从规划角度谈商业综合体设计——以肇庆某商业综合体为例

2015-10-31胡玲

建材与装饰 2015年17期

关键词：动线流线人流

胡玲

（广州市设计院　广东　广州　510620）

从规划角度谈商业综合体设计——以肇庆某商业综合体为例

胡玲

（广州市设计院广东广州510620）

本文拟在国内商业综合体的设计之初，从规划角度，以定位、交通、商业动线几个层面来谈商业综合体的设计，来提升商业价值。

综合体设计；定位；规划；外部交通；商业动线

商业综合体：是将城市中的商业、办公、餐饮、文娱、展览和交通等城市生活空间进行多项组合，各部分之间建立一种互相依存、互助、能动的关系，形成一个多功能、高效率的综合体。目前，国内的商业综合体发展速度极其迅猛，预计2015年将会达到3800多家，如此也带来了很多先天性的问题。

问题1：忽视前期策划，定位虚拟化。

在策划公司本身前期策划模糊，无法落地的基础上，对规划设计的导向和指引不明，由此产生种种隐患。前期定位如果无法洞悉商业本质，对其地段、交通、消费市场等基本概念无法看清，等项目建成后发现无法满足经营要求，容易造成其空置。

问题2：销售导向模式比重不合理。

因开发商的资金链受限制，往往采用以销售为导向的开发模式，此模式的功利性很强，周期短，回款快，在规划设计阶段考虑不够充分，其方案存在与市场经营定位脱节的问题，却因报建开工过早而无法更正其根本性问题。

问题3：缺乏专业的商业设计。

国内的综合性大院缺乏商业设计的经验，与实际经营者严重脱节，在前期设计阶段，建筑师偏向于空间设计和消防设计，忽视了商业设计，暨对商家、消费者、商业地产运营的专业性考虑的综合设计，导致业态配套的不足，受到空间限制。

那么，面对如此多的问题，商业综合体在规划设计之初，有哪些应对的措施来提升其价值呢？

笔者正在参与一个肇庆大型的商业综合体同时包含商业步行街的设计工作，在多次与开发商、商业运营的洽谈协商中，总结了一些共通的经验。

1　正确定位完善后再设计

（1）在项目上马之前，先确立策划为先的概念。以肇庆为例，其地块周边的人口及消费状态，现有市场竞争环境、未来发展倾向，政府规划发展方针等，只有通过策划公司的深入调研才能明确，项目适合做什么，怎么做才能生存下去，更是需要进一步的分析研究，并与对应的商家深层次的沟通，才能把握市场的脉搏。

（2）摒弃“先做后改”的操作模式。开发商因为一味的抢时间，首先提出要在规划设计阶段要快，不行再改；而设计院无法在太短的时间内对市场的各方面需求深入理解，时间紧张，于是先进行规划设计，等策划公司介入后，一些规划设计的先天不足暴露出来，规划设计转而进入艰难的修改状态，一方面方案要推倒重头再来，一方面工期紧张，报建工作抢先完成，没有修改的余地。此番做法其实导致欲速则不达。

3.实行开放式教学，做到既要“走出去”，又要“请进来”，组织学生观摩英语教育硕士举办的仿真教学活动，到附属中小学听课、上课和指导中小学生开展口语训练、举办英语角、英语讲演比赛等活动，将课程的学习与大、中学的英语教学实际衔接互动，进行教改创新，同时把教学实习纳入到教学中来，让英语开放式教学在大学、中学、小学等不同教学阶段都得到实现。

（3）积极发动策划者、设计者、经营者全体参与。只有三者在一起广泛接触，熟悉商业地产开放的基本规律，通过策划公司更深入的解读市场，提前与将要引进的大商家进行意向性接洽，为业态进行量身定做，达到商业设计和业态需求的高度契合，才能产生“活”的商业建筑。

2　科学流畅的外部交通设计

商业综合体的外部流线可以影响整体的客户群流量，对一个商业综合体的成败起到至关重要的作用。优秀的外部流线可以提高建筑本身的实用性，同时促进商户经营。

外部流线在规划之前，首先应该研究顾客从何方向采用什么交通工具抵达商圈，其交通手段包括“私家车、公交、地铁、自行车、步行”。外部交通根据周边道路情况和顾客的交通手段来确定外部交通规划。

其核心内容为道路设计及出入口设计。

基本原则为：交叉立体、人车分流。①顾客步行流线与停车场外部流线应分离；②顾客的停车场外部流线与货物车辆流线分离。步行流线的设计：首先要考虑步行者的便捷性和舒适性，将周边的步行者都吸引到商业中间来。

此商业项目包含零售商业和商业综合体，为了提高一线商铺的比例，在道路设置上，考虑在零售商业中间设置了一条车行道，同时通过减小零售商业的体量，增加道路数量，从而将一线商铺的数量提升到最大化。

图1　商业项目外部交通道路设计

出入口是商业建筑的重要门面，出入口在哪里，商业的内部流线的起点和终点就在那里，商业主轴的头和尾就在哪里。商业建筑的出入口可以说是一个规划的战略起点。在此项目的出入口设计中，需要解决几个主要的问题：①出入口设置对于商业格局的影响。②出入口设置对于商业经营者有何帮助。需要避免的问题是：出入口不在于多，而在于“活”。一个优秀的商业综合体应按规划拥有合适的出入口数量，促进人流在商业建筑内的一个“活”性流动，促进商业回路的形成。

3　简洁流畅的动线设计

目前的商业地产项目的消费体系都是多元化的，以满足顾客的需求为出发点，提升商业价值最大化。由此看来，商业建筑内部的流线就成了商业街道的桥梁，由入口、街道、电梯、扶梯等为设计核心，影响着整个商场的商品陈列和通道的格局形态。在此项目中，不同的类型业态，有不同的陈列方式，超市、百货公司以采用开放式陈列为主，而购物中心、商业街采用封闭式陈列，开放式陈列有利于形成开阔丰富的视觉印象，封闭式陈列会更有质感精美一些。

图2　肇庆某商业综合体平面布局

3.1水平动线

水平动线在内部交通引导上，对人流起到了至关重要的作用。每一层中，扶梯作为中心引导客人走向通道成为水平动线。一般商场要求，进入商场后，要有一条明显的主通道，宽度在8～ 12m，一些高档的商业综合体会有更大尺度，比如太古汇主通道就是24～30m，通道同时可以作为展示厅，在保证行人拥有足够舒适的步行空间。除主通道外，需要有与之相连的次级通道，将人流分散到各个不同的业态。次级通道可以将卫生间、楼层休息厅、收银台设置在此，避免占用黄金位置而造成的损失。总而言之，主次通道的水平动线以一字型结构或双回环型比较常用，这种结构可以增加商场的可视性和通透感，此项目就是使用弧形的一字型，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免产生人流死角，有利于达到商铺价值最大化。

3.2垂直动线

垂直动线主要借助于扶梯，电梯，楼梯来运送消费者从下到上每一个营业楼层。一般而言，对于5万～10万的人流，应设置18～ 30部扶梯，4～10部垂直电梯满足运输的要求。在台湾和日本，比较常见的是交叉式扶梯（剪刀式），使客人可以顺利的上下，不容易造成堵塞平台。楼层越高的商业综合体，对于中庭组织垂直交通非常关键，将成为步行空间的序列高潮。丰富而富有趣味的垂直交通工具，玻璃景观电梯等，能很好的激发向上的活力和动感，使人更愿意登高至上层的商铺。合理的动线和巧妙的业态组合，可以将人流吸引到高层。从总体生态上考虑业态平衡。

（1）主力店和次主力店引导人流

此项目主力店设置在人流动线的最末端，并且垂直规划每层单一的一侧，是吸引客流平衡分布至每一层每一个商铺。并在主力店的通道两侧，设置专卖店。

（2）以大中庭聚集人流

以景观中庭和主题空间定位，起到了疏散和聚集人流的双重作用。通过通透、视觉可视性强的的标志性引导，使消费者更容易寻觅到自己的消费目的地，从而有针对性的引导人流。

图3　肇庆某商业综合体鸟瞰效果图

（3）高楼层餐饮娱乐引导人流

此项目通过餐饮娱乐业态形式，将美食、娱乐、影院作为诱饵将顾客吸引到最高层消费，在享受的同时，意犹未尽的慢慢向楼下消费。

3.3后场动线

后勤补给路线，此动线从停车卸货到接着货梯升降，进入卖场仓库，一定要够宽敞，达到2500mm以上才能满足人员和推车通过。亮度要达到400～500照度，等同于办公室照度。通道两侧要做耐撞处理，地面平顺。且这条动线最重要的是要让客人看不到走不到。卸货区最好做到地下室，不和地面抢占位置，局部将卸货区做高，停车位可以考虑机械停车。

3.4员工动线

员工动线要和消防逃生动线相连贯，部分可以和货物动线重叠。