房屋登记簿的建立、管理及应用

杨静

【摘要】伴随着房地产业的飞速发展，房屋登记工作与百姓的日常生活息息相关。自《物权法》和《房屋登记办法》出台后，为房屋登记簿的建立提供了充分的法律依据。本文以吴江区房产管理处的实际工作为例，详细介绍了房屋登记簿的建立、管理和应用。

【关键词】房屋登记簿；房屋产权登记；权利

房屋是与我们生活息息相关的重要财产之一。随着我国城镇化进程的不断推进，房地产行业俨然成为国民经济发展的支柱性产业。党在十七大报告中明确提出：“加速推动产业结构调整，确保市场主体的核心地位，充分发挥法律制度的作用，进而维持正常的市场交易秩序。”2007年10月1日落实的《物权法》和2008年7月1日正式实行的《房屋登记办法》为不动产登记制度的构建提供了强有力的政策保障，同时也给房屋登记工作带来了深远的影响。《物权法》上首次提出了登记簿的概念。房屋登记簿是指由房屋登记机构依据当事人的申请或者依据职权将物权变动以及相关事项记载上并予以保管、公示的特定簿册，具有统一性、官方性、公开性、持久性、动态性等特点.因此我们认为《物权法》就是一部用于反映房屋登记现状，记载房屋产权程序的法律保障制度。在权利登记模式下，登记具有权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示的效力等。[1]这一程序的建立将扭转长期以来“重产权、轻登记”的弊端，同时对房产交易市场的健康发展有着极其重要的影响。

一、房屋登记簿的建立

2008年5月6日建设部又在《物权法》的基础上发布了《房屋登记簿管理试行办法》，《办法》第三条明确指出：“登记簿能够沿用传统的纸介质，也可以采用现代化的电子介质，这取决于登记簿实际发展现状，最终目的都在于促进地方登记簿的发展。”吴江区房产管理处于2009年7月1日建立了一套较完善的电子登记簿，该登记簿是一个实时的、动态的数据库系统，通过将登记受理、初审、终审、缮证、归档等业务操作，将自动生成的数据信息集合起来，通过登记簿明确各项业务的先后顺序，最终以电子表格的形式呈现出来。GIS地理图形信息、档案元件图像登记簿以及记载信息都会依据登记簿的编号一一对应起来。因此我们认为这种房屋登记簿形式能够在保持传统登记质量的基础上，进一步节约登记空间，通过图像文档的有效结合，实现便捷操作、自动生成的操作。

电子登记簿主要由以下几个部分共同组成：房屋权利状况、基本情况、目录、封面、权利情况以及其他状况。

（一）封面

封面是电子房屋登记簿的载体，对于整个电子房屋登记簿而言起到了至关重要的作用，主要包含以下几个部分的信息：登记机构名称、登记编码以及房屋座落等等，此外在具体登记的过程中还会根据实际情况，明确相关的查阅权限。

（二）房屋基本状况

房屋基本状况除了包括基本的房屋座落情况、房屋编号、房屋测绘情况，此外还包括一系列的房屋所有权情况、抵押权、查封情况、注销状态以及异议登记状态等等。

（三）房屋权利状况

涉及到房屋权利状态的主要包括以下几种权利：相关房屋所有权、他项权利等等。

1.房屋所有权登记

我们所指的房屋所有权登记主要包含以下两个方面的含义：第一是指总登记，第二是指初始登记。总登记是登记机关对一定行政区域内整个房屋进行最为基础的权属登记，总登记只需要对房屋大致的信息进行登记即可。而初始登记指的是在为获取登记机关许可的基础上，单方面确定房屋的房地产权利，从而获取特定土地的使用权，属于相关所有权的权属登记，也是房屋权属变动的基础。

2.房屋他项权利登记

（1）抵押权登记

抵押权登记是指的是房屋监管部门依法对设定的抵押权事项进行确认。《物权法》明确指出：“正在施工的土地建设、建筑物等不动产抵押过程中，抵押权确认都是在登记的时候产生的。”抵押权登记可以分为现房抵押登记和在建工程抵押登记，其中，现房抵押登记还可以分为一般抵押登记和最高额抵押登记。

（2）地役权登记

地役权指的是不动产使用的过程中，以提升房屋利益为出发点，通过合同协议的方式形式他人的不动产用益物权。它有三个特点：第一地役权是按照当事人的约定设立的用益物权；第二地役权是存在于他人不动产上的用益物权；第三地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。当事人可以自由约定地役权的具体内容，相比于所有权和抵押权，地役权有着更为便捷的操作方式，这也使得绝大多数房地产登记机构在履行地役权合同的过程中，都会依据具体的地役权设立情况、地役权人信息以及权利使用期限等进行综合的评定。

3.其他状况

除了地役权登记和房屋他项权利登记，还包括一些异议登记、预告登记、查封登记以及业主共有登记等等。

（1）查/解封登记

查/解封登记是对房屋查/解封机关的信息、具体文件、查封、解封文件、证书号、期限以及时间等信息进行详细的核实。

（2）异议登记

异议登记指的是房屋利害关系人对异议登记进行核实，异议登记具有法律强制性，主要作用在于保障登记薄权利，使其失去正确性推动的效应。同时第三方业主不得通过登记的手段获取社会公信力的支持。[2]异议登记记载的都是异议事件现状以及参与异议事件的当事人。

（3）预告登记

预告登记只要是对不动产物权请求进行登记，其作用在于确保不动产请求，深刻落实当事人的所有权。《物权法》中第二十条明确指出：“房屋所有权人在签订房屋买卖协议或者不动产物权交易协议后，能够通过预告登记的方式保障所有权人的合法权益。预告登记之后，如果没有获取预告登记权利人的许可，擅自处理不动产，那么具体操作将不会具有任何的法律效应。”预告登记主要分为以下五种：所有权转移预告登记、所有权抵押预告登记、预售商品房预告登记、预售商品房抵押预告登记以及所有权转移预告的预告登记。

二、房屋登记簿的管理

房屋登记簿是房产信息的对外官方载体，改版后的房产证只起证书作用，信息以房屋登记簿为准（《房屋登记管理办法》）。那么，以房屋登记簿为基础的房产登记信息库的管理就至关重要了。

房产登记信息库用SQL数据库形式存储，数据库中以数据表的形式分类存储，包括所有权人表、房屋情况表、抵押权人表、查封表等几个主要数据表，辅以各分类表，数据库服务器单独分立，不与其他数据库混装，并安装双机热备软件及磁盘阵列，保证数据实时更新以冗余出信。在此基础上，另外安装了外设备份磁带，每天定时备份当天数据，以保证登记簿信息的安全性。数据库机房制定了严格的出入登记记录制度，深刻落实《房屋登记簿管理办法》。做到专人专岗，操作有据可查，以防范不规范操作引起的数据风险。

三、房屋登记簿的应用

房屋是目前阶段我国城乡家庭的一项重大财产，房屋登记簿的应用领域日益宽广。比如：利用房屋登记簿与征信系统相连，实现对不诚信行为的制约。与税收征收系统相连，实现个人财产如实申报缴税等等。

要实现房屋登记簿的广泛应用，发挥其强大的作用，必须建立完善的网络互联系统，加快公共信息查询平台的建设，加大社会宣传力度，普及房屋登记簿公示作用的社会认知度，让社会各界对房屋登记簿的合理合法应用常态化。

当然，在房屋登记簿應用的过程，还需要保障权利人的信息安全，必须建立配套查询细则，体现公信、公示原则。这也是保护交易安全的必要措施。更是对房屋权利人的保护，也是依法行政的体现。

电子房屋登记簿的建立、管理及应用是一个常态化、动态管理的工作，需要随着国家政策及法律法规的完善不断创新管理机制，完善数据信息，在互联网+行政管理的思路下，以大数据的分析方法在合理合法的框架内加以管理应用。

参考文献

[1]全国人大常委会法制工作委员会民法室.中华人民共和国物权法条文说明、 立法理由及相关规定.北京：北京大学出版社，2007，44-46

[2]孙宪忠.我国物权法关于不动产登记制度的基本思.中国法学，1996 （5）：14-16