房地产开发项目前期成本控制

何大海

（嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司　浙江　杭州　310000）

房地产开发项目前期成本控制

何大海

（嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司浙江杭州310000）

政府对房地产企业的管理措施不断完善，对于企业自身而言则必须加强内部控制，提高成本管理能力。所以本文从房地产开发项目控制现状、项目前期成本控制的必要性和开发项目前期成本控制的建议三个方面，论述这些问题。

房地产开发；项目前期；融资成本

引言

一个企业在房地产开发项目前期成本控制管理中，成本控制是成本管理的主要内容，它关系着一个项目全过程、全寿命、全方位的发展。在当前房地产开发企业竞争日益激烈的环境下，房地产开发项前期目的成本控制显得非常重要。项目开发中成本控制管理设计整个项目的投资、决策、施工技销售等等环节，企业部门应该控制好企业前期阶段的成本，利用科学、合理的方法，降低项目开发成本，提高企业经济利益。

1　房地产开放项目控制现状

近年来，项目成本管理提出价值创造的理念，即将企业价值活动的所耗成本与其对产品价值的贡献进行比较，确定其发生的合理性，进而优化价值，达到预期的成本管理目标（如图1）。诸多房地产企业把成本管理的重心前移到策划及设计前期阶段，但是，仍然是采用传统的目标成本管理方法，通过历史数据统计出造价指标，利有造价指标测算出目标成本，并以此作为项目经理的责任成本，项目完成后，依据责任成本的控制情况进行奖罚。国内外学者已从会计核算、成本动因、生产效率、全寿命周期、价值工程等各个方面研究成本管理的问题，参照许多学者的研究，业主与项目经理的关系，是委托代理的关系，当项目成本不确定性比较大时，会导致非对称信息的情况普遍存在，业主相比项目经理属于信息劣势一方。参照其他人的研究，工程项目成本受到项目经理的努力和外界因素的共同影响，非对称信息时，业主一般情况下只能观察到成本的最终结果，不能观察到项目经理的努力水平和外界影响的程度，这时容易产生棘轮现象和道德风险问题。工程项目前期阶段，产品的定位及设计未完成，这时，项目的成本能否准确测算，能否采用较确定的目标成本进行项目前期阶段的成本管理。

图1　房地产项目前期开发成本

2　项目前期成本控制的必要性

2.1项目前期成本的组成分析

房地产项目的开发成本大致可以分为三部分：土地成本、土建成本、设备成本。这三大成本占据了整个房地产项目开发成本的80％。土地成本是房地产项目成本中最重要的部分。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。开发商在进行项目开发前会将预计的土地费用通过土地面积和容积率来换算，计算出开发后的商品房每平方米所占的土地成本，以此来来进行项目的可行性评估。土建成本主要是房地产施工中的原材料费用、施工人员薪金费用等，这部分比重也比较高。还有土地一些额外的费用，也要做好规划，如表1所示。设备成本就是在房地产开发工程中会用到的大型工程机械的租赁或购买费用，由于房地产工期一般较长所以这些设备的租赁和维修费用也是不容小觑的。

表1　开发前期准备费

房地产项目开发另外的20％还包括管理成本、筹资成本、营销成本、配套设施和服务成本等。同其他行业相比，房地产行业具有投资数额大、建设周期长、投资风险高等特点，因此，房地产的融资通常需要通过贷款来解决，而贷款的话就会有大额的利息支出，这也是房地产筹资成本大的重要体现。房地产项目涉及事务众多，管理成本是必要的成本之一，不能忽视。目前房地产项目营销成本有日益增加的趋势，这主要是因为目前房地产行业竞争日趋激烈，好酒也怕巷子深，增加营销成本有利于提高楼盘的成交量。一般情况下，配套设施及服务成本主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。

2.2项目前期成本的控制分析

房地产项目前期准备阶段的成本控制主要包括控制好土地成本、建安和市政成本、贷款利息等三方面。房地产企业获得土地的最主要方式就是政府的土地拍卖，随着城市土地日益紧张，国家逐渐收紧了土地管理政策，因此为了最大限度地提升土地价值，政府往往采用土地拍卖的形式来出售土地。拍卖所得土地成本包括拍卖成本和税费成本，需要从这两点上去控制土地成本。

项目前期成本的控制措施如下：①根据要建的建筑类型，对使用后的项目数据进行分析，因为数据常被作为建筑的施工成本控制的参考资料。②根据建设档次，综合考虑电梯、发电机、市政工程、景观工程，排水及排污工程等配套设施所需要费用和安装成本。③结合企业自身资金现状和房地产项目开发周期，选择合适的融投资方式，最大限度的降低借贷份额，以便减少利息支出。

3　开发项目前期成本控制的建议

3.1拓宽房地产开发项目前期的融资

房地产企业可以充分发挥金融市场的优势，对房地产开发项目前期以及企业本身的资本结构进行综合的、专业的评估，开辟整合多种融资渠道，选择与企业资产结构磨合度很高的更适合于企业发展的融资方式，采取风险对冲的方式，拓宽开辟新的融资渠道，进行多元化的融资，可以将融资风险有效的分散开，不用再将开发项目前期的成败完全系于银行之上，进而有效地防范了融资风险。比如，房地产企业可以在保证本身运营所需基本的融资外，开辟信托融资、债券融资等新渠道，提高企业的融资能力，保证企业开发项目前期不会因为资金链断裂而无法顺利进行，房地产企业也才能够在此基础上正常的运转。

3.2健全房地产开发项目前期的制度

对于房地产开发项目前期融资方面，我国政府应着手加强立法建设，用健全完善的融资制度、法律法规保证房地产开发项目前期顺利发展。一方面，对于现有法律《担保法》《证券法》等法律法规中有关房地产企业融资方面的条款内容加以完善，填补在处理事务过程中出现的制度的空白，对于法律法规的矛盾的地方加以研究分析并调整，使得房地产企业在开发项目前期融资过程中能够有法可依，避免出现钻法律漏洞逃避法律责任的现象出现，并且选择最适合自身情况的融资渠道。另一方面，房地产企业在开发项目前期的融资过程中要多与政府沟通，政府的支持是房地产开发项目前期顺利进行乃至房地产金融的健康发展的强有力保障，可以有效地降低房地产企业融资过程中的风险。

3.3完善房地产开发项目前期的管理

对于房地产开发项目前期融资风险的防范，须得有一套完善的融资风险管理制度做保障。一方面，从企业自身的基本情况入手，全面分析在开发项目前期融资过程中可能出现的风险，做好风险识别评估工作，完善企业内部控制制度，健全融资风险管理机制，对于各种可能出现的融资风险对症下药，从而降低房地产开发项目前期的融资风险。另一方面，加强开发项目前期管理负责人的融资风险管理水平，培养他们的风险意识，对相关人员从理论到实践都要做好足够的培训工作，有条件的企业还可以进行实战模拟，提高工作人员的管理水平。

3.4调整房地产开发项目前期的结构

根据优序融资理论，我国房地产企业应该合理安排企业的融资结构，尽量减少银行信贷以及民间借贷的比例，可适当地增加股权融资比例。因为对于债券的发行要求一般都很严格，我国企业的债券市场尚处于起步阶段，所以可以考虑选择股权融资。现阶段，我国许多房地产企业股权融资的比例还非常低，应该考虑加大外部投资的比例，将企业的经营风险分散开。此外，基金投资也是个比较好的选择，可以将大量的资金筹集起来，有利于提高房地产企业开发项目前期的对外融资能力。

4　结语

综上所述，房地产开发是一个资金投入量非常大的项目，对外融资能力对于开发项目前期的顺利完成至关重要，但是我国当前房地产企业在融资成本及风险方面还存在着融资渠道单一企业融资制度不够健全等诸多的问题，笔者经过上文的分析也给出了相关的建议，房地产企业应对如何降低融资成本及风险的重要性给予足够的重视，并付出行动，做好相关的工作，使得开发项目前期能够顺利展开，在降低成本风险的同时，保证自身利益的最大化，实现房地产企业健康可持续的发展

[1]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].科技创新与应用，2012（2）：41～44.

[2]许瑞磊.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].城乡建设，2010（12）：121.

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[4]周全，王文进，曹蕾，等.房地产开发项目可行性研究[J].水利与建筑工程学报，2010，8（2）：97～99.

F275.3

A

1673-0038（2015）22-0170-02

2015-2-15

何大海（1982-），男，工程师，研究生，主要从事房地产开发建设管理工作。