房地产融资项目现金流偿债能力分析研究

2015-11-20李晓彦

沿海企业与科技 2015年1期

李晓彦

房地产融资项目现金流偿债能力分析研究

李晓彦

债权人为保障贷款资金安全，财务管理的重要内容是分析债务企业的偿债能力。文章从现金流覆盖率指标出发，提出房地产融资项目现金流偿债能力分析表模型和方法，并在对房地产开发项目现金流进行测算、优化的基础上，提高了模型测算的准确性，降低债权人承担的债务企业偿债风险。

房地产；现金流；偿债能力

一、引言

1998年的住房制度改革，标志着我国房地产向全面市场化方向转型的开始。随着中国经济的高速增长和城镇化步伐的加快，推动了中国房地产行业的迅速扩张，房价暴涨趋势凸显。2010年国务院出台了遏制城市房价过快上涨的新“国十条”，开启了楼市调控的大幕，各地控制信贷、调整和控制住房供应结构、房价和土地等一系列房地产调控措施相继出台，房地产市场经历了从“高峰到低谷”的惊险。2014年，中央出台了放松限贷限购、降息等政策，地方也出台松绑限购、公积金新政等措施，但房地产市场已经出现严重分化，三、四线城市由于库存积压严重，商品房大量空置、房价下跌，面临艰巨的销售压力，酝酿着巨大风险，因此，金融机构在贷款层面的执行积极性不高，政策刺激作用不明显。房地产属于资本密集型行业，房地产开发企业需要通过多种融资渠道和融资手段来满足项目的资金需求，开发项目现金流量是按收付实现制计算的，不易受人为因素的干扰与操纵，财务分析结果客观，债权人有必要对房地产开发企业的融资项目进行现金流偿债能力分析。本文以金融机构等债权人的视角，从现金流覆盖率指标出发，对房地产开发项目的现金流偿债能力分析方法和模型进行了初步优化探索，以期在提高现金流偿债能力分析表模型测算准确性的基础上，帮助金融机构等债权人在实现项目融资收益的同时承担较低的房地产企业偿债风险。

二、房地产融资项目现金流测算及优化措施

房地产融资项目现金流属于工程经济现金流，是拟建房地产项目在整个项目融资期内各个时点上发生的现金流入、流出以及流入和流出的差额（现金净流量）。基于现金流量的企业偿债能力评价体系能够正确地描述偿债能力的真实变化，而传统偿债能力评价体系在现金流与相关财务指标发生背离时，不能真实地描述甚至会发出错误的信号，因此，基于现金流量的偿债能力指标体系优于传统指标体系。偿债能力，是指房地产开发企业偿还金融机构等债权人贷款本金和利息等债务责任的能力，本文采用现金流覆盖率指标，建立现金流量表模型来对企业偿债能力进行分析，现金流量以计息周期（季）为时间单位。

现金流覆盖率指项目产生的现金流是否能覆盖相对应贷款本息的程度，揭示项目现金流对贷款的偿还能力。计算公式：

现金流覆盖率=当期可偿债现金流/当期还债责任

当期可偿债现金流=当期现金流入-当期现金流出（不含当期还债责任）

当期还债责任=当期应归还本金+当期应归还利息

现金流覆盖率指标揭示项目可偿债现金流对贷款的偿还能力，银监会对地方政府投融资平台贷款的偿还程度采用现金流覆盖率的“四分法”，即按照融资平台自身现金流覆盖债务本息的情况，分为“全覆盖”、“基本覆盖”、“半覆盖”、“无覆盖”四类。“全覆盖”是指借款人自有现金流量占其全部应还债务本息的比例为100%（含）以上；“基本覆盖”是指比例在为70%（含）至100%之间；“半覆盖”指比例为30%（含）至70%之间；“无覆盖”指比例为30%以下。故若当期或整个项目融资期的现金流覆盖率≥1，则说明当期或融资期内流金流入可以全覆盖当期或融资期内的现金流出和还债责任。

（一）现金流入的测算及优化

房地产项目开发期较长，与项目规模、开发企业的经济实力相关，而房地产融资（开发贷款）期限一般不超过三年（含三年）。项目现金流入主要来源于三部分：一是金融机构等债权人融资流入；二是租赁收入；三是商品房销售收入。债权人融资时点和金额一般都为确定值，融资流入易于计算；租赁收入可根据本项目或周边已签约的租赁合同测算，上述两项收入计算此处不再分析。销售现金流入根据债权人介入的时间点不同，可以根据公式：销售现金流入=月销售数量×月销售价格，采用以下几种方法对销售数量及价格进行测算：

1.销售数量。对于房地产项目融资期内未来销售数量的测算，有本项目楼盘近期销售数据的，首先可以采取近三个月或近一年内销售量的加权平均数。对于采用的可比月份的数据，因促销等因素与其他正常销售月份数量偏离较大的，应采取合理的方法进行修正，否则就应考虑所选择的月份销售数据是否具有合理的可比性。其次，本项目楼盘未开售的，可以采用项目楼盘周边三个以上同类型物业的销售数量的加权平均数。最后，在项目楼盘周边无法找到三个以上同类型物业的，可以考虑在同一个行政区域内选择同类型物业进行比较，分析确定本项目销售数量。

2.销售价格。有本项目楼盘近期销售价格的，首先可以采取近三个月或近一年内销售价格的加权平均数。对于采用的可比月份的数据，因促销等因素与其他正常销售月份价格偏离较大的，应采取合理的方法进行修正，否则就应考虑所选择的月份销售数据是否具有合理的可比性。同时，房地产项目有着开盘时销售价格较低，后期随着完工程度的提高，价格也有所升高的特点，可以考虑销售价格在一定时期内合理的增长幅度作为预测的未来销售价格。其次，本项目楼盘未开售的，可以采用项目楼盘周边三个以上同类型物业的销售价格的加权平均数。最后，在项目楼盘周边无法找到三个以上同类型物业销售价格的，可以考虑在同一个行政区域内选择同类型物业销售价格进行比较确定。

综上所述，根据等式按不同类型物业销售情况分期分别计算再汇总，可以得到按季的销售现金流入。值得注意的是，此处预测的现金流入，应由金融机构等债权人可控的在建工程（或商品房）产生，不可控的现金流入不宜纳入此模型分析。可控与不可控现金流，以项目土地、在建工程（或商品房）等是否办理抵押登记、预售备案登记等到债权人名下，在律师意见的指导下进行分析判断。为提高现金流偿债能力分析模型测算的准确度，债权人应要求企业提供月度/季度销售情况表，在融资期内每满一个季度（本文的计息周期），及时将该季度实际销售现金流入数据替换模型中预测的现金流入数据，对各期结果进行动态调整，尽早掌握房地产企业偿债能力的变化，及时化解偿债风险。

（二）现金流出的测算及优化

房地产开发项目经常发生的现金流出项目主要有以下三种：一是归还融资借款的本金和利息等债务责任流出；二是在建工程等的后续建造成本支出流出；三是相关税金、费用支付流出。其他不经常发生的现金流出项目，可在实际发生时增加到现金流量表模型中列支即可，无须事先预测。融资借款的本金和利息等债务责任流出，可根据房地产项目融资借款（开发贷款）合同，按照还本付息的时间，计算填写到现金流量表模型，此处不再加以描述。

在建工程等的后续建造成本支出流出，可根据进行房地产项目开发的房地产开发公司、监理公司、造价工程公司、工程建设施工单位等，四方或多方确认的后续建造成本支出的时间、金额，分别填列到现金流量表模型中。

相关税金、费用支付流出，其中：相关税金包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，房产税、印花税在管理费用中列支，此处不纳入。上述各项税金，各地都有确定的税率和预征率，可按照要求的纳税金额和税率、预征率计算得出。相关费用主要包括销售费用、管理费用和财务费用，可按企业近期三项费用与当期营业收入的比例估算未来融资期的期间费用金额。

综上所述，可以得到项目按季汇总的现金流出金额。同样要注意，此处预测的现金流出，应同样由金融机构等债权人可控的在建工程（或商品房）产生，不可控在建工程（或商品房）产生的现金流出不纳入此模型分析。为提高现金流偿债能力分析模型的准确度，债权人应及时将该季度实际后续建造成本支出数据替换模型中预测的现金流出数据。

三、现金流偿债能力分析表模型及应用

某房地产项目融资期限两年，融资金额（本金）10000万元，第一年年末归还本金50%，第二年年末归还剩余本金。利率10%/年，按季支付利息。用现金流偿债能力分析表模型计算各期的现金流覆盖率和整个项目融资期的现金流覆盖率，见表1、表2。

根据给出的销售收入、现金流出测算资料，采用现金流偿债能力分析表模型测算分析整个项目融资期房地产开发企业的偿债能力，见表3。

根据现金流偿债能力分析表，计算出来的现金流覆盖率均＞1（如融资期第一年第四季度为2.29，整个融资期为1.88），即该房地产开发企业在两年一共八期的融资期内，每一期及整个项目融资期的流金流入均可以全覆盖项目当期和整个融资期内的现金流出和还债责任，债务企业偿债能力好，项目可行。若出现某一期的现金流覆盖率＜1时，债权人应要求追加并审慎分析房地产开发企业的其他偿债现金流入来源，规避偿债风险。