房地产去库存，农村如何“解放”城市

█本刊编辑部

房地产去库存，农村如何“解放”城市

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随着持续的建筑与房地产开发项目的日渐增多，城市住宅的库存问题日渐暴露出来，一定程度上说，高库存已成为阻碍房地产业发展的绊脚石。问题表现为房地产供过于求，市场消化周期加长，最终必然会引起，诸如：金融信贷问题、银行账款问题、区域政策制定与落实问题、地方性经济改革问题等。这些问题的预防与避免，必须解决房地产库存问题，也就是说如何尽快消化库存。

国家认为，在“歼灭”楼市库存的问题上，农民工市民化将发挥重要作用。因此，12月14日，中共中央政治局召开会议要求，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

其实， 2015下半年以来，在中央定调去库存后，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，研究去库存方案，提出政策指导方向将在原来支持城市居民的基础上，增加对农民与农民工购房的支持力度。可以说，对于库存高的二三线城市、对价格相对容易承受的地区，支持农民购房是扩大购房人群的有效措施。但是，这一政策、策略、途径，是否可以解决二三线城市的房地产过剩问题，如何才能发挥实效，值得深入思考。

新型城镇化背景下的农民进城购房，实为系统工程。让农民进城买房，不能只图去库存.必须从其实际入住的角度考虑，这还需要一系列配套改革跟进，比如户籍制度改革、农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等等。

现阶段地方政府也在加快研究去库存的政策，但在经济下行压力较大的背景下，财政吃紧，给予农民大幅度的购房补贴不太现实。因此，政策设置难度较大。其实对于农民来说，有钱在城市买房的已经购买，剩下未买的人群中，给予政策支持后有能力购买的只占少数，大多数属于给补贴也买不起的。

现阶段农民进城购房的贷款风险补偿机制尚不健全，贷款执行难度较大。另外，土地流转与农村制度改革未定的背景下，农民有效担保难定，因此，贷款还款监督执行较为困难。

其实在购房后面临的问题更多，对于农民进城购房后，户籍、医疗、教育等公共服务保障的跟进需要大量财力支持，对地方财政水平要求较高。如果进城后不能平等享有城镇居民的公共服务，那将很难定居下来，购房就只能成为投资行为，以等待房价升值后获利，但在三四线城市这种可能性并不大。此外，对于其在原农村拥有的宅基地与耕地的处置方式也极为难定。如果购房农民获得户籍需要用原有宅基地和耕地的利益换取，那么鼓励购房政策的效果就会大打折扣。即使农民进了城购了房，也还存在“后顾之忧”。

因此，仅通过金融支持鼓励农民进城购房远远不够，让更多的农民乐于进城购房，营造他们适宜居的配套设施，赋予他们稳定的居民权利预期，则更为现实和重要，这样才能起到既帮助房地产去库存，又促进公共服务均等化、培育扩大消费群体的双重作用。