国盛中心“再嫁”重生仍无期

徐进

在北京东二环之上，有一座号称“亚洲第一”的交通枢纽，集公交、地铁、轻轨、长途巴士、机场快轨、出租车等六维交通体系于一体，日客流量可达百万人次。这就是东直门交通枢纽，其是北京重要交通要塞之一，巨大的人流、物流给这里带来了源源不断的商业能量，形成了繁华的东直门商圈。除了数不胜数的沿街门店和餐饮娱乐设施之外，重量级以上的商场就有东方银座和凯德来福士广场。然而，在如此黄金地段之上，却赫然立着一个烂尾多年的大型综合体项目——国盛中心。

自1994年首度立项以来，20年内在多场股权交易中辗转，数不清的地产商、资本机构、壳公司现身、抽身其中，牵扯出复杂而传奇的故事，如今的国盛中心却依然在资本玩家的游戏中流浪，开业渺茫。

自2001年完成“三通一平”至今，虽然断断续续地停工复工，如今却仍未整体建设完工，围挡工地内沙石土坑、荒芜杂草，已经建好的外墙也已经老化剥蚀，一片荒杂景象和东直门周边繁华景象对比鲜明。

自2007年陷入复杂的产权纠纷之中，长达7年的诉讼争夺虽然终有结果，但“剪不断，理还乱”的股权关系让不少买家望而却步，错失重生机会。

如今，国盛中心又再一次被转手出让，国浩房地产（中国）将其转让给中国信达资产管理股份有限公司，（以下简称国浩中国和中国信达），作价105亿元人民币，这笔交易成为目前国内金额最大的商业地产大宗交易。然而，新东家中国信达几乎全无商业操盘经验，似乎无意让这片“商业死地”重获新生，或许国盛中心也只不过再一次落入了资本手段之中，开业之期依然遥遥。

105亿元 资产管理公司天价接盘

今年8月20日，国有四大资产管理公司之一的中国信达发布公告称，将从国浩（中国）手中收购其旗下位于北京东直门的一个房地产开发综合性项目。公告显示，该项目包括“京东国用（2005）出第A00572号”《国有土地使用权证》项下的房地产项目，坐落于北京市东城区，规划总建筑面积约为51万平方米，包括购物中心、双塔写字楼、公寓和酒店。这就是东直门著名的烂尾项目国盛中心。

此次交易总金额为105亿元人民币，包含项目相关权利总对价45.63亿元，以及相关债权总对价59.37亿元。据了解，这笔交易成为目前国内金额最大的商业地产大宗交易。随着交易的达成，标志着这个已经因股权纠纷而停滞8年之久的项目，进入了新东家的手中，有望完成项目的全面重整。

就在一年之前，围绕着国盛中心漫长而复杂的股权争夺战最终平息。2014年9月，海南省高院终审判决北京城建东华房地产有限公司国盛中心项目的股权归属国浩中国。彼时，国浩中国收到判决之后，立马高调宣布“夺回”全部股权，甩掉多年纠纷“包袱”，公开场合显得意气风发，似乎要大力重整，盘活这个休眠了20年的商业综合体巨无霸。然而，最终在一年之后，国浩中国还是选择将其出售获利。

最近，国浩集团方面表示，截至今年6月30日东直门项目在国浩房地产集团账册账面总值约为人民币84.6亿元（约102.5亿港元），交易预期产生纯利约15.8亿元（约19.1亿港元），交易所得款项将用于偿还国浩房地产集团债项及营运资金。

国盛中心的新东家中国信达，是国有四大资产管理公司之一，旗下业务主要有不良资产经营、综合金融服务和投资业务。在资产处理手段选择上，中国信达一般采用清收、诉讼、债转股、转让、资产证券化、资产置换、资本市场运作、股权投资等处置资产。

中国信达方面表示，公司将在国盛中心项目中，以一般业务过程中的不良资产经营为依托，通过多元化的业务平台，运用不良资产收购、资产重组、特殊机遇投资等业务模式，获得不良资产经营收益和投资收益。

剪不断、理还乱 被耗费的20年

国盛中心的传奇过往可以追溯20年。早在1994年，北京市公交房地产开发公司有意将东直门长途汽车站和东直门无轨电车总站立项，对这个东直门“三角地”进行改造，这就是国盛中心最早发韧端的设想。

然而不知何故，北京公交房地产开发公司在项目立项五年之后，却一直没有启动开发，项目面临被收回的局面。最终，一家来自海南的房地产开发公司海南京灏实业有限公司现身，于1999年再一次获得东直门项目的正式立项，项目进入全面改造建设阶段。

然而，由于项目所涉及拆迁、建设资金堪称天量，海南京灏难以独自吞下，北京本土国字头房企北京城建集团顺势介入。2000年，北京城建与海南京灏注册成立北京城建东华房地产开发有限公司（下称城建东华），注册资金1亿元，北京城建占股55%，海南京灏占股40%，东城开发占股5%，共同开发东直门项目。

一年之后，东直门地区已经基本完成“三通一平”工作，但是土地使用证却迟迟未办成。然而此时，被项目巨大体量所累，已经负债累累的城建东华越来越急于将东直门项目出售转让。

在随后的几年时间内，诸多买家都来相看，最终香港康实投资有限公司、北京北大青鸟有限责任公司、华远地产等相继入局。

期间，多家壳公司现身抽身、股权交易层层叠叠，最终结果是“谁也算不清了”，一场围绕股权的连环诉讼随之爆发。虽然最终各方握手言和，由北大青鸟购得城建东华90%股权，全盘操作东直门项目，项目也办齐证照顺利开工建设，但这一场纠纷却为随后长达8年、更加复杂的股权纠纷埋下了隐患。

2007年，北大青鸟再次寻求合作者共同开发，最终来自新加坡的国浩集团有限公司也介入。国浩中国拟收购城建东华90%股权，以取得项目的土地使用权和项目开发权。然而，此时，海南京灝外商投资企业登记被撤销，海南京灝的所有权变更回北大青鸟所有，北大青鸟提出要求撤销国浩的收购，重新成为项目主导，国浩中国激烈反对，国盛中心自此陷入新老股东的股权争夺战之中。

随后7年，国浩中国和北大青鸟双方多次对簿公堂，致使工程进度缓慢，国盛中心停工，陷入烂尾的泥潭之中。

2014年9月1日，海南省高院终审判决北京城建东华房地产有限公司（国盛中心项目）的股权归属国浩中国。经过七年博弈，国浩中国夺回了国盛中心项目股权。

自此，前后耗时长达20年、辗转数家开发商之中、股权被层层切割买卖、近百亿的资本流动期中，国盛中心最终算清了自己的账。

然而，这20年之间，东直门区域已经发生了翻天巨变，在如今繁华的商圈之中，国盛中心依然寥落，只剩下被岁月蹉跎的痕迹，“最大烂尾楼”成为人们眼中的唯一标签。

新任东家 化腐朽为神奇？

国浩中国在去年夺回全部股权之后，曾经被外界期待能顺利盘活这个烂尾项目。因为国浩中国是全球知名的综合型房地产上市公司，新加坡国浩房地产集团的全资子公司，由东南亚著名财团丰隆集团控股，负责中国大陆全部房地产项目的开发和投资。

国浩中国曾经为国盛中心定位“国际、时尚、潮流”，在其治下，国盛中心也曾短暂开业，屈臣氏、保利影城等商家入驻。当时曾有业内人士预测，国浩中国可能会率先出售综合体中的公寓、写字楼部分，然后将商场整体盘活运营。

然而，仅仅一年之后，国浩中国还是选择将国盛中心出售获利，新任东家中国信达的到来，让国盛开业之望再一次落空。“中国信达是资产管理公司，几乎完全没有商业运营经验”，一位熟悉该项目的业内人士告诉记者，新任接盘者明显“志不在商”，期待它将国盛中心项目整体推入市场的愿望可能会落空。业内认为，这个项目烂尾的一个重要原因，就是历任东家都没有几个在真正做规划、做开发，而是看中此处黄金地段物业升值的捷径，入手-转手获利是参与者的真正逻辑。

在接手国盛中心之后，中国信达曾表示，“该项目的成功实施能进一步巩固中国信达在不良资产行业的市场领先地位，增强了核心竞争力，提升了品牌形象。”只字未提商业运营的表达，似乎已经昭示了国盛中心未来的道路。

上诉业内人士表示，即使退一万步讲，中国信达会寻求商业运营途径，但从国盛中心项目的现状来看，将其盘活的难度很大，想要“化腐朽为神奇”并非易事。

除了需要投入的大量资金人力物力之外，已经悄然改变的商业环境、竞争激烈的商圈格局、周遭杂乱的业态局面等等，都是横亘在国盛中心入市之路上的重重难关。