在中国房地产最后10年的机会期内完成转型

责编：张里E-mail:zhangli@ittime.com.cn美编：玲玲校对：苏焕文

中国的经济进入“新常态”，作为中国经济当中最大的支柱产业，房地产显然也进入了“新常态”。从2013年下半年开始，房地产进入了一个新的调整期。2014年同比的销售面积，销售额都有所下滑，当然参照年份是2013年。2013年和2012年实际上是一个不太正常的年份，它对比2011年上涨将近40%，这种增长是不正常的。

很多人觉得房地产要不行了。但是，我觉得正像我们总书记讲的“新常态”一样，我觉得房地产目前这个情况才是真正的“正常态”。从2006年以后这几年，实际上是一个非正常态的时候。在这之前接近20年的时间，这个行业希望你买地要买对，设计要合理，定价也要差不多，还得加上会吆喝，会忽悠，房子才能够卖出去。

不要再抱有任何幻想。第一，整体的行业，我认为整体呈现过剩。为什么讲整体呈现过剩？首先，你要看土地，全国现在地方债务超过20万亿，其中绝大部分是土地，这些土地按照现在一年四万亿剩余出来，也要好几年的时间。第二，要看在建量和销售量，现在经过20多年房地产快速发展，土地财政这个模式现在在全国总体看，我认为已经略微的供大于求。当然，局部可能还是供过于求，像北上广深一线城市，但是总体的我认为逐渐呈现出一个过剩的态势。第三，不可能再有高周期，可能这个行业从事人员还有人在幻想，经过一两年调整，经济货币刺激，兴许2015年下半年，或者2015年会不会再回去，再呈现高潮，然后我手中就套现了，或者我就能再赚大钱了，有这种想法都是不切实际的。所以，我判断中国的房地产还是会继续往前走，但是不可能再呈现2012、2013年这种“疯牛”状态。

房地产不会崩盘，但大家也不要有任何幻想，有两个方面，第一，从业人员不要幻想钱有多好赚，还有第二个高峰期过来。同时，也就是对唱空的人来讲，也要放弃幻想，中国房地产这个行业规模很大。中国崛起就意味着力量平衡被打破，所有力量平衡被打破，都是一个共同的过程，有些人过的舒服了，有的企业份额下降，当然有一部分人希望崩盘。所以，不要幻想中国房地产会崩盘，这个可能性是不存在的，我们杠杆率没有那么高。第二，中国有强有力的政府，也会适度的调控。再加上我们还有最大的一个利好，就是城市化率还比较低，目前为52%，实际上去掉一些农民工，去掉一些没有拿到城市真正待遇的人，我估计真实的城市化率也就是40%多，所以我们还有一段时间。第三，加快转型升级。不能再走大规模，快速的增长，过去中国房地产的普遍现象，包括万达自己，就是不断的扩大规模，不断的加快增长来获取更大利润，或者说不断的增加土地供应，增加销售，今年有两千万，明年有四千万，一个劲的增加土地供应，增加土地干什么，今年卖500亿，后面卖600亿，就是这个模式，支撑股价，或者获得一份漂亮的报表，就是不断的加大速度，我称之为叫大规模、快增长的模式。这些我个人认为，很难再转变。

随着形势的放缓，随着这个行业的难做，我认为像现在中国城镇再建一百亿平米，每年新开工15亿平米，这种模式绝对不可能持续。所以，前几天我看到媒体在热炒，绿地、万科谁会成为老大？其实我个人认为，炒作这种标题，或者谁来做这个销售，都没有多少实质的意义。销售额仅仅是一个规模的判断，它不能代表企业可持续发展的一种方向，也不代表企业利润实质性的增长。

第二点就是抓住最后十年的机会转型，房地产你看一个现象，研究世界30个发达国家和地区，包括我国的台湾和香港地区。任何一个国家的行业都很难超过半个世纪，一般就是三四十年的垄断期，城市化进程基本上70%到80%，这个行业进入瓶颈，规模开始萎缩了，行业存在一千年，五百年，但是从业人员大幅度的减少了。我认为，就像有人说，中国黄金十年过去了，还有白银十年，我不说是黄金还是白银。我认为留给大家最后转型时期也就还有十年罢了。这个行业的从业者，可能都不希望自己的公司只活几年，十几年，都希望自己的企业成为百年企业。怎么办呢？就用最后这十年八年的时间，还有一个瓶颈期，如果真到了城镇化70%左右，城镇化基本完成，可能机会就没有了。

所以，在这种情况下，希望这个行业依然加快转型，包括万达旗下重要的公司叫商业地产，我们也要加快转型。