浅议房地产拍卖底价的评估

白东旭

摘要：随着社会改革的不断深入，商品拍卖也成为市场经济发展的关键，并在市场发展中发挥出了重大的作用，尤其是近些年拍卖产品的种类不断增加，更有很多房地产企业参与到拍卖当中，而对房地产拍卖底价的评估也成为房地产拍卖的关键，因此，相关的会计人员必须尽职尽责做好拍卖底价的评估工作。

关键词：房地产 拍卖底价 评估

前言

拍卖的房地产项目与正常的商品房之间有着很大的区别，近些年房地产项目的拍卖发展越来越快，相互之间的差异性也越来越大，其中拍卖底价的评估是正常房地产出售所不具备的，而且，拍卖底价的评估对房地产的拍卖具有至关重要的影响，下面进行详细的分析。

一、房地产拍卖底价评估报告应遵循的原则

房地产拍卖过程中，底价评估报告极为关键，而且，会计人员在对房地产拍卖底价评估报告拟定的过程中，其合理性将直接影响着房地产拍卖底价评估的有效性，因此，会计工作人员在拟定房地产拍卖底价评估报告的过程中，需遵循着以下几方面原则。①房地产拍卖的底价不允许随意更改；②房地产拍卖底价的确定，需要由专业的法定房地产评估机构来完成，而且，在这个过程中要求评估人员需严格按照法定程序进行；③评估机构人员应充分掌握房地产拍卖底价对房地产整个拍卖过程的重要性，不仅仅是作为起拍价的重要依据，更是房地产确定保留价的重要依据；④房地产拍卖底价也是房地产的抵债价，如在房地产拍卖过程不成交的情况下，应按照以物抵债的方式进行，而在这时房地产拍卖底价将按照法院执行作为抵债价。

二、房地产拍卖底价评估分析

在科技迅速发展的过程中，房地产市场的发展也极为迅速，而且，房地产拍卖过程中，为确保给企业更大的利润，应对拍卖的房地产底价进行评估，这也是作为房地产拍卖企业会计人员必须重视的工作。房地产拍卖底价的评估需要按照相关的流程进行，同时，还要结合房地产的实际情况以及市场发展情况等各项因素进行分析，才更有利于提升房地产拍卖底价评估的有效性，以下主要从房地产拍卖底价评估过程中需要做的工作展开分析，希望可以给相关部门以及人员提供定的帮助。

（一）确定房地产拍卖的标准价格

房地产在进行拍卖的过程中，首先要做的就是要确定房地产拍卖的标准价格。所谓标准价格主要是在对房地产评估的过程中，在不考虑拍卖过程中受到其他因素影响的正常交易下，房地产所实现的价格，也可以将其称之为市场价格。房地产市场价格的评估对整个拍卖底价评估有着极大的影响，更是占有举足轻重的地位，在对房地产市场价格进行评估的过程中，应基于房地产现行市场供求状况分析的基础上，充分考虑到各种可能影响到房地产市场价格的因素，例如，环境、用途、装置、地理位置、结构、装修以及相关的配套设施等，而且，评估中也应合理运用先进的评估理论，这样才能满足市场的发展需求，例如，成本法、收益法、市场比较法等，这也是作为一名房地产拍卖底价评估会计人员必须要掌握的技能。另外，房地产拍卖标准价格的确定还应考虑到些客观的条件，并结合实际的情况来确定出合理、客观的价格，为房地产拍卖底价评估工作打下夯实的基础。

（二）拍卖房地产项目的变现系数

房地产变现系数主要指的是拍卖的房地产项目所能变现的程度，通过大量的实践证明，房地产项目变现系数主要与以下两方面因素有着直接的关系。①与拍卖房地产项目的额度大小有着直接的联系，额度越大所能变现的能力就越小，这也与竞投人次性能够拿出多少现金有着定的关系，例如，房地产拍卖在几千万甚至是过亿的情况下，价格虽然很诱人，但是能够次性拿出这么多现金的人却是少之又少，而能够竞投这类的房地产的参与者也极少；相反，如何所拍卖的房地产额度仅有几十万甚至是几万的话，即使利差再小，能够参与竞投的人数也会有很多，这也是拍卖房地产项目变现系数与项目额度大小有着直接关系的主要原因。

②拍卖房地产项目的用途。我们都了解拍卖的房地产的价格以及用途多种多样，尤其是房地产的使用途径更是有所不同，而这也将房地产变现系数有着极大的关系。现阶段拍卖的房地产项目用途较为繁多，如，写字楼、别墅、商业网点、仓库、厂房、加油站、宾馆、综合楼、住宅等，房地产也会根据使用性质的不同，涉足的购买人范围也有所不同，通常情况下，房地产拍卖用于商业网点以及住宅的购买人范围比较广，而且，住宅是人们日常生活中都需要的，也是种硬性需求的特殊产品，很多经商的人员也正是因为看到这点才大量的收购房地产。而主要以仓库、厂房等用途为主的房地产，相对来说需求量较少，由于使用范围比较窄，对这类房地产竞拍的人员也相对较少，变现能力相对较差。

（三）排斥率的确定

排斥率是对房地产拍卖底价评估有着直接影响的因素，而且，会计人员在对房地产拍卖底价评估的过程中，必须要充分考虑到排斥率对房地产拍卖底价的影响。拍卖的房地产项目与正常的商品房有着很大的区别，拍卖的房地产并没有开发企业出售时的明码标价，更没有售后的质量保证以及相应的承诺服务等，也就是说，拍卖的房地产并不能给客户提供可靠的售后保障。另外，拍卖的房地产所能交代说明的只有房地产使用的现实状况，并不会给出明确的售后服务，这无疑给竞拍人带来定的排斥心理，竞拍人要考虑到房地产的使用是否正常、是否存在安全隐患、是否存在质量问题、是否存在一些后遗症、在使用后是否会受到无关人员干扰等，竞拍人也将会根据这些因素来对房地产进行竞拍，从而也就造成房地产拍卖过程中形成不同程度的排斥心理。

通过大量的实践来分析，房地产竞拍底价评估受到排斥率的影响，因此，会计人员要提升房地产拍卖底价评估的有效性、合理性，则需要工作人员确定排斥率。首先，会计人员应考虑拍卖房地产实际情况，是否是半成品等，主要根据房地产的各项手续的齐全性、产权明晰等，这样对降低竞拍者的排斥心理有着定的帮助，同时，还要对配套设施的全面性进行分析，主要从电、水、电视、供热、电话终端等方面进行分析，而且，由于很多竞拍者都要求追加投资，这时会计人员就应考虑到拍卖的房地产能够进行按揭贷款，消除一些竞拍者对房地产是否能够贷款的顾虑。其次，会计人员应对拍卖房地产的相邻关系进行全面的调查，主要是相邻房产使用人对房地产的使用、占有、收益等情况，而且，要分析相互之间是否存在定的限制，相互之间发生的权利义务关系等，这些都将给竞拍人的排斥率带来定的影响。因此，房地产拍卖底价的评估过程中，会计人员必须考虑周全。

（四）确定扣除的价格

房地产在拍卖的过程中，扣除的价格主要是要比正常交易所得的额外要付出的费用，需要按照实际的情况进行计算，主要包括拍卖佣金等。一般情况下拍卖佣金主要根据拍卖房地产成交价的

定比例进行提取，而且，在这个过程中需要严格按照规范要求进行操作，正常情况下拍卖的佣金不会超过成交价的5%，并根据实际的情况，可以向拍卖房地产双方所要相应的佣金，这样才能确定房地产拍卖的扣除价格。

（五）拍卖底价的确定

通过以上的分析，房地产拍卖过程中，需要对其底价进行评估，而这也是房地产拍卖会计必须要重视的问题，而且，结合以上的分析来看，房地产拍卖底价的评估，应严格按照相应的流程和各项规范要求进行底价的评估。以往房地产拍卖底价评估过程中，经常会根据拍卖底价评估公式进行套用，经常会忽略实际的情况，这是现阶段会计人员进行房地产拍卖底价评估最大的问题，必须要正视起来，不仅要根据公式进行计算，同时也要根据房地产拍卖的实际情况展开全面的分析，以此来确定房地产拍卖的底价，提升拍卖底价评估的合理性，这样才能得到企业的认可，才更有利于企业的发展。

三、总结

总的来说，房地产拍卖过程中，会计工作人员必须做好拍卖底价的评估工作，进而能够确保房地产拍卖的有效性，而且，其中很多数据也能够给竞拍人提供定的帮助，更有助于促进房地产拍卖的顺利进行。