我国发展REITs的阻碍以及 式构建

◎方莉萍

我国发展REITs的阻碍以及 式构建

◎方莉萍

随我国经济的稳步增长，房地产业呈现出高速发展态势。一方面，蓬勃发展的房地产市场对融资渠道创新的需求强劲；另一方面，投资者对投资产品的创新，对投资渠道的创新，需求迫切。本文主要分析我国发展房地产信托基金的障碍，并提出解决措施，最后借鉴发达国家的成功经验设计我国REITs的模式并提出我国发展REITs的建议。

REITs概述

房地产投资信托基金20世纪60年代在美国兴起，90年代迅速在全球推广。REITs实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，募集社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资房地产投资受益和资本增值的一种基金形态。REITs不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，也可促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，是一种风险较低的股权类投资产品，为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径。

我国发展REITs的障碍和解决措施

面临的障碍

法律障碍。为保证REITs规范高效运作，一个完整健全的法律体系是必不可少的。由于内地引入REITs概念的时间并不长，所以目前并没有专门的REITs法规。同样，在税收体制方面仍然存在不足，对于信托财产管理中的税收征管问题，至今始终没有法律法规出台。我国呈现出总体税负过重的特征，这不仅损害了投资者的利益，还影响了投资者对基金的投资积极性，不利于REITs在我国的推行。

REITs投资资源障碍。房地产投资信托中很关键的一个概念是收益性房地产，即是说投资者是从房地产源源不断产生的租金收益中持续获益的。而符合REITs主要投资范围的成熟商业地产和出租型公寓则十分稀缺，REITs推出后很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。

REITs发行的道德风险障碍。作为一项新型投融资工具，REITs在我国的推出所要面临的障碍还包括道德风险和信息披露等诸多问题。投资基金尤其是产业投资基金在我国还没有形成完善的运作模式，对基金管理人的有效的约束机构和激励机制尚未形成，容易发生基金管理人的道德风险。由于存在信息不对称，基金管理公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲基金投资者的利益为自己谋取好处。

解决对策

完善相关法律体系建设。立法机构应进一步完善《基金法》、《信托投资公司管理暂行办法》、《证券投资基金法》等法规，规范REITs的具体运作。但光有这些法律法规是不够的，最主要的是应该尽快制定专门针对产业投资基金的《产业投资基金法》，借鉴国外的经验，政府应当对现行税法进行改革，避免双重征税，为其发展创造良好的税收环境，我国在这方面可参照美国税法的有关规定。

扩大REITs的投资范围,培育新的利润增长点。允许REITs介入开发领域，投资触角前伸，一方面与开发商有谈判主导优势，分享开发利润；另一方面，获取土地后，由开发商进行房地产定制建造，将有利于REITs投资回报的提升。直接参与项目建设的开发合资权益型REITs的优点在于：REITs可以分享开发利润，现实情况中，很多REITs同时是投资人，也是业主，开发合资权益型REITs可以降低业主的成本；同时，开发商从REITs获得资金，资金成本低。

构建有效监管体系。REITs的成长成熟特别需要有效的监管体系以保护投资者利益以及建立市场信心。在这个问题上，一是要确立REITs产品监管机构，针对REITs具有跨行业(跨房地产市场和资本市场)的特点，尽可能避免出现多头监管的格局，以增强监管效率；二是要完善REITs产品的信息披露制度，参照上市公司的信息披露要求，制定专门的制度，以满足投资人、托管机构和监管部门的需求。

我国REITs的模式构建

积极探索REITs，一方面可以为我国房地产业开辟新的融资方式和手段，有助于吸收越来越多的社会闲散资金，将短期灵活的社会资金转变为长期稳定的资本投资，有助于我国房地产资本市场的形成，另一方面还在一定程度上提升我国房地产信托的运作理念及模式。

基金性质。在资金筹集这方面，我国REITs比较可行的筹集资金的方式是成立公募REITs。公募发行REITs可以把中小投资者和社会上的一些闲散资金汇集起来投资于资金需求量较高的房地产行业，使得广大投资者无论资金数额大小均可以参与房地产投资，分享我国房地产业高速增长带来的较高收益。

组织形态。我国REITs应首选契约型基金组织形式。因为契约型基金的所有权与受益权分离使得信托财产具有独立性，基金收益可以得到法律的保护，符合REITs风险低的特性，而且只需纳税一次，可提高基金收益。

交易方式。实施封闭式的交易方式符合我国国情的。首先，房地产行业对资金的需求量大，并且周期较长，封闭式基金的特点可以保持基金规模不变，便于投资运作。而且，房地产行业和证券市场都有较高的波动性，封闭式基金的形式有利于管理人的管理和风险控制，也便于监管人的监管，而且开放式基金要保留一部分的资金用于投资者的赎回，这样会影响到基金的收益。

总之，REITs在我国具有良好的发展前景，我国拥有全世界最大的房地产开发市场，并拥有最多的房地产消费者和投资者。同时，在我国的经济体制改革过程中，政府正在积极寻求金融创新工具，引进REITs将有利于完善我国房地产行业的金融体系。目前我国已经具备发展REITs的一些基本条件，但在一些法律法规、管理人才等方面存在欠缺，因此，相关管理部门应尽快制定发展REITs的方针政策，使我国REITs早日上市。

（作者单位：福州大学经济与管理学院）