浅谈土地储备项目贷款风险及其对策

王大权

【摘要】目前，我国对于土地储备项目进行投资的手段主要是通过银行贷款，但是土地储备项目贷款存在着一定的风险，而银行对于这方面的风险却没有足够的重视，并且对风险的处理也是在贷款后进行的。所以本文将对土地储备项目贷款所存在的风险进行分析和探讨，并根据这些情况制定对策，希望能够加强银行对土地储备项目贷款的风险控制，也能促使土地储备项目的顺利进行。

【关键词】土地储备 贷款 风险

如今，大多数土地储备机构的项目想要获得资金的支持，大部分都采取向银行借贷的形式来进行项目的运转。但是每一项贷款对银行来说都存在贷款风险。土地储备项目也不例外，但是银行对土地储备项目的风险预测和评估似乎并没有太大的重视，这就导致银行一旦遇到该项目产生的风险，就无法产生及时的反应，从而降低风险。想要让银行提高对土地储备项目贷款的风险重视，就要从土地储备项目的特点出发，探讨它主要存在的风险，并提出相应的解决办法。

一、 土地储备以及项目贷款概述

（一）土地储备项目

首先，土地储备项目是指通过收购、置换等形式，从土地使用者手中将零散的土地集中成完整的土地集合，然后再将这些储备的土地进行售卖，从而让它们再返回到土地市场中。土地储备项目的首要组成条件就是资金和土地，在进行项目运转的过程中如果资金缺乏或者没有资金，都会使项目停滞，无法进行。

如今，我国土地储备项目的资金大多数都来源于三种情况，分别是政府投资、银行贷款以及其他形式，从这三个方面来讲，土地储备项目大部分都是依靠银行贷款来获得巨额资金的。因为政府投资会给政府的资金上造成很大压力，银行贷款虽然有一定的利息和期限，但是相对来说比较容易接受，而其他形式的资金一般来自于发行与土地储备项目有关的经济类产品，这样得到的资金不能满足项目的大部分需求，所以该类项目的融资多数时候都是采取向银行借贷的形式进行。

（二）项目贷款

所谓的土地储备项目中的贷款，是指商业银行为土地储备项目的运行部门提供的一种贷款形式，并且具有一定的利息和还款期限。在项目负责单位进行项目的运作时，这些资金通常都用于收购土地的费用、安置费以及对土地进行前期整理的费用等方面。进行项目贷款的主体通常是一些由政府部门授权的可以进行土地储备项目的土地机构。另外，项目负责土地储备机构偿还贷款的主要资金来源于对土地进行挂牌、出让以后收到的出让金，这些出让金会有专门的机构对项目承包部分的投入成本进行分析，然后将这一部分资金给土地机构，以便实现对贷款的偿还。

土地储备项目的贷款拥有几方面的特点：还款期限不合适、还款资金不稳定、无法进行担保抵押等[1]。由于进行项目的机构内部没有储存的土地，就算在成立之初有一些土地也没有过户不能进行抵押，银行又不能将没有进行储备的土地进行抵押，导致抵押困难；因为还款的资金有时在扣去一些给政府的净收益之后导致资金不足，无法还清贷款。

二、主要存在的风险

近年来，我国银行对土地储备项目贷款的支持不断加强，对该项目进行的贷款款项也开始增多。但是在这样的过程中，如果银行不把握贷款的风险，明白控制风险的重要性，就会导致贷款风险的危害逐渐开始显示出来。

（一）政策方面

由于国家政策是极易变动的，所以对于土地储备项目来说，政策会给项目的进行和资金的偿还带来很多不确定性[2]。首先一些地方政府设立了很多的土地储备机构，这就导致一些土地储备机构不能做到真正意义上的为国家征收土地，土地以及项目的分散造成竞争力增大，项目以及可用土地减少。另一方面，国家为了降低住房压力，大力推行廉租房等的实行，这就导致土地承包机构在进行土地储备项目时，得不到更高的出让价格，造成了对银行无法按时还清贷款，或者资金缺乏，无法全部还清等情况。

（二）规划方面

土地储备项目在一定程度上也受到城市规划、土地规划等诸多规划的影响，因为这些规划会为土地赋予一定的土地用途或者是土地的容积率。如果在进行土地储备项目的过程中，由于一些方面的影响，导致国家对城市规划或者土地规划等方面内容进行调动，就会导致土地的用途以及容积率的改变，这就会使一些本来打算对土地进行购买的的客户，因为这些调整而失去购买兴趣，导致收购的土地在处理完之后缺少客户购买，从而使土地储备机构没办法按时交付银行的贷款。

（三）政府方面

政府造成的风险主要在于，因为土地储备项目的收入和支出是从两个不同的环节和渠道进行的，所以就会导致土地儲备机构在将土地进行整理投入前期资金之后，土地的出让收入通过审计将土地储备机构的成本支付给土地储备机构。但是由于政府信用问题可能会导致没办法如期将成本支付给土地储备机构，导致土地储备机构无法按期偿还贷款。

二、 应对的措施

（一）落实有效的抵押

能将土地储备机构对银行的抵押真正的实现，是改变银行对于土地储备行业贷款问题的重要措施。首先，银行在土地储备机构进行土地储备项目贷款时，要对土地储备机构向银行抵押的土地进行严格的评估，确保所抵押土地具有能够进行抵押的条件，对抵押存在的风险进行评估[3]。这样银行可以有效避免土地储备机构对土地进行擅自处理的情况的发生。另一方面，银行要确保土地的合法性，对土地评估结果进行全面的公开，让社会人民对此进行监督，有效降低风险。

三、确保贷款的用途

在土地储备机构申请向银行进行土地储备方面的贷款之后，银行要对土地储备机构贷款的用途进行监督，确保土地储备机构将这些贷款真的用在了土地储备的项目中，并且要对土地的价值、增值以及土地所有权问题进行明确的了解，否则任何一个环节的疏忽都会导致风险的增加[4]。因为大多数人对土地储备贷款并不了解，简单认为土地储备贷款就是利用土地的抵押得到资金然后对于城市进行建设，对土地储备贷款的认识不足导致贷款风险的增加，所以银行必须要和政府沟通，加强对贷款的用途进行管理，监控贷款的用途，降低由于贷款没有用于土地储备项目而产生的风险。

四、关注政策的变化

由于政府政策的改变以及城市规划改变的不确定性，会使土地的价值、用途、容积率等性质发生改变，从而使对土地存在买入兴趣的人减少，导致土地储备机构无法按时偿还贷款现象的发生。因此，土地储备机构应该对政府有关土地的政策以及城市规划方面的条款进行实时的关注，使国家政策出现变动时，土地储备机构能够采取相应的措施降低风险程度，避免风险带来的损失。除此之外，还要对国家在土地方面的有关法律进行研究，关注社会发展动向，制定相应的项目实施计划，确定土地储备项目能够有序地进行。

结束语：

土地储备项目由于受多方面因素的影响和制约，所以存在的风险也是非常大的，一旦产生风险，对地储备机构以及银行都会带来严重的损失。因此，研究土地储备风险可能存在的风险问题，提前制定对风险的应对措施是十分必要的。

参考文献：

[1]刘明举，任小霞.浅谈土地储备项目贷款风险及其对策[J].价值工程，2011，30（20）：113-114.

[2]江大明.浅析土地储备贷款风险及防范[C].//2010年第十三届北京科技交流学术月——第二届北京青年土地学术交流会论文集.2010：15-16.

[3]宗建岳.当前政府土地储备贷款风险识别与控制对策[J].地方财政研究，2011，2）：74-76.

[4]贾瑞彤.土地储备贷款风险防范[J].内蒙古科技与经济，2010（10）：25-26.