浅议房产交易型受贿的事实认定

傅娟文?邹志强

摘 要：本文从李某利用职务便利“炒楼花”的真实案例入手，立足于受贿罪基本构成要件和“权钱交易”等基本特征，以期为判断司法实践中的类似案例、理解新型受贿行为认定逻辑、提供依据，从而甑别受贿罪与普通牟利性民商事行为的关系。

关键词：“炒楼花”；交易形式；受贿

2007年7月，两高发布《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》），列举了交易型受贿、合作投资型受贿、委托理财型受贿等新型贿赂形式，解答了司法人员如何界定经济领域中出现的新的各种纷繁复杂关系之大部分困惑。但司法解释难免挂一漏万，难以界定实践中出现的披着市场外衣掩盖受贿事实的新情势，乃至引发一些执着于《意见》字面意思而忽视分析受贿本质的情况。基于此，笔者立足于受贿罪基本构成要件和“权钱交易”等基本特征，以实践中出现的利用职务便利进行“房产交易”收受财物之行为作切入点进行分析，以期对理解新型受贿认定逻辑，甑别受贿罪与普通牟利性民商事行为的关系。

1 基本案情

某市房地产管理局副局长李某，利用职务便利关照了A楼盘房地产开发商丁某。丁某送给李某一张A楼盘的VIP卡，该卡享有优先选房的权利。普通购房者需要交1万元订金购买该卡，所交订金可在购房时折抵房价，李某的VIP卡内并未含1万元订金。李某用该VIP卡优先选择了一套房屋并签订了购房意向协议书，后委托丁某将所订房屋售出。丁某以A楼盘开盘价（并给李某打折，具体折扣不明）和实际卖价计算差额，并将差额4万元钱给了李某。事情败露后，李某辩称其行为为“炒楼花”，而非受贿。

2 分歧意见

对于该笔事实能否认定为受贿及认定的数额具体如何定算，办案人员间主要有以下两种意见：

第一种意见认为该笔事实应当认定为受贿，受贿数额为4万元。一般而言，“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，定下一套或多套单元，之后转手卖给他人，套取高额订金，从中赚取差价。行为人付出购房成本并承担市场风险，属于市场行为。相较而言，李某之“炒楼花”行为未曾支付任何经济成本；且由于李某签订购房意向书时并没有支付购房订金，他也不用承担任何市场风险。由此观之，李某该行为并不是正常的房地产市场交易行为。

根据《意见》第一条关于以交易形式收受贿赂问题的规定，即国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的。据此，李某利用职务便利关照丁某，并以“炒楼花”的名义收受丁某所送4万元钱，其行为符合《意见》第三款之规定，是以其他交易形式非法收受请托人丁某财物，可认定李某该行为为交易型受贿。

第二种意见认为该笔事实不宜认定为受贿，理由有三：（1）李某这4万元获利包含李某凭丁某所送VIP卡优先选房、李某投资能力（选房眼光）、丁某所给折扣、房地产市场等多重因素，故其所获4万元不能等同于收受他人贿赂；（2）李某收受的A楼盘VIP卡不能用现金评价，无法认定其价值；（3）丁某行贿故意不明显。据丁某证实，其根据李某安排将李某所选房屋卖出，虽然李某在其中没有付出成本和担负风险，但这是一种市场行为，其本意不是直接送4万元钱给李某。

3 评析

具体看来，第一种意见的着眼点在于请托人丁某将这4万元钱给了李某。《意见》规定：国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处。其重点在于强调受贿人通过交易形式收受请托人财物，并利用职务为行贿人谋取了利益。从行为表象看，本案中李某没有付出经济成本、担负市场风险，其通过交易方式获得这4万元钱的结果符合《意见》规定的以交易形式收受財物，涉嫌受贿犯罪，但该意见并没有考虑这4万元的来源、性质。

本案中这4万元钱虽然是丁某给李某的，但并非请托人丁某所有，且实际购房人与李某并无交集，不存在实际购房人行贿李某的情况。由此有必要通过论证这4万元钱的具体归属，才能确定该项事实的性质。因此，笔者倾向于第二种意见，即李某该行为不宜认定为以交易方式收受贿赂，具体分析如下：

第一，VIP卡性质分析。受贿罪的客体为财物，财物是指具有价值可以管理的有体物、无体物以及财产性利益。其中，因为财产性利益可以通过金钱计算其价值，而且许多财产性利益的价值超出了一般物品的经济价值，没有理由将财产性利益排除在财物之外。[1]一般的楼盘VIP卡需交纳订金购买，且订金能够冲抵房价、可以转让，具有正常的市场价值，是有价值的可以管理的有体物，可以直接认定为财物。而本案中丁某所送VIP卡只具有优先选房的权利，并不含订金。虽然这种优先选房的权利给李某带来了一定的经济利益，但这种经济利益无法用数字衡量，并不能直接折抵现金，其不是具有价值且可以管理该价值的有体物，也无法认定该优先选房权利为可以衡量的财产性利益，不能将丁某所送VIP卡直接认定为财物。因此，李某收受该VIP卡的行为不符合受贿罪的构成要件，不属于受贿犯罪。

第二，4万元的来源分析。李某所获4万元钱并不直接归属于丁某，其来源尚需分析。据丁某证实，其是在A楼盘开盘价基础上给李某打折，再计算其与实际卖价的差额后给李某这4万元钱。由此看来，这笔钱的形成主要有以下几个因素：（1）丁某所送VIP卡所包含的优先选房的权利；（2）李某个人对房地产市场的判断和选房眼光；（3）丁某给李某的购房折扣；（4）丁某作为A楼盘开发商帮助李某将所选房屋卖出。

《中华人民共和国刑法》第385条规定：国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。李某上述行为都有丁某的因素，可以认定李某利用了职务之便，在丁某的帮助下通过“炒楼花”的形式获得这4万元钱，是利用职务上的便利非法获得财物。但这4万元钱来源复杂，不能将其直接等同于李某收受了丁某所送，不能认定为他人（丁某）财物，故李某该行为不符合受贿罪关于收受他人财物的构成要件。在本案中，李某亲自选房、签订购房意向书、决定卖出房屋，实际上参与并主导了该房屋买卖过程（事实上李某也可以买下该房屋）。假设李某没有实际参与房屋买卖过程，而是丁某以“炒楼花”或“炒房”等名义送钱给李某，则可以直接认定其涉嫌贿赂犯罪。

第三，丁某的行贿故意不明显。受贿罪与行贿罪属于对向犯，受贿罪的实质系权钱交易，在通常情况下受贿罪的成立需要行贿人有行贿故意。本案中单从李某和丁某的关系和交往情况分析，丁某作为房地产开发商有行贿主管单位领导李某的经济动因。但丁某辩称，由于李某是房地产管理局副局长，在很多方面关照了他，所以在李某找其想在A楼盘购房时，其同意并给李某VIP卡和购房优惠。后来李某委托丁某将其所选房屋卖出，丁某同意并具体实施，这一过程并没有直接送钱给李某。

《意见》第一条规定：前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。丁某给李某的购房优惠虽非事先设定且针对所有购房人的，但房屋交易中打折、优惠的情况普遍存在。房地产市场中开发商普遍希望尽快售房、回笼资金，对开发商来说，给予购房者一定的优惠也是有利可图的。结合A楼盘所在地房地产市场存在供过于求的情况，以及当地房地产市场普遍存在购房可以找熟人打招呼以便打折的现象判断，丁某给李某购房优惠（打折）的行为并不明显具有行贿故意。此外，丁某给李某的购房优惠没有使得李某购房价格明显低于市场价格，该购房优惠行为不符合《意见》中关于交易型贿赂的规定，不是贿赂犯罪。

就常理而论，行贿故意是否明显需要客观行为来推断。行贿人通常会根据行贿对象地位、不正当利益大小、双方交往情况及自身经济状况等因素，决定送给行贿对象多少财物。然经调查核实，该房屋“楼花”买卖差额为4万元基本符合事实，丁某辩称其不是直接送钱给李某有事实依据。

第四，李某获得这4万元钱的过程不合法。从李某最终获得4万元钱的行为看，李某利用身为市房地产管理局副局长的职务便利和影响力，通过A楼盘房地产商丁某的运作，从收受A楼盘VIP卡开始，要求丁某“打折”， 进而选房、卖出获利。可以将李某“炒楼花”过程分解为三个主要步骤：一是收受丁某所送A楼盘VIP卡；二是要求丁某打折；三是委托丁某卖出。李某这三个步骤都是违规、违法的，所以其获得这4万元钱的过程不合法，应以违法所得予以没收。

《意见》第十二条关于正确贯彻宽严相济刑事政策的问题规定：依照本意见办理受贿刑事案件，要根据刑法关于受贿罪的有关规定和受贿罪权钱交易的本质特征，准确区分罪与非罪、此罪与彼罪的界限，懲处少数，教育多数。笔者认为，综合考虑VIP卡的性质、4万元钱的来源、丁某行贿故意、李某获得这4万元钱的过程等因素，结合《意见》的规定，可以将李某该“炒楼花”获利的行为理解为是一种利用职务便利钻市场交易规则空子的牟利行为，而非交易型的受贿犯罪行为。故而，总体看来，该笔事实不宜认定为受贿。

参考文献

[1] 张明楷《刑法学》（第三版），法律出版社，2007：875。

作者简介

傅娟文（1986-），江西新余人，江西省新余市人民检察院反贪局。

邹志强（1974-），江西新余人，江西省新余市人民检察院反贪局。