绿色建筑模式下的房地产融资研究

2015-12-03崔晓梅

今日湖北 2015年17期

■文/崔晓梅

绿色建筑模式下的房地产融资研究

■文/崔晓梅

摘要随着雾霾等环境污染问题的日益严重，人们投入更多的精力于环境的治理与保护上，节能减排已然成为各行各业的必选之路。在我国，建筑垃圾及建筑业的能源消耗量占据不小比重，发展绿色建筑迫在眉睫。房地产的相关政策以及央行政策的不断出台，使得本就萧条的房地产市场更加寸步难行，房地产开发商的融资难俨然成为最棘手问题。

关键词绿色建筑房地产开发融资模式

一、在我国，房地产融资渠道主要有三大分类

1、银行贷款

银行贷款是房地产开发企业直接向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内贷款，包括银行直接向房地产开发企业发放的房地产开发贷款和流动资金贷款。前几年，由于居民住房需求量很大，房地产企业和宏观经济的景气指数上升，房地产企业的抵押物可以是其所有的土地和房屋，银行对房地产企业的贷款政策相对宽松，其幅度也相应的提高。在国内，房地产市场的整个运营状况来看，其资金的主要来源是通过银行的房地产抵押信贷资金为主。但，随着我国商业银行体系的不断完善，以及我国房地产业宏观调控体系的完善，银行业对房地产业的贷款条件及规模也越发理性。近些年，我国房地产市场泡沫的不断涌现，央行相继出台一系列关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件，而房地产市场的贷款维持时间比较长，属于中长期贷款，出于风险方面的考虑，各家银行对房地产开发贷款也更为慎重。一系列的制度性变化使得开发商筹集开发资金的渠道越来越狭窄，目前已经有一些处境困难的小房地产公司，为了避免破产而积极寻找大企业收购。

2、证券融资

通过发行债券的方式融资：由于中国的企业债券市场运作机制不完善，近年来国家对企业债券的发行始终控制得比较严格。其中房地产项目因其具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点，获得发行债券的机会就更为不易。

房地产上市融资经历了从1993年的社会及政府部门的鼓励与支持到1994年出台的一系列政策控制其上市再到1997年禁止房地产市场上市的融资渠道这一阶段。

3、其他融资渠道

从上个世纪九十年代中期我国国内资金较短缺开始，外资成为了各个房地产企业资金的重要来源之一。信托公司有着筹措资金灵活及广泛、风险分散等特点，也是房地产融资的渠道之一。另外，房地产开发商本身的自有资金、房地产前期开发过程中通过预售回笼的资金及其相关企业的资金往来也是其融资渠道。

二、房地产业融资中存在的问题

1、房地产开发贷款形式有待改进

国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，其主要用于为了补充计划中的项目建设所需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，其主要用于为了提供在开发的项目建设所需要的流动资金；第三种是房地产抵押贷款，其主要是房地产开发商用其所有的土地使用权及房屋作为抵押对象向银行取得贷款。这三种贷款期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。从这一角度上说，我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

2、上市困难，股权集中优势不明显

中国证监会的规定，使得房地产公司上市困难，房地产项目从开发到竣工验收需要两三年时间，并且房地产项目的预售额在项目完工前不可算作企业利润，使得房地产企业几乎不能达到上市的要求。

3、外资利用率不高

成熟的企业为防止利润外流，保持企业的控制权，避免股权的稀释，企业融资选择总是先使用企业内部资金，在内部资金不足且条件允许的情况下才会使用外部资金。

三、绿色建筑开发融资模式

1、绿色建筑开发具有正的外部经济性

绿色建筑的开发，由于使用了绿色、节能、环保的技术和建材，能够减少污染、降低能耗、改善生态环境，在当下社会环境中受欢迎程度较高，因此在绿色建筑的开发过程中，所有社会成员都能从中获得直接或者间接的效益。

2、基于政府激励的绿色建筑融资模式

开发商作为市场经济的主体，其主要目的就是为了增加更多的利润，却放松了应该付出的相应的社会责任。因此，政府必须采取一定的激励措施来激励开发商实现其社会职能，提高开发商的内部生产能力，以使房地产开发商能够在同等条件下有更多更好的社会产出。政府可以采取对开发商开发的绿色建筑提供相应的补贴，使得其开发利润达到最大化，从而调动开发商的积极性，增加其生产能力，进一步扩大绿色建筑产业规模。