“买房要趁早”

被热炒为“北京豪宅元年”的2015年逐渐接近尾声，在北京各大论坛和公开场合，很多业内人士都惊讶地发现，现在很少听到开发商或者业内专家提及刚需盘，摆在购房者面前一个不争的事实是，刚需盘已经成为一个越来越微弱的市场。

北京商品房住宅市场已经进入高端化， 从近期入市项目特征来看，北京地区高端项目和商住产品比重较大。这是一个趋势，与香港类似，目前北京在售商品房中低端占比逐渐变少，究其原因有很多层面。

自住房供应挤占效应，开发商竞争日趋激烈，拿地价格越来越高，导致房企只能将大部分新增土地规划建设成高端产品，以获得市场溢价。无论是近期的孙河、东坝地块，还是之前的大兴、丰台区域地块，楼面价5万元+已成为常态。这意味着上述地块所建楼盘，单价基本上都要卖10万元以上。

北京究竟还有多少刚需盘？说多不多，说少不少，因为前几年为我们所关注的区域，仍然还有放量。从区域上看，在通州遭遇限购之后，房山和大兴作为中端刚需项目集中地带，成为成交主力，这两个区域价格相对较低，可以成为购房者重点关注区域。

此外，在密云、平谷这样的远郊区县，也存在较多刚需项目。不过，如今环京区域已经逐渐成为刚需购房者关注的主力战场，随着京津冀交通轨道的推进，这些区域部分项目到北京城区所花费时间，未必会比京郊远。

除了寻找刚需商品房之外，购房者还有几个途径可供参考。比如商住房，可以暂时作为刚需购房者的过渡，再如自住房，这将是未来北京市场解决刚需购房的主要途径。

对于“刚需”这一词汇，未来界定也会更加困难。在北京楼盘价格高企背景之下，改善性刚需也应该被视为刚需，这意味着一部分高端商品房以及二手房，未来也可以视作北京“刚需盘”，尽管总价已经远远超过一两百万元了。

在这种背景下，一些改善性刚需购房者也可以找到适合自己的区域，比如京西南区域，尤其是丰台，目前还处于北京楼市价值洼地。不过，所谓价值洼地，只是相对而言，从长远来看这些洼地都会被填平，如今丰台涌现的高端项目已经越来越多。

所有事实叠加起来，似乎还是在告诉我们那句千年不变的老话 ——“买房要趁早”。