不动产登记 为反腐助力

◎ 汪　杨

不动产登记 为反腐助力

◎ 汪杨

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）已于3月1日起施行，正可谓千呼万唤始出来。此前有公众和媒体将不动产首先指向房产，进而推想房产登记即将实现，官员房产公开很快就要成为现实。基于此此，“以人查房”被当作不动产登记的主要看点所期待。而事实并非如此，《条例》并不是“反腐利器”，只是在客观上具有一定的反腐功能，有助于反腐效率的提高。

房地产领域是 腐败“重灾区”

在这个房价不断飞涨的时代，普通大众为了一套属于自己的蜗居而努力打拼之时，那些被曝光出来的官员房产数量深深刺痛着他们的眼睛，震撼着他们的内心。

原铁道部部长刘志军案涉及房产374套，原解放军总后勤部副部长谷俊山被查出有300套，原湖北省政协副主席陈柏槐被查出有两百多套，原浙江省药监局局长黄萌被查出有84 套，原秦皇岛市北戴河供水总公司总经理马超群被查出有68套……这些被查的贪腐官员动辄拥有几十甚至上百套房产，怎不让人心惊又气愤？

房地产利益链已经成为当前经济腐败案件中居高不下的一个毒瘤。在官员 落马轨迹中，索房、买房、因房牟利等频频出现在利益链的各个环节。十八大以来，落马的省部级官员几乎有半数都跟房地产有着千丝万缕的联系；在2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现存在房地产腐败，占比高达95%。 房地产领域已成腐败“重灾区”，上至省部级高官，下至普通工作人员，可谓“老虎”、“苍蝇”并存。

房产之所以会成为贪污腐败分子青睐的对象，其一是房价长期高企，房产成为“硬通货”，保值升值的潜力和空间巨大，且可租可售，易于“钱生钱”；其二是现金存放家中不方便且不保险，存在银行则有被反腐部门发现的风险，房产更具隐蔽性不易被人察觉，购房成了“洗钱”的重要渠道。

不断刷新纪录的“房爷”、“房叔”、“房婶”、“房姐”们不断刺激着民众的神经，这些人拥有的房产数量令国人咂舌不已又气愤填膺。大众对反腐的期盼越来越高，也对《不动产登记暂行条例》寄予厚望。期待着条例实施后，可以实现“以人查房”，将官员们的房产置于阳光之下。

“以人查房”恐难实现，条例并非为反腐而生

事与愿违，在《条例》的35个条文中，并无公众所期待的“以人查房”的规定。对于登记资料的查询，条例明确规定：一是查询主体，限定在权利人和利害关系人，此外有关国家机关可以依法依规查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。二是查询资料的使用上，规定查询的单位、个人应向登记机构说明查询目的，不得将查询获得的资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的资料。

实际上，反腐治贪并非是建立这项制度的目标和出发点。这一行政性法规的颁布实施，是为了更好地落实《物权法》，维护不动产交易安全，保障不动产权利人合法权益，并非为反腐而生。

《条例》本身并不具备反腐功能。首先，是自愿登记而非强制执行，那么贪腐分子可以选择不登记，或者干脆将房产登记在亲友名下躲避监督。此外，曝光的“房叔”、“房姐”们多个身份证问题，也表明实名登记仍有漏洞可钻。其次，系统信息不会向公众开放，贪腐分子不用担心房产信息泄露。同时，信息系统可能要到2017年才能建设完成，这也给预感到风险的贪腐分子足够的规避时间。再次，一些城市无法进行登记的小产权房普遍存在，且国外不动产、国外账户依然无法监管。

公众对《条例》的“溢出期待”——希望它开辟出一个反腐新渠道也从侧面印证了打击房产腐败在当下的紧迫性。 但归根究底， 建立不动产登记制度并非为了反腐，而是为了健全“归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度。正如官方所强调的，是保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平。

反腐依靠的法理和制度与不动产登记制度不同，反对腐败是基于公共利益的标准，而不是基于私有财产保护的标准。从国际经验看，“阳光立法”内容很多 ， 其中之一是要求官员公布其财产，以便社会监督，这些立法只能针对官员，不针对一般民众。《条例》并不属于此范畴。

提高反腐效率，增加反腐威慑

尽管建立不动产登记制度并非为了反腐，“以人查房”也难实现，但不可否认，这项制度包含的衍生价值与派生功能可以与反腐败形成良好的对接。

一方面，普通民众虽然无权查询他人房产，但是有关国家机关可以做到。不动产相关数据系统为反腐败提供了发现功能，反腐部门可以通过查询与调查处理事项有关的登记资料，发现、搜集证据。

另一方面，不动产登记有关信息由国家、省、市、县四级实时共享，以及国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等多个部门互通共享。这种全覆盖式的共享机制既打破了纵向障碍，也贯通了横向机构，反腐部门可以通过共享信息随时出击，提高了反腐效率。

对于不登记或由亲友代持“隐性房产”，登记制度作为一个“确权”的平台， 本身会形成一种倒逼效应。如果不动产的拥有者没有对相关产权进行登记，就会使得房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。不动产交易过程中，物权的所有和转让必须进行登记备案，如果不办理登记， 就难以取得不动产的所有权，实际取得的房产也将因为无法登记转让而难以变现，且随时面临登记的所有权人“背信弃义”和一房多卖的风险 。

由此看来，《条例》虽然并非直接为了反腐，但在客观上仍有积极作用，在当前反腐败高压之下，在预防和发现官员腐败、斩断利益输送上无疑是一种威慑。

此前像“房叔”、“房姐”的曝光，仅仅是网民从单个地区的房地产登记记录当中偶然性地“以人查房”而获悉。可以预见，登记制度的实施以及统一平台的建立更容易查到官员拥有多少套房，房子从哪来，又转移给谁，转移前后的受益人是谁。这会让房地产等不动产领域的一些贪腐行为较过去更加难以遁形， 增加了官员的贪腐风险，让他们想贪而不敢贪。

当然，要让《条例》与反腐败形成良好对接，还有很多需要弥合的断裂地带。如何通过法定程序赋予公权力机关查阅权，更好地满足反腐需要；如何把衍生出的种种反腐功能纳入制度反腐的框架下来保证其正当性，这一切都需要制度的查缺补漏与配套细则的跟进。从另一个角度看，反腐虽可借助此制度，但要真正预防和减少官员的腐败行为，还是要建立公职人员财产申报公开制度等法律法规，各种制度相互配合，对权力进行制衡与监督。公众之所以希望《条例》发挥反腐作用，正是因为一些客观因素的缺位。

毋容置疑，短短35条的《不动产登记暂行条例》的出台，是完善产权保护制度的一大步，也是推进依法治国和依法行政的强有力一步。