二三维图数一体化“房管一张图”房产管理系统建设及应用——以武汉市为例

郑举汉，李 磊，郭阿兰

(武汉市房产测绘中心，湖北武汉430015)

一、引 言

近年来，随着房地产市场的快速发展，房产行政管理的范围日渐广阔，管理职能更加丰富，服务的对象越来越多。2012年，武汉市住房保障与房屋管理局在全市全面启动“数字房产”信息管理平台建设，推进信息化管理方式创新。

武汉市房产测绘中心结合自身及国内各大城市对房产管理信息化建设的探索，率先提出了二三维图数一体化的“房管一张图”概念。“房管一张图”以1∶2000的房产管理图为基础，利用数据仓库和GIS等技术将数字化测绘成果转化为服务于房产管理各领域的与地理空间信息融为一体的专题数据，通过包含房屋位置信息的房屋编码串联保障性住房、产权登记、房地产市场管理、安全管理和物业管理等业务领域，辅以高精度的实景三维模型，从而形成二三维图数一体化房产管理基础地理信息平台。

二、总体目标及任务

1.总体目标

项目建设总体目标是:以房管行政业务流程为依托，以业务数据流转为基础，以信息技术为支撑，以数据挖掘应用为目的，充分整合各类业务数据，串联起房产行政管理中的保障、产权、市场、安全、物业五大业务板块，满足房产行政管理精细化要求，满足社会管理创新，提供强大的技术支持。目标如下:

(1)规范数据流程

房产管理涉及部门多，各部门业务流程复杂，缺乏有效的规整，在一定程度上制约了房产管理信息化工作的发展。须对现有业务数据流程进行梳理，规范数据流转，以保障数据的规范性、准确性。

(2)统一数据整合及管理

房产行政数据来源广泛，数据管理分散，数据间无法建立关联关系，给管理层决策带来一定不便。因而，须对各类房产行政数据进行科学整合、统一管理。

(3)保障数据更新

通过技术实现和建立工作机制相结合的办法，保障各业务系统与数据中心数据库间的及时通信，确保数据中心数据库的现实性和准确性。

(4)实现数据共享

在科学地整合了各类房产业务数据的基础上，在不同部门间架起沟通的桥梁，通过数据中心，各部门可以依据权限访问到其他类相关房产业务数据，提高管理工作效率，提高各类房产行政数据利用率，实现房产行政数据的共享。

(5)扩展数据应用

通过数据资源整合，为管理决策提供依据，使房产行政管理工作同经济建设和社会发展相协调;为社会企业提供帮助，使企业有重点、针对性地加强房产管理。

2.主要任务

武汉市二三维图数一体化房产管理系统建设主要包含了以下7个方面的工作:

(1)开展1∶2000房产管理图测绘数字化与建库

1∶2000房产管理图采用1954北京坐标系，全面反映了城区房屋及其用地位置等状况的基本图。在该图上挂接有关房产信息等属性数据后形成“图数一体化”的房产管理基础信息平台。

(2)开展保障性住房调查

保障性住房一般由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等构成，采集了相关的属性信息及图片信息，建立保障性住房数据库。

(3)调查房屋登记数据挂接确保数据统一管理

历年来，由于政策、经费、技术等多种因素的影响，武汉市没有全面开展房产调查，房屋未“落地”，图数分开。2011年，在推行存量房交易计税价格评估系统的基础上，开展了房屋产权登记数据落地关联工作，将已办证房屋的登记数据与1∶2000房产管理图进行图数挂接。

(4)开展既有危房调查工作

房屋安全管理工作是关系民生的重大问题，越来越受到党中央、国务院和各级人民政府的高度重视。武汉市把危房监控管理率达到100%，确保不发生塌房伤人事故，以维护社会稳定作为政府发展目标。

(5)推行物业管理区域图测绘以图管物业

物业管理区域图是反映物业管理区域的项目名称、物业类型、坐落位置、建筑面积、物业管理区域四至关系及各类物业共有共用设施要素的管理图;突出反映涉及不动产物权的共有共用区域、部位和设施设备等信息，如地下车库分布、排水井盖分布等。

(6)开展房屋分层分户实景三维建模

房产测绘数据记录了房屋在三维空间中的位置及其空间关系和权属关系，适合用三维地理信息系统进行管理。将1∶2000的房产管理图及房产分层分户图等房产测绘数据作为建模基础底图，采集约35万张现状照片作为模型的纹理贴图。

(7)建立二三维一体化房产管理系统

二三维图数一体化房产管理平台由综合信息展示系统和综合信息管理系统构成。综合信息展示系统主要用于数字房产管理图(含地形图、地籍图等)、三维模型及各类业务数据的展示，综合信息管理系统则实现了各类业务数据的管理更新等工作。将房屋空间地理数据、房屋属性信息数据与真实三维模型数据相结合，实现“以图管房”的精细化管理。

三、系统总体设计

1.总体框架设计

二三维图数一体化房产管理平台包含14个功能模块，实现了房屋管理五大业务模块的全覆盖，具有完整的数据录入、可视化、检索和统计分析功能;可直观地将房屋信息在二维地图或三维地理空间定位方式显示，提供空间和属性查询。其总体架构如图1所示。

图1 系统总体架构

2.技术路线

武汉市二三维图数一体化房产管理平台将主要依据Internet/Intranet的建设原则，在基本网络平台基础上，采用浏览器/服务器模式(B/S)架构，使用“客户/WWW服务器/应用服务器/数据库服务器”的结构来构造单位内部的信息管理系统。

具体说来，在微软.NET框架 Framework 4.0版本下，利用ASP.net/C#作为开发语言，选用微软企业库作为数据访问组件，采用抽象工厂模式分层设计开发，界面设计采用ExtJS框架，采用JQuery作为页面的Ajax以提高用户操作体验。标准化二三维数据服务以Web Service作为服务发布格式。

3.性能要求

根据系统要求的服务支撑能力和性能要求，软件在空间海量数据处理方面应该具备TB级海量数据组织与管理;在性能能力方面应该具备快速处理和大用户量并发能力;在稳定性方面应该具备7×24小时无故障高效稳定运行。系统采用B/S的技术路线，B/S采用.NET架构。GIS软件选择 ArcGIS 10，数据库采用SQL Server2008软件。

四、关键技术

1.面向服务的多源异构房产数据中间层

该中间层现阶段主要面向以汉南区房管局为试点的信息系统，也为新建信息系统预留了扩展接口。该中间层由多个研制开发的基于Windows Service的数据抽取工具构成。在已建房产业务信息管理系统及其数据库现有存储及管理模式的前提下，具有标准统一、跨平台及穿越防火墙等特性的Web Service是针对已建数据库无须改变现有存储管理模式获取数据的理想解决方案，并可通过编程方式实现数据的集成和标准化;XML是Web环境下通过的数据传输载体;Windosws Service是运行于Windows操作系统上的系统服务，可通过编程方式实现自动启动服务、错误重启服务、无须人工干预、可设置抽取频率及错误日志入库等功能。数据抽取工具结构如图2所示。数据中间层结构如图3所示。

图2 数据抽取工具结构

图3 数据中间层结构

2.基于房产管理信息共享资源池的安全机制

根据其职能划分和业务关联建立逻辑模块及权限角色，利用集中认证服务(central authentication service，CAS)、对称加密算法(DES)和角色访问控制(role-based access control，RBAC)实现了房屋行政管理信息有效的访问控制。在RBAC中，权限与角色相关联，用户通过成为适当角色的成员而得到这些角色的权限。CAS基本过程如图4所示。

图4 CAS基本过程

3.基于富客户端架构的二三维图数一体化

采用B/S架构，运用C#语言，基于Microsoft公司的.NET Framework 4.0、Esri公司的 ArcGIS Server 10 For SilverLight API和北京国遥新天地信息技术有限公司的EV-Globe Web Server SDK开发客户端。

如图5所示，该平台的前端数据展示模块左侧显示二维地图(基于Microsoft的SilverLight开发，线划地图和卫星影像)，右侧为三维地图(基于北京国遥新天地信息技术有限公司的WebPlugin，三维模型和卫星影像)，提供二维全屏、三维全屏、二三维分屏、图层叠加、地图资源切换、二三维地图同步浏览、鹰眼工具、空间查询及三维模型分类显示。

图5 前端数据展示界面

如图6所示，该平台的后端数据管理模块可根据登录用户权限显示各功能模块，实现图层要素在线浏览编辑、属性数据查询、构建楼盘表、属性数据更新、统计分析、系统设置及资料上传下载等功能。

图6 后端数据管理界面

五、应用情况

2013年10月，武汉市(汉南区)二三维一体化房产综合管理平台在汉南区房管局正式上线运行，在武汉市房产信息中心、汉南区房管局各科室及二级单位、社区房屋管理站等部门得到广泛应用，各部门反馈情况良好。该平台各功能有效地提高了工作效率，为各部门的日常工作和管理带来极大便利，得到了各级领导的好评。本系统作为“数字房产”—房管空间数据的核心组成部分，可为电子政务、社区管理、突发事件管理等提供精确实时的地理信息和位置服务。武汉市房管局计划在2015年在全武汉市中心城区推广应用。

六、结束语

本系统建设中，以总体思路及技术集成、多源异构房产业务数据集成共享、基于GIS的非特定区域分析体系和住宅物业管理区域划分与建库为代表的创新点对国内其他城市的房产信息化建设和改善房屋管理模式有借鉴作用，本系统的应用为现阶段房产管理提供了全新的管理思路，促进了房产管理模式的调整、优化，对整个房地产管理的发展具有指导作用。

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