商业房地产租售比的测算与分析——以南京市为例

文/樊 群 南京工业职业技术学院 江苏南京 210023

张为标 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 江苏南京 210019

薛 苏 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司 江苏南京 210036

商业房地产租售比的测算与分析
——以南京市为例

文/樊 群 南京工业职业技术学院 江苏南京 210023

张为标 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 江苏南京 210019

薛 苏 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司 江苏南京 210036

阐明了商业房地产租售比样本数据库的搜集过程、数据类型检验方法、数据剔除手段、租售比的确定及应用分析，并以南京市为例进行了试验，提出笔者的结论。

商业房地产；租售比；数据分析

如何把握商业房地产价格水平，一直是国内房地产估价界研究的难题。笔者拟采用数理统计的方法来揭示商业房地产租金与售价的关系，从而为估价师提供一个把控房地产价格的新工具。

1 研究方法

从估价实践来说，由于商业房地产的个别性强、交易案例少、资本化率较难确定，因此估价师对商业房地产定价难度较高。本文通过大量案例，研究租金与售价的关系，从而揭示出商业房地产租售比的规律。

2 测算样本的建立

笔者收集了2010年1月至2015年7月在《扬子晚报》《现代快报》上刊登的共计632个二手商业门面房挂牌数据作为样本数据，数据包括挂牌时间、售价和该房产的租金、并测算出租售比，然后通过“经验剔除法”剔除租售比明显不合理的样点。样本数据见表1，租售比频率统计表见表2。

表1 样本数据表

表2 租售比频率统计表

3 数据类型检验

通过对所有样点租售比数据进行数据类型检验，如经检验租售比分布类型为正态分布，则采用t检验法进行数据剔除，如经检验地价分布类型为非正态分布，则采用均值——方差法（一般采用2倍标准差，进行数据剔除[1]。

3.1 直方图检验

从图1显示，样点频率呈钟形分布，符合正态分布条件。

图1 租售比的频率直方图

3.2 P-P图

以样本的累计频率作为横坐标，以按照正态分布计算的相应累计概率作为纵坐标，以样本值表现为直角坐标系的散点。如果数据服从正态分布，则样本点应围绕第一象限的对角线分布。从图2可以看出，样本点围绕第一象限的对角线分布，数据服从正态分布。

图2 租售比的正态P－P图

两种种检验均显示，租售比分布类型服从正态分布。

4 数据剔除

因租售比分布类型为正态分布，故采用t检验法进行数据剔除。

4.1 t检验的准则

在剔除坏值的过程中，先将测量误差最大值（可疑测量值）作为被检验量X0暂时除去，进行及的计算，使和更为精确,又使它们与可疑测量值不相关。本文采用的置信概率为95%，则显著性水平a＝0.05。则t检验的准则为：当满足ˆ时，可疑值Xα为含有粗差的坏值，应予以剔除；若不满足上式时，则为正常值予以保留[2]。

4.2 剔除参数及结果

经查《t检验的K(a,n)数值表》，当a＝0.05、n＝632时，K(a,n)＝1.96。对所有数据进行排序，采用公式，依次对剔除坏值，直到所有数据符合条件。经t检验后，剔除样点116个，保留样点516个、占总样本数的82%，标准差sˆ＝0.725%，均值＝ 4.9%，极小值Xmin＝3.5%，极大值Xmin＝6.3%。

5 租售比的确定及结论

结合房地产估价实践，最终确定南京市商业房地产平均租售比为4.9%，浮动范围为

3.5 %-6.3%。

（1）运用数理统计的方法测算租售比必须保证有足够多的样本数据。同时该项研究数据量大、计算复杂，因此一般应通过数学分析软件来自动完成。

（2）因为所有的数据都是二手数据，因此对这些数据进行测算前，应进行严格的删选。

（3）在具备条件的情况下进行商业、写字楼、住宅、工业等不同用途租售比的时空对比分析，将对房地产定价和投资分析更有意义和实用性。

6 租售比的应用分析

（1）由于利用租售比估价操作简易和准确，可以在商业房地产估值中广泛使用。

（2）对南京市商业房地产估价或销售定价时，可以用客观租金直接除以平均租售比（4.9%）求得平均价格；除以租售比极大（小）值6.3%(3.5%)求得价格范围。

（3）在已知房地产价格的情况下，直接用房价乘以租售比，可以求得合理的租金。

（4）国际上房地产租售比的标准在4%-6%，本次测算基本符合这个趋势。

[1] 樊群，黄克龙.基准地价评估中地价与土地质量指数的数学模型研究[J]. 南京师大学报（自然科学版），2002,(2).

[2] 杨仁逖，陈文章.分析测试误差时用t检验准则剔除坏值及其店算法 [J].四川机械，1982,(5).