对保障性住房建设模式的构想

韦群英

（邕宁区房屋管理所　广西　南宁　530000）

对保障性住房建设模式的构想

韦群英

（邕宁区房屋管理所广西南宁530000）

近些年随着我国经济的迅猛发展，人们对于住房的要求需要越高，相应的房价也是在不断上涨。而仅仅依靠社会上的商品房是不能够满足大量低收入群体的住房吸取，这就需要政府提供大量的保障性住房。为了有效缓解政府财政压力，这就需要构建新的保障性住房建设模式。本文从PPP模式的角度分析保障性住房建设模式，旨在为促进保障性用房建设提供研究思路。

保障性住房；建设模式；PPP模式

引言

保障性用房作为基础民生工程之一，其对于维持社会稳定具有重要的意义。在党的十八大报告中明确指出，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，从而满足广大低收入者的住房需求”，PPP模式下的保障性用房建设正是基于该思想指导下的具体实践。

1　PPP模式概述

PPP模式是指不同社会系统倡导者之间的所有制度化合作方式，目的是解决当地或区域内的公共设施建设问题。广义的PPP模式泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的合作关系；而狭义的PPP模式更强调政府部门的主导权，如何在与私营企业的合作中实现风险分担和利益共享。PPP模式通过加强政府部门与私人企业长期的、广度的合作，可以有效缓解政府在公共项目上的支出压力，提高项目建设效能，如图1。

图1　PPP模式简易流程图

1.1项目发起

从广义上来说，PPP项目的发起者可以是政府部门也可以是私人企业，但是政府部门必须要掌控着绝对的控制权。当项目提出之后，政府部门根据基础设施建设规划和社会需求，对于项目涉及到的方案设计、成本核算、运营管理、政策等因素进行详细的评测，以确定该项目是否可以启动。

1.2组织结构与组织运行模式

PPP项目是由政府部门的委托方、项目组织运行管理公司以及资助方三部分组成。委托方是经过政府授权，能够代表政府部门进行公共项目采购的机构或者个人；项目组织运行管理公司又称为SPV，是整个项目的实施主体，其可以是公共部门，也可以是私人企业；资助方是项目资金的投入方，包括股东、贷款银行以及债券持有者等。

在PPP模式之下，政府部门的委托方通过和项目组织运行管理公司（SPV）签订相关的协议，通过将公共权力授予SPV，以便于SPV开展公共基础项目建设。项目组织运行管理公司（SPV）通过主要以项目未来现金流为承诺来获得股东、贷款银行以及债券持有者等资助方的资金支持。多数情况下，PPP融资方式都是采取使用付费的方式进行的，政府部门允许项目组织运行管理公司（SPV）在限定的时间内通过合理的方式向公用设施的使用者收取一定的费用，以补偿SPV在项目建设中的投入。

2　保障性住房建设采用PPP模式的优势分析

2.1有效缓解地方政府的财政压力

据住房和城乡建设统计年鉴显示，在2012年我国共兴建了约1000万套保障房，而建设这些保障性用房最少需要1.3万亿元资金。其中中央和地方各级政府投入的资金约为4000亿元，银行贷款金额约为3000亿元，而剩下接近一半的资金缺口则需要企业等社会商业机构来填补。可以想象如果没有企业的资金投入，那么这1000万套保障房数量将会大大折扣。同时作为我国的民生工程，加快保障性住房建设是社会发展的需要。而通过PPP模式可以进一步托拓宽保障性住房项目的融资渠道，有效缓解中央以及地方各级政府的财政压力，从而有效推动保障性用房建设，如表1。

表1　2012年兴建1000万套保障房资金投入（单位：亿元）

2.2合理提高保障性住房的建设和运营效率

由于政府管理行政性较强，仅仅依靠政府实现对于公共基础项目的管理是存在较大问题的。而通过积极引进PPP模式可以将市场竞争机制引入保障性住房建设中，充分发挥PPP企业管理的高效性，从而有效解决政府部门管理水平不够、建设效率低下的问题。在保障性住房的建设和运营中，充分利用PPP企业在项目设计、施工建设、后期的运营管理方面的优势，合理优化相关的资源配置，提高保障性住房的建设和运营效率。以市场经济发展为驱动力，可以有效降低保障性住房的建设和管理成本，推动保障性住房建设发展。

2.3消除保障性住房建设费用的超支

PPP模式下要求各个职能部门机构统一参与到项目的确定、可行性研究、资金筹集以及财务管理等工作中来，无论是政府部门还是私人企业都要严格执行相关的管理制度，明确各自的工作职责，在项目实施前积极有效开展可行性分析，从而达到提升项目执行效率的目的。这种兼顾政府主导性以及私营企业执行性的融资模式可以有效消除费用的超支情况，降低工程造价，提升项目建设效率。

2.4政府建设管理工作量臧少

在PPP模式中，私营企业承担了大部分的保障性住房建设项目的融资、建设以及后期的管理运营工作。与传统建设模式相比，基于该模式下的保障性用房建设使得政府角色从之前的指导者以及建设者变为监督管理者，在极大地降低政府部门的工作量的同时，降低行政干预对于建设工作的影响，从而极大第提升了项目建设效率。

3　在保障性住房建设中运用PPP模式的思考

3.1完善相应的监管机构，充分发挥出政府的职能

通过加大对保障性住房建设项目融资的监督自律，完善相应的监管机构。进一步强调加强政府监管，充分发挥监管机构的监督指导作用。由于我国保障性住房建设项目融资监管机制不够健全，融资过程较分散在，这无形中增加了自律监管的难度，如果仅仅依靠政府的力量来监管，监管成本更难以达到要求。因此，在统一的政府监管的前提下，强调监管机构直接监督的重要性，通过不断加大监管效率，提高整个保障性住房建设项目融资过程的稳定性。政府是PPP模式的发起者以及管理者，因此政府部门工作开展的有效性与否对于PPP模式影响是巨大的。应紧紧围绕市场经济发展这一目的，以国家政策作为调控措施，从而实现市场配置资源的有效配置与利用。在这一过程中政府应该转变工作职能，将传统的行政命令发展者转变为私人企业合作提供公共服务中的监督、指导和合作的角色。

3.2对政府主体的保障性住房建设项目会计核算的建议

完善政府主体的行政工作制度，就需要加强政府部门对于保障性住房建设项目各个部门会计信息的审计工作。行政主管部门对于保障性住房建设项目主体传递的会计信息要及时予以核实、确认，建立健全相应的规划预算以及监督管理机制，从而保证保障性住房建设项目主体能够及时准确地将会计信息予以披露。主管部门以及监督机构要定期对于保障性住房建设项目会计进行核算。同时，将保障性住房建设项目会计主体会计信息披露过程以及审计的结果公之于众，保证整个过程的独立性，以提高审计工作的开放性和透明度。对保障性住房建设项目会计各项商活动进行审计，通过行政监督、投资控制、财务管理等方面的审计过程中，及时发现问题，解剖问题的原因，以促进项目的有序进行，促进商业银行全面发展。

3.3对保障性住房建设项目公司主体会计核算的建议

会计集中核算向纵深发展是保障性住房建设项目集约化管理的要求，也是提升财务管理质量与管理效率的重要措施。在财务管理中，应加强财务原始凭据的管理，强化会计审计工作管理，夯实会计基础工作，改变传统人工报表数据输入方式，不断推进财务管理的电子化、信息化，确保城市建设项目能够顺利展开。积极应用最新的会计审核系统，积极开拓系统报表的应用范围，不断优化主要业务的集成、整合和优化等工作，将各级单位的原始会计信息的监督审查作为财务管理工作的重点。转变财务报表方式，将报表由定期汇审转变为日常审核，实现财务报表的现代化运作管理。

4　结语

保障性住房多为城市地区基础公益性实施，这些项目投资具有范围广、资金投入大，项目回报周期长等特点，单纯依靠政府的财政支持是满足不了实际的需求。通过PPP模式，加强政府与社会企业的合作，利用政府的政策优势以及行政优势，广泛吸收私人企业的资金，从而有效弥补保障性住房建设的缺陷，从而更好地促进保障性住房发展。

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[2]韦玉.经济适用房存在的必要性分析——基于福利经济学与人性假设理论的解释[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院学报，2013（3）.

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F299.23

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2015-4-30