我国房地产现状及应对策略分析

李南

摘要：随着社会经济的不断增长，房地产行业也随之发展起来，面对现在的房地产市场投资环境的日益复杂和风险加大，市场的调节机制还在某些方面存在一些问题，只有加大房地产领域改革的力度，加强调控，才能更好、更快解决这些问题。本文将从房地产市场的现状出发，对出现的系列问题进行分析，力求促进房地产市场的健康、快速发展。

关键词：房地产 现状 问题 策略

中国房地产业近十几年来发展迅速，已经成为我国最热门的行业之一，而且在中国国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了人们的居住条件，也推动了国民经济的发展。但是我们也要看到，在各种不利的因素和环境的制约下，房地产业作为新兴的产业之一，伴随着其迅速的发展，也暴露出许多不足之处。因此，国家在其发展中进行了宏观调控和各种支持，为的是促进房地产业的不断发展，进而实现良性循环发展。

一、我国房地产的现状

（一）房地产供求总量的非均衡性

房地产供求总量上的非均衡般表现为潜在实际供给大于有效供给，总需求大于有效需求，即超额供给和超额需求同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着大量商品房空置、潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾等非均衡问题。近几年来，针对房地产市场的问题，政府相继出台了

系列的相关措旋，但效果并不明显。导致这种结果的真正原因是多方面的，既有我国房地产市场的发展水平总体偏低的问题，也有我国居民对拥有住房所有权的传统观念，以及一些家庭和企业把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府参与房地产市场调节的不当行为的影响。近几年来，新的房地产项目不断开工，商品房供应持续增加。一方面，我国存在住宅供给数量过高、住宅有效需求不足而导致大量商品房空置的现状。而另一方面，由于房价过高，大多数的中、低收入家庭买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置的现象。目前，全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已成为不争的事实。

（二）房地产的开发投资规模呈现加大趋势

近几年来，我国房地产价格直呈现上升的态势。土地价格由于其稀缺性和市场需求的无限性的拉动作用及其土地市场投机炒作，出现虚涨。如果把全国的固定资产投资额与房地产开发投资额比较下，会发现投资人大量囤积购买土地，房屋空置泡沫，房地产业出现虚长趋势，房地产的投资增长速度明显的比其它固定资产的投资速度快的多，而且这虚长的趋势也越发明显。

（三）消费结构缺乏理性

在我国，大多数的消费者对房地产的发展持观望态度，他们消费心理受到炒房者和媒体舆论的影响，这种现象的出现使市场调节机制的缺陷越发的暴露出来。在利益的驱使下，某些非理性的因素导致房地产价格的飞涨，投机者借此机会不断的炒高房地产价格，使其真正有需求的购房者买不起房子，出现了贫富日益加大，两极分化日趋严重的现象。

二、目前我国房地产业存在的问题

（一）银行信贷存在的问题

随着我国房地产金融信贷风险的不断加重，主要体现在一些开发商在购入土地时自有资金不足，为了获得预期的利益，只能从金融机构获得信贷，致使在一定程度上增加了金融信贷的风险。

（二）经济环境因素

即中国经济受到金融危机的影响之后，这几年的经济已经开始逐渐复苏，每次房地产市场的升温的推动力都是高速发展的经济。经济的复苏影响着人们的购房需求，从而导致房价的逐渐上涨。

（三）中、低档普通商品房有所欠缺

我国住房制度改革之后，以住房的市场化分配代替了住房的国家分配制度，导致房价上涨过快。部分地区政府为了生产总值的提高，不惜过度促成土地交易，由于利益的驱使，地方政府和房地产开发商更热哀于开发高利润的高档住宅和别墅，在提供经济适用房和廉租房等保障性住房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化。廉租房、经济适用房的供给量，根本满足不了中、低收入家庭住房的需求，这就导致商品房成了解决居民住房的基本模式。住宅结构供给的失衡，会间接导致房价的攀升，影响房地产市场的健康有序发展。

三、改变房地产现状的应对策略

（一）加强政府的参与力度

近几年房地产市场的变化使我们认识到，单靠市场机制自发调节来解决土地资源稀缺、房地产价格上涨等问题是远远不够的，因为由于市场机制自身的特点，若完全靠市场机制的自动调节来解决这些问题，需要相当长的周期。于是，作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能，采取定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行，保证经济资源的有效利用。政府需要针对各地的不同情况分别进行分析和规划，严厉控制并打击故意炒地、炒房等现象的发生，更要合理利用各地域的土地资源，推出公平公正的招商开发投资政策，坚决把握好房地产市场的发展方向，制定合理有效的房地产管理办法，打击囤地、囤房的不良现象。方面，利用税收优惠政策鼓励房地产开发商开发廉租房、经济适用房，另方面，发挥税收引导作用，鼓励企业通过自建房、合作建房等方式打破开发商对房屋供应的垄断。

（二）整顿房地产市场秩序，规范企业行为

房地产市场是个复杂的经济体系，考察个区域的房地产市场是否发达，关键看房地产市场体系是否健全和完整。应当制定有效的房地产市场政策，来解决高房价与高空置率的矛盾现象，让消费者的真是需求来主导房地产市场。遵循我国房地产市场的发展规律，从我国的基本国情出发，对房地产市场进行宏观调控和把握，杜绝房地产市场的房价稳定而导致房地产的流通成本和交易成本的提高，为更好地贯彻房地产发展政策培育出

个良好的房地产市场体系。

（三）政策上给予相对的扶持

不断提高廉租房、经济适用房等中、低档住房的供给比例，努力解决低收入家庭的住房困难。居民个人集资建房的可操作性还有待进步研究，但是低收入居民的要求在

定程度上表达了对国家政策的期望，让居民不再受开发商的盘剥。另外，还可以通过贫困居民住房求助活动、建设外来务工人员员工宿舍等多种方式，不断改善低收入家庭的住房状况。

（四）使房地产市场逐步走向成熟化

综合当前对房地产市场投资的增长速度，中国房地产的投资还处于繁荣阶段，但是，从市场表现来看房地产市场则处于不成熟到成熟的国度阶段，从当前城市居民的经济实力和居民的购买力分析，只要经济形势平稳可持续的增长，不出现严重的供不应求的现象，房价就不会大起大落。

四、结语

从当前的房地产形势分析，住房销售开始得到控制，从根本上规范房地产业领域的投资现象，我相信中国的房地产市场将越来越完善，未来几年中国房地产供求关系将趋于均衡，房地产市场将保持平缓的发展势头。