理论体系，加强指导作用

虽然我国新企业会计准则已经加大对公允价值的引入和应用，明确规定了哪些交易或事项应按公允价值计量，但是会计准则中对于公允价值的具体应用仍然缺乏详细的规定，指导公允价值计量的具体指南十分有限，这对于公允价值的应用与发展将会非常不利。因此，应该在准则中对公允价值的应用进行详细化、具体化，对于在实际应用中所遇到的问题提出相应的解决方法，提高公允价值确定的可操作性，加强对投资者进行投资决策的指导作用。

4.3加强信息披露，实行全方位监督

我国目前使用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司对投资性房地产公允价值信息的披露不够详尽，因此应该提高上市公司对相关信息的披露意识，完善披露体制，强化对企业和市场的监管，提高会计信息质量，让投资者能及时准确地把握会计信息的变化。同时，以企业会计准则来约束和规范人们的行为，提高自身的自觉性，但是书面制度条例的滞后性和漏洞还是有的。因此应该实行全方位的监督体系，提高对投资性房地产会计信息质量和注册会计师审计质量的监督和检查力度，强化对中介机构评估投资性房地产公允价值的复核和检验力度，完善相关的管理体制。

4.4提高会计人员的专业素质，加强职业道德教育

会计从业人员的执业能力和职业道德素质是保证公允价值计量模式正常发挥作用的前提[12]。确定公允价值的方法有很多种，如果采用估值技术来确定公允价值，需要会计人员具有比较扎实的专业知识和极强的职业判断力，因此必须加强对会计人员的技术培训，使会计人员对公允价值相关理论知识有较深入的理解，提高会计人员的专业能力和对公允价值的判断能力。同时，职业道德也是不容忽视的，诚实守信应是会计人员以及管理层具有的重要品质，他们应该拥有较强的自律性和思想觉悟，本着事实求是的精神客观地反映公允价值。

参考文献：

[1]HolthausenRW,RLWatts.TheRelevanceoftheValueRelevanceLiteratureforFinancialAccountingStandardSetting[J].JournalofAccountingandEconomics,2001,31(1-3):3-75

[2]DietrichJRichard,MarySHarris,KarlAMuller.Thereliabilityofinvestmentpropertyfairestimates[J].JournalofAccountingandEconomics,2000,30(2):125-158

[3]DonHerrmann,WayneBThomas,ShahrokhMSaudagaran.Thequalityoffairvaluemeasuresforproperty,plant,andequipment[J].AccountingForum,2006,30(1):43-59

[4]ThomasNellessen,HenningZuelch.ThereliabilityofinvestmentpropertyfairvaluesunderIFRS[J].JournalofPropertyInvestment&Finance,2011,29(1):59-73

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[6]王利昕.公允价值会计的价值相关性研究：基于新会计准则的应用[D].重庆：重庆大学经济与工商管理学院,2009：1-58

[7]刘运国,易明霞.投资性房地产公允价值计量的价值相关性研究[J].税务与经济,2010(2):51-56

[8]王琦.投资性房地产公允价值会计信息的价值相关性研究[D].沈阳：辽宁大学商学院,2012：1-46

[9]樊丽丽.投资性房地产公允价值计量对财务状况及股价影响的研究[D].济南：山东财经大学会计学院,2012：1-60

[10]张志红,田粟源.上市公司投资性房地产公允价值计量对股价影响的实证研究[J].中国资产评估,2013(10):22-27

[11]刘永泽,马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[J].当代财经,2011(8)：102-109

[12]万冬冬.公允价值对会计信息相关性与可靠性问题研究[J].财经界,2008(2)：88-89

(责任编辑：周博)