服务是开发商的转型方向——胡葆森在平安银行内部会议上的讲话

服务是开发商的转型方向
——胡葆森在平安银行内部会议上的讲话

以下是其讲话内容部分节选：

房地产仍有十五年的好光景

我们这次去了两个欧洲国家：德国和意大利。第一次去意大利是1988年，这次去了米兰和罗马。有些感慨，欧洲是个没太多变化的地方。在欧洲很少能看到工地，因为它已经处在一个工业化的后期阶段，城镇化已经完成，城镇化停留在70%—80%的水平。

由此想到我们国家的房地产。所谓看一个行业的大势，就是看这些事能不能做成，我们下一步能不能生存下去，能不能发展得好。在欧洲，即使干劲很大，2015年经济增长速度也只是接近1%。到德国一看是2%。欧洲最好的情况是接近于3%。看起来我们中国还是挺幸福的。

但是后来想想中国和欧洲的情况还是不一样，欧洲整个城镇化已经结束了。但按照克强总理的政府工作报告上讲，未来10年也好，20年也好，我们中国还要解决3亿人口的问题：一亿人就近的城镇化，能不能镇、县或者至多是地级市解决这1亿人口的就业问题；二是还有一亿人要进城，进城有可能是进省会，也可能进一线城市或沿海那些就业能力吸纳比较强的大城市；还有一亿人仍然居住在城市里的棚户区，需要旧城改造。

所以，就整个国家来讲，未来的城镇化在15年左右，接近于70%的情况下，才会结束。这是我们中国面临的一个大时代的节点，目前处在工业化的后期和城镇化的中期阶段。就这个阶段来看，城镇化还有15年的路子要走。就河南来看，城镇化落后全国9%-10%，去年全国是56%，河南是47%，河南要达到70%，至少还有15-20年的时间，可能要慢于全国的节奏。

所以，房地产这个行业是不会有问题的，还是一个朝阳产业。因为还有3亿人口，如果人均30平方米，还有90亿到100亿平方米的住房在未来15年内要解决。我们就处在这样一个大的时代背景下。

就地利来讲，美国过去十年失业率居高不下，一直在5%-10%之间徘徊，经济增长率一直在1%－2%，去年、今年最好，可能是3%。欧州和美国也差不太多，中东就不说了，非洲有可能是一个新兴的一个消费大的市场，经济有大的增长，但现在从基础条件包括它的人文条件、以及从全世界经济一体化来看，非洲的竞争力还是不足的。

社区大学需要学习许多与社区特色相关的内容，为学员提供直接参与社区公共事务的机会。社区大学教师专业发展，除了自己的专业领域，还包含整合资源能力、解决问题能力、管理和组织学生的能力、公共事务参与的能力，社区大学可通过以下途径帮助社区大学教师进行专业发展。

由此看来，中国还是处在一个有相对竞争力的发展时期。作为一个中国的房地产企业，处在中国这样一个背景下，应该说是一件幸运的事情。

自从十八大以后，包括过去的改革开放30年，中国一直处在一个稳定的社会大背景下。看非洲和亚洲一些国家社会还是不稳定的。欧洲的发达国家虽然社会比较稳定，社会保证体系也比较健全，但它没有增量，那些有增量的地方，社会不够稳定。

所以就全世界而言，中国是天时地利人和都具备的，未来10年也好，20年也好，对房地产行业来说，还是一个非常好的发展时期。

开发商洗牌仅剩三年时间

从微观来讲，目前仍然存在的一些阶段性的问题。中国的宏观经济正处在一个转型期，从房地开发商本身而言，就要思考自身如何面对行业转型期的问题。

我去年6月写了一篇东西，谈我国房地产的过去、现在和未来。这篇文章很长，大概8000多字，主要还是讲了两点：一个是整个房地产的特征就是细分。现在说房地产市场就不能一概而论了，70个大中城市现在分化得也很严重。像今天一线城市比较好，二线城市比较稳定，三四线城市下降得就比较厉害。这个情况去年就已经出现了，市场在细分，房地产开发商也在细分。

市场细分这样一个特征是我们去年看到的，但其实10年前就开始了。2005年我就提到了，随着8.31大限，土地市场开始施行招拍挂之后，以资本为推手市场格局的调整，也就是我们通常说的洗牌实际十年前就已经开始了，只是大家没有意识到而已。

市场的洗牌经过了10年之后，大家再看一看，现在每个城市特别是大中城市前20大开发商控制了市场的60%以上份额。而且这20大开发商几乎一半不是本地的。这是市场规律也是梯次调整的结果，接下来的调整还会继续，但持续的时间也不会太长。

我去年判断未来3年每年新开工的开发商数量比现在会减少60%－70%。2012年我国开发商有6万家，那时6万家可能每年都有新项目开工的开发商也就2万家，大约1/3左右。三年以后，每年都有新项目开工的开发商从当时2万家减到5000家左右。当然有人说我公司还在，靠租金过日子，也都不算出局，还算有这个牌子，银行还有户头，但是已经没有新项目开工了，实际上已经不能叫开发商了。

开发商数量会大量减少，这个格局的调整我预测是8-10年，现在来看，可能会延长2－3年时间。所以，未来2－3年时间内，整个中国每年都有新开工项目的开发商的数量可能会减到1万家以内，甚至只有5000家。开发商的阵营也在调整，也在洗牌。洗牌的结果就是刚才讲的，像香港原先有50家地产商，现在也就七八家吧，控制了香港80%-85%的土地。

这是规律，谁也逃不了，这是房地产的特征决定的。房地产特征就是资金密集型产业，谁不和资本市场对接，就必然出局。这就是资金密集型产业，资本能不能找到你，就看你自己运营的内功。

必须狠抓产品和服务，服务是开发商的转型方向

市场在细分，开发商阵营在细分，开发商商业模式也在细分。连万达这个中国商业地产的第一品牌也在走向轻资产运营。连万科这样的大企业也在寻找战略转型和商业模式的契机。

产品也越来越细分了。新的产品像文化地产、旅游地产、商业地产、养老地产、度假旅游地产，市场越来越分化了，市场细分也是市场规律调整的特征。

洗牌差不多洗了10年了，再有个三年，洗牌过程大概也就结束了。面对这样的大环境，每个房地产企业都在考虑在这样洗牌的过程中，在这样一个市场细分的过程中，怎么生存。对于房地产来说，无论是媒体还是银行，未来都不会关注行业百强之后的企业。在房地产市场细化的同时，银行作为资本化身也在挑选自己的客户。银行关注的客户群一定会逐渐减少。

我现在再谈作为开发商下一步怎么去生存。

第一要做产品。在产品上下功夫，我们从市场定位开始，找什么样的设计师，找更好建筑商，把产品打造的有市场竞争力，并且要建立和完善从质量到成本到工期这样的控制体系。第二就是服务体系。我一直认为企业无论发展到什么阶段，都不能忘记这两点。

我们在黄金时代的时候，即便做得粗糙点，由于刚需过大房子也卖得动。但是到了细分时代，市场供过于求，客户的选择性越来越强。那么开发商的服务体系必须要打造得更加完善。

说到服务体系，21年前我们成立建业足球俱乐部，每年我们打15个主场，每到主场比赛，我们就用大巴车把业主拉过来看比赛，让他们分享竞技体育的快乐。1994年建业还成立了河南省第一家专业化的物业管理公司，今年也21周年了。96年建业成立了教育版块，现在在全国成立了60家幼儿园、4家学校。5年前收购了酒店，4年前收购了商业地产，3年前收购了文化旅游地产。现在我们和华谊兄弟、王潮歌导演在做文化地产，投入大量资金建设绿色基地，打造现代农业综合体，变成客户周末休闲度假的场所。刚刚还开了建业生活馆。现在我们正在社区建服务站，有24种服务功能，包括洗衣和收送快件等等。我们全省现在有80个社区，明年年底要在80个社区建成这些服务站。

整个中国在进入中等收入阶段之后，需求也在升级，也在多元化，围绕着升级和客户多元化需求的升级，做服务体系。所以房地产转型的方向就是客户需求的不断提升和多元化的方向，反过来讲，客户需求不断升级和增加的方向就是房地产企业转型的方向。由此我们会从一个开发商最终转变成新型生活方式的服务商。

围绕这个主题，就要处理好增长规模和效应、成本和利润需求之间的矛盾，这都是经营层面的问题。如果房地产企业把产品和服务两条线做好了，足以使品牌拥有强有力的支撑。

从建业本身来讲，建业过去做的事情基本都在投入，比如在全省斥资30亿元打造了5个酒店，另外还打造了一些绿色基地，这些其实都是低效资产，现在我们面临的问题就是怎么把这些低效资产的商业价值挖掘出来。再比如，物业管理本身是不盈利的，能不能通过证券化的方式来解决，也是我们的一个关注点。过去开发商忽视了服务的商业价值，现在补课的时候到了。怎样把过去几十年在服务体系当中的投入，通过商业价值的重新挖掘，提高企业经营效益，是摆在全行业面前的一个命题。在一定程度上，这是支撑企业持续运营的根本。

（本文编辑 潘卫艳）