海外置业风生水起

于洋

海外买家在美国买房的每1美元中，就有24美分出自中国人。

中国人的购买力之强让世界震惊，早已不是新闻。

从几年前的排队购买奢侈品，到抢购限量版汽车，再到足球世界中招揽国际大牌外援与教练，中国人“不差钱”的形象深入人心。

这不，近几年不少国家房价不断攀升，也被算在了中国人的头上。更有甚者喊出了“有中国人的地方房价就上涨”的论断。可事实如何呢？

海外置业热潮

有人戏言，以前，中国人聚在一起最爱谈的就是房子，买房了？你家住哪？但最近两年，股票市场的迅猛发展，使得其开始成为了除了房子外的第二个关键词。大盘的涨跌直接影响着国人的情绪。

其实，仔细想想这并不难理解，在中国，财富阶层的投资渠道一直较窄，局限于楼市与股市。国家房产形势不好，那就买股票；股票行情不好，那就投资房产，可一旦房产与股票市场都不明朗呢？人们的钱该放在哪里保值呢？

钟爱房产的中国财富阶层找到了一个新的“生财之路”——投资海外房产。

“其实，海外房产进入大陆已经很多年，在1996年的时候，开始进入香港周边的珠三角地区。大规模形成群体气候是在2008年经济危机之后。”华美优胜青岛分公司总经理杜修鹏在接受本刊记者采访时表示，在全球经济一体化大势之下，2008年由美国次贷问题引发的经济危机，迅速席卷全球。受经济危机影响，欧美等很多国家房产价格大跌，特别是美国，整体房产价格下跌达到45%。

为了弥补国内房产市场的低迷，各国海外房产商抢滩中国，纷纷想分一杯羹。当时，在北京会展中心的一场房展会，海外房产商参展数目占到一半以上，占据整个会展中心的二层。

那一段时间，大量的海外房产利好信息，大规模、立体化的广告（包括网络、电视、报纸、电台等）开始冲击国内富人群体。海外置业、海外资产配置这个理念开始渐渐被一部分富人所接受。

“2008年，国内投资渠道有限，房产市场限购限贷，前景持续不明朗；股票等金融产品走势动荡振幅太大；民间借贷等边缘性投资产品在刀刃起舞并危机四起。大量的流动性货币在国内没有合适的泄洪出口，海外房产的投资属性恰好给这部分流动性提供了很好的出口，被财富阶层所接受。”杜修鹏补充说，“另外，很多富人子女都选择留学海外，这也在一定程度上促使财富阶层选择在海外的投资置业。”

据胡润研究院统计，中国1300个人中有一个千万富翁，而这部分人中，60%已经移民或正在考虑移民，已配置海外资产的比例占到30%，在南方，这一数字更是达到55%。

而伴随着部分财富阶层的海外置业风起云涌，以万科、绿地、碧桂园、中坤、万达为首的部分国内大型开发企业也已经不满足国内的市场，开始转战海外房地产市场。掀起了一场中国资本投资海外的热潮。

落脚美国与澳洲

面对火爆的海外置业热，很多人不禁发问，前几年，中国房地产市场不太明朗，到国外买房子也就算了，可如今中国一线城市的房地产市场也十分火热，为何非要跑到大洋彼岸的国外去投资嘧

“在北京花个三五百万倒是也能在四环以外或者通州、房山买个两居了，但是那里的房子究竟值不值这个价，我想大家心里都有数。”华美优胜的客户周先生认为，买房子就要买性价比高的，升值空间大的，中国的房子升值空间已经非常有限。

而之所以选择投资美国房产，则缘于周先生一家经常去加州度假，对加州的房地产市场具有初步了解，打定主意后，周先生特意飞往美国进行全面的市场考核。他发现，美国本地人住房拥有率在下降，就算是刚刚结婚的小夫妻，也不一定会买房，跟中国没房子就不能结婚的观念大相径庭，他们会选择租房，而且在美国人的观念中，他们并不喜欢一辈子都住在一个地方，就算是买了房的美国人，也不会守着所谓的永久产权，而是过了八、九年就把房子卖掉，反正租房子很方便。

这次考察对周先生触动很大，他嗅到了美国租房市场的商机。而且他还发现，纽约、旧金山等经济发达城市房子十分好出租还有另外一个原因，那就是优质大学的分布，但气候绝佳、适合养老的城市也绝不能错过。就这样，周先生义无反顾地投入了美国房地产市场。

“目前，在国内销售的海外房产产品主要为美国房产、澳洲房产、加拿大房产和韩国、塞浦路斯以及欧洲几个购房与绿卡相关的国家。其中以美国及澳洲房产最为流行。”杜修鹏告诉记者，他所在的华美优胜（北京）国际投资咨询有限公司，便是一家专门从事于有关美国房产投资、开发、资产并购等专业的国际房产咨询公司。在他所接触的客户中，大多买家选择美国的原因无外乎是美国的教育体系较好，生活环境一流，另外还有强大的法制和产权制度作支撑。而最核心的在于美国的房产有很好的保值效果。

据一份来自美国房地产业的报告显示，在截至2015年3月份的一年周期内，中国人豪掷220亿美元在美国买房，同比增长72%，占外国人购房总额24%。也就是说，海外买家在美国买房的每1美元中，就有24美分出自中国人。要知道，在2013年，这一数字是123亿美元。时隔一年，涨幅已经接近一倍。

“作为目前美国房地产最大的外国买家，无论是数量、销售额还是交易价格，中国人都遥遥领先于他国买家。”杜修鹏说，“归根结底，海外置业者的原始初衷还是配置资产的需要，分散投资风险，并取得稳定的价值投资回报，保值型一直都是买家的首要考量。我们鼓励客户购买海外资产的原因也在于此，随着美国量化宽松政策的解除，美国经济正处于上升空间，无论是美国房产还是美元都一直处在升值通道中。”

那么，美国的房价上涨是否缘于中国买家的推动呢？“近几年，中国买家选择在美国置业的确是一种主流，但不能说中国买家推动了美国房价上涨。”在杜修鹏看来，房价上涨的原动力，还是来自美国本土置业需求，在于美国经济的复苏以及美国房产市场的复苏。

而除去美国，澳大利亚也是中国买家的一大目标。但是，近期，一条关于澳大利亚联邦政府加大力度打击海外购房者在澳违规置业的消息，却为澳洲置业蒙上了一层阴影。

投资有风险

任何投资行为都伴随着市场风险，这是毋庸置疑的，海外置业自然也不例外。

“澳洲政府最近的确在大力打击外籍人士违规买卖其境内二手房，但中国居民购买澳洲新商品房并不受影响。”杜修鹏告诉记者，澳洲政府是允许外国人购买其新房和期房的，只是二手房只可以当地人购买。换言之，如果中国买家购买了澳洲房产，如果想交易，那么只能卖给澳洲当地居民。当然，这会在一定程度上对中国买家带来影响，但影响有多大需要时间的检验。

值得一提的是，目前澳币汇率正处于比较低的阶段，显然这对于购房为投资的中国买家还是具备一定吸引力的。

而在谈到海外置业的交易风险时，杜修鹏指出，目前海外房产代理市场发展到今天，已经呈现出相对成熟的态势，在行业内从未出现过欺诈行为。以美国为例，所有的房源信息都是可以通过各种正常手段核实的，不存在虚假房源问题。而且，在交易过程中，买家的购房款是带入第三方信托账户的，这点类似于我国的支付宝业务，买卖成交后，第三方才会将款项打到开发商账户中。而对于类似华美优胜的代理公司而言，其盈利模式是依靠开放商返佣，也就是说，整个交易依法合规成交后，方能受到佣金。所以，购房者在购买海外房产时不用过多担心。

但是，“需要注意的是，代理公司的实力应该是购房者应该重点考量的对象，因为，这关系到客户所购海外房产的后期运营管理。”杜修鹏补充说，“后期，代理公司将负责包括出租在内的一系列后续服务，倘若代理公司实力有限，将会影响到客户的后期租金收益。”

据悉，一般而言，除去房屋增值外，选择美国置业的中国买家每年都将获得总房款6%的净租金收益。海外置业吸引力可窥一斑。