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上海市电梯安全管理办法施行情况及管理现状调查报告(摘要)

2015-11-01上海市质量协会用户工作委员会

上海质量 2015年9期
关键词:物业管理受访者办法

◆ 上海市质量协会用户工作委员会 / 文

上海市电梯安全管理办法施行情况及管理现状调查报告(摘要)

◆ 上海市质量协会用户工作委员会 / 文

上海市质量协会用户工作委员会为进一步了解《上海市电梯安全管理办法》(以下简称《办法》)自2015年4月1日施行以来,本市相关企业和电梯管理责任主体贯彻落实该《办法》的执行情况,以及本市电梯安全管理现状,在本市相关部门和行业协会的支持下,组织开展本次调查活动。

一、概况

当前,我国无论是电梯产量还是拥有量,均高居全球榜首。据相关资料显示,2008~2014年,我国电梯拥有量保持了20%以上的增长速度。2008年,我国电梯拥有量为115.1万台,而目前我国正在运行的电梯已经超过300万台。

截至2014年底,上海电梯数量为19.2万台,居全球各大城市之首,虽事故率以及死亡率均低于全国水平,但依然面临着严峻的考验。上海普及电梯已近20年,第一代第二代的电梯都处于老化期,加上电梯制造企业的维修保养自保率比较低(一般在30%左右),如果不能及时、有效地排除电梯故障,今后很长一段时间都将是上海电梯故障的高发期。

上海市质量协会用户工作委员会多年来一直关注本市住宅电梯的维护保养安全运行管理状况,近两年连续两次组织开展住宅电梯安全管理现状调查。本次调查于2015年7月份正式启动,是对本市物业管理公司、业主委员会以及电梯维修保养企业贯彻落实《办法》执行情况的调查,旨在协助政府和企业发现《办法》在落实中遇到的困难和电梯安全运行保障体系中的薄弱环节,推动电梯安全管理与运行质量的持续改进,普及电梯安全法律知识,以降低和预防电梯事故的发生。

本次社会调查持续近一个月,采用了拦截访问、单位面访、电话访问、互联网舆情采集等多种形式;在调查样本方面,选取了与本市住宅电梯相关的维保单位140家(约占维保单位总量的40%),以及电梯使用单位(物业管理公司)和业主委员会各140家,计420个对象,调查访问范围基本上覆盖除崇明县以外的全市各相关的居住小区。

表1 调查样本反馈情况

二、主要结论

1.知晓情况

(1)对《办法》整体知晓度参差不齐

本次调查显示,与电梯行业关联度越高的受访者对《办法》的知晓度越高。电梯维保单位由于行业性质、市场竞争等原因,对《办法》的出台非常关注,100%被调查的电梯维保单位受访者表示对实施的《办法》“非常了解”;而物业管理公司中则只有31.3%的受访者表示“非常了解”,65.7%的受访者表示“知道一些”;业主委员会方面则仅有8.6%的受访者表示“非常了解”,71.4%的受访者表示“知道一些”,有20%的受访者表示“不太了解”或“不知道”。

(2)对责任主体和职责划分,各方知晓度有明显差异

《办法》对维保单位、物业管理公司、业主委员会规定了各自的职责和义务,对具体的条款,三方的知晓程度有明显差异。调查结果显示,同样是与电梯行业关联度越高的受访者对《办法》中具体条款的知晓度越高。维保单位对《办法》所规定的自身企业职责和义务都非常了解;而物业管理公司和业主委员会则对《办法》规定各自的要求并不是很明确。

其中,《办法》对电梯的所有权人和使用管理单位做了明确规定,首次对责任主体进行了划分,第一责任人变成了使用单位,之前比较模糊的概念现在有了清晰的定义。但是,物业管理公司和业主委员会对这两条内容的知晓度比例都是最低的,仅有4成左右的受访者表示“非常了解”。

(3)《办法》受重视程度高,各项规章制度逐步推进

本次调查结果显示,《办法》出台后,电梯维保单位受访者100%选择了“领导和相关部门都非常重视”;而物业管理公司受访者中有94.9%选择了“领导和相关部门都非常重视”。

对于《办法》要求的规章制度的推进实施程度,调查数据显示,电梯维保单位绝大部分都已经根据《办法》建立了相应的规章制度,但全面实施的仅有0.8%,有96.8%的受访者表示现在的状况是“已经建立,部分实施”。而物业管理公司方面则是54.1%的公司已经全面实施,13.3%的公司部分实施,另有30.6%的公司还处于计划建立和正在建立的过程中。

2.执行情况

(1)《办法》要求各方对责任进行明确约定,但落实情况不佳

《办法》第二十五条第二项规定:“业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时,应当明确约定电梯安全使用管理方面的权利、义务和责任。”本次调查结果显示,61.7%的物业管理公司和65.7%的业主委员会表示在合同中明确进行了约定,这一数值表明仍有将近4成的物业管理公司和业主委员会对各自的权利义务责任没有进行合同约定,职责划分是模糊的。在这样的情况下,难免会在某些事项上发生互相推诿,踢皮球的事情。

《办法》中第二十八条规定:“物业服务企业为住宅小区电梯使用管理单位的,物业服务费中的电梯运行维护费用应当单独立账。物业服务企业应当每半年公布1次电梯运行维护费用支出情况。”本次调查结果显示,73.7%的物业管理公司表示已经做到半年公开一次电梯维护保养费用账目,68.6%的业主委员会表示所在小区已经按规定执行,74.8%的业主委员会认为小区管理记录等信息公开透明(详情见图1和图2)。结果表明,仍有26.3%的物业管理公司由于各种原因还没有做到公开账目,有物业管理公司反映:“物业公司是包干制,如把电梯费单独列出,物业公司会亏损。”

图1 不同受访者对账目公开情况评价比例

图2 业委会对物业信息公开程度评价比例

在电梯维保单位方面,调查结果显示,95.1%的受访维保单位建立了保养和故障处置记录,并保存5年以上;100%的维保单位对操作人员进行安全教育和技术培训,且有培训记录;69.7%的维保单位能按《办法》的规定在30分钟内到达电梯故障现场完成救援解困,绝大部分维保单位的维修保养站分布较合理,能及时赶到故障现场。

(2)电梯维护保养、维修、改造专项基金难以落实

《办法》中第二十八条规定:住宅小区电梯需要修理、改造、更新的,使用管理单位和业主委员会应当及时组织落实,业主应当履行资金筹集义务。本次调查中发现,虽然有了明确规定,但在具体实施中,由于维保单位、物业管理公司和业委会对维保资金、维护保养工作的看法认识不一致,维保资金筹集落实有困难,产生的结果只能是电梯“带病”工作,电梯的安全运行必然存有隐患。

电梯维保单位抱怨维保成本上升,行业竞争激烈,费用却一直被一些以次充好的无证小企业压价,运营困难;如果要更换部分零件、修理维护,费用较大时,需要2/3的业主同意,因此就很难通过。

物业管理公司方面则表示很无奈,电梯的维修专项基金一般是房屋建成时设立的,日常的物业费中用于电梯的比例极小,导致的结果就是经过几年的电梯养护,专项基金已经所剩无几。如果需要修理或者更换零件,就需要再次筹集资金,但往往无法得到业主的支持,最后不了了之。

图3 老旧电梯定期检验时进行规定检查的比例

业主委员会所代表的广大业主认为自己出了物业费用,里面已经包含了电梯的日常维护费用,不应该再另外掏钱,而且,电梯的专项基金收支如何都不清楚,出的钱也不知道是否能用到最需要的地方。另外,现在的有些维护保养,只是过来扫扫灰,加加机油,完全没有起到应有的作用。或是有些只是一个零件坏了,却要更换整套系统,这样的支出业主认为没有必要,于是就不愿意出资。

(3)电梯维护保养工作尚未严格执行,存在安全隐患

《办法》规定,住宅电梯需要每6个月进行一次自检,且要有自检报告。本次调查结果显示,有86.6%的物业管理公司表示做到且有报告,有11.3%的受访者表示有自检,但是没有检查报告,有2.1%的表示不做自检,存在安全隐患。

使用年数在15年以上的老旧电梯较容易发生故障和安全事故,《办法》对其做出了明确检查要求,要求每5年一次的定期检验时,要进行功能性实验和制停距离检查。而从调查的结果看出,在《办法》实施之前,老旧电梯的维护保养工作并不完善(详情见图3)。

本次调查结果还显示,现在只有22.3%的物业管理公司会选择电梯品牌的维保单位,有61.7%的物业选择的是社会上其他有资质的维保公司,而在选择社会维保单位的物业中,有50%表示合同到期后会考虑换成电梯制造企业或制造企业委托的维保单位(详情见图4)。

图4 物业公司委托的维保单位对老旧电梯检验情况

(4)发生故障时救援及时

维保单位的保养站分布情况决定了救援解困的及时性,本次调查结果显示,99.2%的维保单位选择了“保养站分布比较分散,能够第一时间赶到现场”,其中69.7%的维保单位表示能够按照《办法》的规定30分钟内赶到事故现场完成救援。从物业管理公司的职责来说,需要在事故发生5分钟内通知维保单位,1小时内报告电梯所在地的区县特种设备安全监督管理部门,有92.9%的公司表示已经做到。有64.3%的业主委员会表示以前发生故障时,报警后30分钟内就能获得解救(详情见图5)。

图5 发生故障后救援解困情况比例

而从意见建议中反馈得知,维保单位无法做到及时救援的主要原因有:市中心区域高峰时段堵车及雷暴雨等不可抗力因素。若遇到电梯故障较复杂的,较难做到,但仍会努力。在上海市区,30分钟内赶到现场完成救援解困没问题。但在偏远地区,可能有点难度。为此,维保单位正在尽量想办法设维修点。

3.响应情况

(1)运用新技术监测电梯日常运行状况,普及度不高

《办法》鼓励使用管理单位、电梯维护保养单位建立电梯远程监测系统,对电梯运行情况进行实时远程监测。这样如果发生了故障,不用等待居民报警求助就可以及时发现,第一时间实施救援。但实际调查结果显示,各方响应这一措施的比例不高(详情见图6)。

图6 远程监测系统安装情况比例

响应度不高的主要原因还是资金问题,毕竟不是强制规定,也没有规定由哪方出资,各方考虑自己的成本等问题,所以大多数都未安装。

除了远程监测装置,视频监控也是可以帮助物业管理公司监控电梯安全运行的有效手段,但从业主委员会调查的结果显示,仅有40%的电梯安装了视频监控装置且正常运作,有7.1%的电梯安装了但有损坏,无法实时监测。这一结果反映了现在上海住宅小区电梯有60%是无法实施实时监控的,一旦发生问题了要等较长时间才能等到救援解困,安全隐患很大。

(2)半数维保单位、物业公司购买安全责任险,宣传力度有待加强

《办法》第五条规定:“本市推行电梯安全责任保险,鼓励电梯生产、使用、维护保养等单位投保电梯安全责任保险。”本次调查结果显示:54.6%的维保单位和52.2%的物业管理公司选择了购买安全责任保险。

从维保单位的反馈来看,有各种不同的声音。有的单位建议可以学习新疆等外省市,强制规定购买;有的则表示保险不能够强制;也有的单位不知道如何购买,具体有哪些保险内容。

(3)乘客对电梯使用的安全意识有待加强

近期发生的电梯安全事故中,有一部分其实是由于乘客使用不当导致的。《办法》也提出了乘客应当遵守的安全注意事项。但本次调查结果显示,各种不安全的电梯操作行为,依然经常发生(详情见表2)。并且,大部分业委会受访者并不知道自己平时的某些行为会对电梯造成损伤,增加出现故障的概率。一旦出现故障,只会认为是电梯质量问题,或是平时保养工作没有做好。这些都表明乘客安全乘用行为的意识亟待加强。

此外,调查还发现,一旦真正发生故障,31.4%的业委会受访者表示不知道小区物业是否有紧急预案,有17.1%的受访者表示不知道如何面对,不知道对讲机、紧急按钮这些装置在哪里或如何使用,这些都应当在日常使用中加强宣传教育。

(4)三方都认为需要一份三方的合同模板,以有利于履行各自的职责

《办法》规定“业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时,应当明确约定电梯安全使用管理方面的权利、义务和责任”。本次调查结果显示,电梯维保单位中90.7%的受访者希望有一个三方合同模板,将各自的责任和义务用合同形式明确约定,并按合同要求履行好各自职责,三方互相监督,一旦出现问题,也可以按照合同中的责任划分进行追责。物业管理公司89.2%和业主委员会84.3%的受访者也持有相同希望。

表2 乘客乘梯不安全行为比例

同时,部分业主委员会成员和物业管理公司反映,维保单位在进行维保工作时服务不到位,有些只是加加机油扫扫灰,走个过场,缺乏衡量的标准。我们对电梯维保单位、物业管理公司和业主委员会三方也进行了调查,结果显示,96.1%的物业管理公司受访者和97.6%的业主委员会受访者表示,希望在三方合同中增加由政府相关部门制定的电梯维保工作的技术规范或验收标准,以确保每次的维保工作都做到位。而维保单位中,有60.7%的受访者表示支持,31.1%无所谓,8.2%不支持。

因此我们建议在三方共同订立的住宅电梯维保服务合同中,加入由政府相关部门制定的电梯维护保养技术规范或验收标准,作为约束合同各方的行为依据,确保每一次的住宅电梯维保操作有规范、查验有标准、支付有依据,保障住宅电梯的安全运营。

三、主要建议

本次调查活动中,维保单位、物业管理公司、业主委员会都热烈响应,提出了许多对新《办法》进一步实施的看法和意见,主要集中在以下几个方面。

1.强化对《办法》宣传、普及,推动《办法》的贯彻和落实

从调查结果的数据来看,与电梯行业关联度越大,对《办法》的知晓情况越好。有不少业委会受访者希望,“把《办法》印制成宣传册,发到业委会,进行宣传,加强指导,让居民都知道”。物业公司方面则希望“能有专业人士对《办法》进行解读,帮助各责任主体更好的理解,这样才能将《办法》贯彻落到实处”。这些反馈都表明,各方对《办法》有期待,希望《办法》中一些具体细则能够真正落实,以解决现在电梯运营中存在的诸多问题,真正保障电梯的安全运行。

2.落实使用管理责任,明确电梯管理与维保等三方合同责任细则

调查显示近4成物业、业委会未签订使用管理合同,没有将各方责任明确写进合同进行约定。使用管理责任的缺失,导致电梯需要维修或是保养时,双方都不愿意承担责任做出决策。

调查结果也显示,三方都愿意通过签订合约和约定标准的方式明确各自的职责。因此,需要相关部门制定一份三方合同模板、出台规范电梯维保服务的技术标准作为合同的支撑,将维保单位、物业管理公司、业委会各自的责任和义务进行明确约定。这一点应引起相关部门的高度重视,推动合约与标准的制定和施行。

3. 规范维保行业,加强维保人员专业培训

我们在调查中发现,许多维保单位反映现在的电梯维保行业不规范,目前上海对电梯维保费没有指导价,品牌电梯厂家维保每月700-800元,而有些资质模糊的小维保单位只要150-200元,有些小区贪便宜请了他们,结果维保不规范,损坏电梯。”这些情况应当引起相关部门的重视,若任由其发展,会对整个行业的服务、质量水平造成不利影响,最终对电梯的安全运行带来负面影响。同时,现在上海电梯越来越多,越来越先进,维保人员原有的技术跟不上电梯的升级及发展,应加强培训。

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